TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06945

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXPZ

Minute : 1162/24

Monsieur [T] [G]

Représentant : M^e Katia DA COSTA, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : B0840

C/

Madame [F] [U]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DA COSTA

Copie délivrée à :

M^e HANVIC

Le 14 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Katia DA COSTA, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [F] [U], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Tristan HANVIC, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désigné le 23.07.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-008656, AJ totale

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 février 2018, M. [T] [G] a donné à bail à Mme [F] [U] un logement situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 700,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 120 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [G] a fait signifier à Mme [F] [U], par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 728,53 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, M. [T] [G] a fait assigner Mme [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [T] [G], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [F] [U] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de Mme [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner la séquestration des meubles aux frais du défendeur ;

o supprimer le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Mme [F] [U] à payer :

? la somme de 4 074,33 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 19 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 19 février 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [F] [U] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [F] [U], comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions, et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de :

o lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois d’un montant de 75,00 €, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

o à défaut, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

o dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé des moyens de Mme [F] [U], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet des demandes subséquentes

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 19 février 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 janvier 2024 pour la somme en principal de 2 728,53 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Or, le 09 février 2024, la locataire a versé la somme de 400 euros. Par ailleurs, le 26 février 2024, un rappel CAF a été versé pour un montant de 2 607 euros au titre des loyers appelés sur la période courant du mois de septembre 2023 au mois de janvier 2024. Ces sommes doivent donc être imputées sur celles visées par le commandement, dont les causes ont donc été intégralement réglées dans le délai. La clause résolutoire n’a donc sorti aucun effet.

En conséquence, la demande tendant au constat des effets de la clause résolutoire, comme l’ensemble des demandes subséquentes, sera rejetée.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 19 février 2018 que Mme [F] [U] doit payer un loyer d’un montant de 700,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 120 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 944,12 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [F] [U] restait devoir la somme de 4 074,33 € euros à la date du 23 septembre 2024.

Cependant, la défenderesse présente une quittance de paiement pour une somme de 979,12 euros délivré par le gestionnaire immobilier délivré le 11 septembre 2024. Si le demandeur conteste la réalité de ce paiement, il ne fournit aucune explication à la délivrance de cette quittance qui mentionne par ailleurs « reconnaît avoir reçu la somme détaillée ci-contre ». Il n’en soulève pas le caractère frauduleux. Il convient donc de retenir que cette somme doit venir au crédit de la locataire.

Par ailleurs, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 558,04 euros (frais de relance et de commandement), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 537,17 €, arrêtée au 23 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [F] [U] au paiement d’une somme de 2 537,17 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la défenderesse propose de régler 75,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de la défenderesse à l’audience et des pièces fournies à la cause qu’elle perçoit le RSA augmenté d’allocations familiales avec conditions de ressources et d’allocations logement qui lui permettent d’assurer le paiement de son loyer et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l’audience par la production d’une quittance et démontre être en mesure de régler sa dette.

Compte tenu de ces éléments, la défenderesse est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 19 février 2018 entre M. [T] [G] et Mme [F] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [F] [U] à verser à M. [T] [G] la somme de 2 537,17 €, arrêtée au 19 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [F] [U] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 537,17 euros, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 75 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE M. [T] [G] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06945 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXPZ

DÉCISION EN DATE DU : 12 Novembre 2024

AFFAIRE :

Monsieur [T] [G]

Représentant : M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0840

C/

Madame [F] [U]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires