N° RG 23/04096 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XU5W

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2024

50F

N° RG 23/04096

N° Portalis DBX6-W-B7H- XU5W

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[K] [P] [C] [S]

[U] [Z]

C/

SCCV [Localité 6] [Y]

Grosse Délivrée

le :

à

SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT

1 copie M. [B] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Octobre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [K] [P] [C] [S]

né le 28 Août 1982 à [Localité 9] (ILLE ET VILAINE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marjorie SCHNELL de la SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par M^e Monia ABBES, avocat au barreau de NANTERRE (avocat plaidant)

Madame [U] [Z]

née le 26 Juillet 1982 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marjorie SCHNELL de la SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représenté par M^e Monia ABBES, avocat au barreau de NANTERRE (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

SCCV [Localité 6] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 25 février 2018, monsieur [K] [S] et madame [U] [Z] (ci-après dénommés les consorts [S]/[Z]) ont signé un contrat de réservation auprès de la SCCV [Localité 6] [Y], représentée par la SAS PROMOTION [O], en vue d’acquérir dans son état futur d’achèvement, un logement en triplex D1-001 sur le programme « [O] [Y]/ENVERGURE » à [Localité 7].

Au motif que, contrairement à ce qui était indiqué dans la notice descriptive jointe au contrat de réservation, l’appartement n’a pas été raccordé à un réseau collectif de chaleur, mais a été équipé d’une chaudière individuelle, les consorts [S]/[Z] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE d’une demande d’expertise.

Par ordonnance du 20 juin 2019, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX, lequel a, par ordonnance du 20 octobre 2019, désigné monsieur [B] [G] en qualité d’expert.

L’Expert a déposé son rapport définitif le 25 juillet 2022.

Par acte du 10 mai 2023, les Consorts [L] ont assigné la SCCV NANTERRE [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, ils demandent au tribunal de :

« DE DEBOUTER [Y] de ses demandes (dont celles reconventionnelle), fins et conclusions, ET DE

▪ DE CONDAMNER [Y] à payer aux consorts [S]/[Z] à leur verser la somme forfaitaire de 165.000 € à titre de dommages-intérêts pour réparer le préjudice financier subi du fait de la violation des dispositions de l’article 1104 du code civil lors de la conclusion du contrat de réservation du 25 février 2018.

▪ DE CONDAMNER [Y] à payer aux consorts [S]/[Z] à leur verser la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour réparer le préjudice moral consécutif

▪ DE CONDAMNER [Y] à payer aux consorts [S]/[Z] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

▪ DE CONDAMNER [Y] aux entiers dépens dont le remboursement aux consorts [S]/[Z] de la provision versée pour l’expertise judiciaire

« ▪ D’ASSORTIR la décision de son exécution provisoire."

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2024, la SCCV NANTERRE [Y] demande au tribunal de :

« 

Débouter Monsieur [S] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Donner acte à la SCCV [Localité 6] [Y] de ce qu’elle autorise Maître [T] [F], ainsi qu’elle l’a toujours fait, à libérer la somme de 1500 € au profit des Consorts [S] [Z] ;

Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [Z] à verser à la SCCV [Localité 6] [Y] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral causé par leur comportement abusif ;

Condamner in solidum Monsieur [S] et Madame [Z] à verser à la SCCV [Localité 6] [Y] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ecarter l’exécution provisoire de droit."

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 06 septembre 2024.

N° RG 23/04096 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XU5W

MOTIFS

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Les requérants, au soutien de leurs demandes indemnitaires, affirment que la SCCV [Localité 6] [Y] a fait preuve à leur égard de mauvaise foi à un double titre : d’une part, pour avoir modifié unilatéralement le système de chauffage afférent à leur logement, alors qu’il s’agissait selon eux d’un engagement contractuel déterminant de leur consentement ; d’autre part, pour avoir unilatéralement rompu leurs relations contractuelles avant la réalisation de la vente définitive, alors qu’elle savait que les requérants, ayant déjà engagé des frais, souhaitaient poursuivre la vente.

S’agissant du premier moyen, il est exact que la notice descriptive jointe au contrat de réservation et paraphée par toutes les parties au contrat, stipule au poste « CHAUFFAGE » que :

« • Le chauffage sera assuré soit par une chaudière murale à condensation par logement pour les logements des îlots B et C, soit par un réseau de chauffage collectif, depuis la sous-station de la résidence alimentée par le réseau de chaleur urbain géothermique pour les logements de l’îlot D ;

• Les corps de chauffe seront des radiateurs acier sur console, puissance et dimensionnement selon calculs de déperdition pièce par pièce de l’étude thermique ».

Il est donc exact que le bien réservé par les consorts [S]/[Z], situé à l’Îlot D (D1-001), devait en théorie bénéficier du réseau de chauffage collectif ce qui n’a finalement pas été le cas, le logement litigieux ayant finalement été équipé d’un chauffage individuel.

Les requérants soutiennent que le système de chauffage était déterminant de leur consentement mais ils n’en apportent pas la démonstration, au-delà de leurs simples affirmations. En effet, si tel avait été le cas, ils n’auraient pas manqué de l’indiquer par une clause spécifique dans le contrat de réservation ou dans la notice, ce qu’ils n’ont pas fait.

Au contraire, en paraphant la notice descriptive, ils en ont accepté les conditions parmi lesquelles son caractère purement indicatif : « La présente notice n’a de valeur qu’indicative car si la fourniture ou mise en œuvre de certains matériaux, équipements ou matériels se révélait in fine impossible, difficile ou susceptible d’entraîner des désordres et ce, pour un motif quelconque (exemples : modification de règlementation, retards d’approvisionnement, rupture de fabrication, difficultés d’importation, impératifs techniques etc.), le Maître d’ouvrage pourra être amené à remplacer ces matériaux, équipement ou appareils par d’autres, de qualité équivalente ».

Dans la mesure où les requérants, d’une part, ne démontrent pas avoir fait du système de chauffage une condition déterminante de leur engagement, et où, d’autre part, ils ont consenti à la modification éventuelle des éléments techniques contenus dans la notice descriptive purement indicative, ils ne peuvent reprocher à la SCCV [Localité 6] [Y] d’avoir fait preuve de mauvaise foi contrat lors de la conclusion du contrat.

S’agissant du second moyen tenant à la rupture abusive des relations contractuelles par la SCCV [Localité 6] [Y], il y a lieu de relever que le contrat de réservation avait une durée limitée dans le temps comme l’indique la stipulation suivante :

« La présente réservation est consentie pour une durée maximale de six mois, éventuellement prorogeable de six mois supplémentaires dans les deux hypothèses limitatives qui suivent (non cumulatives) : absence de réunion des conditions nécessaires à l’actabilité du programme immobilier à l’issue des six premiers mois ou accord exprès du réservant pour une prorogation de la réservation au profit du réservataire ».

En l’espèce, le contrat signé le 25 février 2018 est arrivé à expiration le 25 août 2018 et il n’est pas établi qu’il ait fait l’objet d’une prorogation à la demande des requérants.

Or, le premier courrier émanant des requérants et adressé à la SCCV [Localité 6] [Y] pour lui reprocher la modification du système de chauffage date du 20 septembre 2018. Si les parties ont continué à échanger sur ce point par des courriers ultérieurs durant le mois d’octobre 2018, et se sont même réunis le 20 novembre 2018 pour aborder cette question, force est de constater qu’elles n’étaient plus contractuellement liées, du fait de la caducité du contrat de réservation.

Ainsi, il ne peut être reproché à la SCCV d’avoir volontairement neutralisé leurs relations contractuelles et provoqué l’annulation du contrat de réservation au prétexte que les consorts [S]/[Z] n’avaient pas réitéré leur consentement devant notaire.

En réalité, le contrat de réservation étant devenu caduc, c’est à juste titre que le notaire, dans un courrier adressé aux requérants le 04 décembre 2018, a pris acte de l’annulation de leur projet d’acquisition et les a invités à lui adresser un RIB pour les rembourser du dépôt de garantie de 1 500 €.

La SCCV [Localité 6] [Y] n’a donc fait preuve d’aucune déloyauté contractuelle dans la phase d’exécution du contrat de réservation.

Dans ces conditions, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le bien-fondé de chacune des demandes indemnitaires des consorts [S]/[Z], ces derniers seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCCV [Localité 6] [Y].

Compte tenu de la caducité du contrat de réservation, ainsi que le propose à juste titre la SCCV [Localité 6] [Y], et sans que cela ne justifie une condamnation sous forme de dommages et intérêts, Maître [T] [F] sera autorisé à restituer aux consorts [S]/[Z] leur dépôt de garantie d’un montant de 1 500 €.

II/ Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SCCV [Localité 6] [Y] ne démontre pas que l’action en justice des consorts [S]/[Z] serait constitutive d’un abus de droit et elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 €.

III/ Sur les autres demandes

Les consorts [S]/[Z] qui succombent seront in solidum condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité à la SCCV [Localité 6] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE monsieur [K] [S] et madame [U] [Z] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SCCV [Localité 6] [Y] ;

DIT que Maître [T] [F] restituera à monsieur [K] [S] et madame [U] [Z] leur dépôt de garantie d’un montant de 1 500 € sur justification de la signification aux parties du présent jugement ;

DÉBOUTE la SCCV [Localité 6] [Y] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCCV [Localité 6] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [K] [S] et madame [U] [Z] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT