N° RG 22/06448 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W24I

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 22/06448 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W24I

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.S. [15], S.A. ENTREPRISE [14]

C/

[B] [S], [Z] [E]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Elisabeth LAPORTE, Greffière lors des débats

Monsieur David PENICHON, Greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSES :

La société [15]

Société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La société [14]

Société anonyme à conseil d’administration dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 5]

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RG 22/06448 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W24I

Toutes deux représentées par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Maître [B] [S]

Notaire associée de la SARL [12]

titulaire d’un office notarial situé

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Maître [Z] [E]

Notaire titulaire d’un office notarial situé

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 12 mai 2006, la société [15] a vendu à Monsieur [R]

[Y] un terrain sis [Adresse 1]

[Adresse 1], cadastré section [Cadastre 16].

L’acte dispose en page 8 que « En cas de construction, l’acquéreur s’engage, ainsi que ses ayants-droits et ayants-cause, à confier les constructions à la société [14] à [Localité 9]. Dans le cas où un accord amiable ne pourrait être fait, un architecte sera désigné par l’acquéreur et un autre par la société [14] pour se mettre d’accord ».

Monsieur [R] [Y] a, après avoir avisé l'[14], procédé à la vente du terrain sur lequel il n’avait édifié aucune construction à la société [10] selon acte de maître [E].

L’acte d’acquisition du 4 juin 2021 dressé par Maître [S] avec la participation de Maître [E] mentionne que dans le titre de propriété du vendeur figure la clause rapportée plus haut à laquelle il est ajouté : Le VENDEUR est parfaitement informé qu’il s’agit d’une obligation purement personnelle non transmissible à l’ACQUEREUR.

S’agissant d’une obligation personnelle elle n’est en aucune façon transmise à l’ACQUEREUR aux présentes auquel elle est inopposable et qui ne sera en aucun cas tenu par les termes de ladite clause.

L’approbation du présent contrat par l’ACQUEREUR n’emporte en aucun engagement contractuel de sa part quant à la reprise des engagements du vendeur au titre de ladite clause qui lui est inopposable.

L’ACQUEREUR n’est donc, à quelque titre que ce soit, lié par ladite clause du fait son inopposabilité et ne saurait être inquiété par le VENDEUR à ce titre.

La société [10] cédait elle-même le terrain à une société SCI [11] par acte du 28 mars 2022 de Maître [G] avec la participation de Maître [E].

La société [14] reproche aux Notaires de ne pas avoir rappelé dans l’acte l’obligation du propriétaire du terrain en cas de projet de construction.

Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 21 décembre 2023 la société [15], société par actions simplifiée inscrite au RCS de Bordeaux sous le n°[N° SIREN/SIRET 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] et la société [14], société anonyme à conseil d’administration, inscrite au RCS de Bordeaux sous le n°[N° SIREN/SIRET 4], dont le siège social est sis [Adresse 8] sollicitent de voir :

➢ DECLARER les sociétés [15] et [14] recevables et

bien fondées en leurs demandes,

Y faisant droit,

➢ CONDAMNER in solidum Maîtres [E] et [S] à payer à la société [15] la somme de 10.000 euros au titre de la suppression illégale de la clause particulière de construction grevant le terrain objet du présent litige,

➢ CONDAMNER in solidum Maîtres [E] et [S] à payer à la société [14] la somme de 31.337€ HT en indemnisation de son préjudice au titre de l’éviction dont elle a souffert du fait de leur manquement,

➢ REJETER les demandes, fins et conclusions de Maîtres [E] et [S],

➢ CONDAMNER in solidum Maîtres [E] et [S] à payer à la société

[14] et la société [15] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

➢ CONDAMNER solidairement Maîtres [E] et [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande elles rappellent la clause insérée dans l’acte de vente du 12 mai 2006 et soutiennent que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par ce contrat et les Notaires ayant l’obligation de veiller à l’efficacité de leur acte.

Or la clause s’imposait à l’acheteur initial ainsi qu’à ses ayants-droits et ayants-cause, ce qui a été rappelé au Notaire chargé de rédiger l’acte de vente subséquent.

Le notaire a donc méconnu l’obligation à laquelle devait être tenu le nouvel acquéreur, en faisant une interprétation dénaturant la convention, en considérant qu’il s’agissait d’une obligation purement personnelle et non transmissible.

Il est cependant indiscutable que l’obligation était attachée au terrain et que le Notaire ne pouvait interpréter autrement cette clause particulière. En tout état de cause cette obligation était transmise aux ayants-droits ou ayants-cause de l’acquéreur initial. Le Notaire était parfaitement informé de cette stipulation expresse s’imposant à l’acquéreur initial comme à ses ayants-droits ou ayants-cause.

Le préjudice subi par le constructeur est très précisément égal à la perte de marge brute sur le projet de construction qu’ils chiffrent à 31.337 € au vu du devis de construction établi par eux.

Le préjudice de la société [15], auteur de la clause de construction et propriétaire initial du terrain, est chiffré à la somme de 10.000 euros en réparation du manquement commis à son encontre, au surplus en toute connaissance de cause.

***

Maître [B] [S] par ses dernières conclusions déposées le 18 janvier 2023 s’oppose à la demande ainsi formulée et sollicite 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Elle soutient que la clause n’était nullement attachée au terrain, qu’aucune publicité foncière n’a été effectuée à ce titre, l’obligation s’imposait à Monsieur [Y] et à ses éventuels ayants-droits ou ayants-cause.

Or l’acquéreur n’a nullement consenti à reprendre les obligations personnelles de son vendeur. Le Notaire qui n’avait pas l’obligation d’intégrer la dite clause et ne pouvait, malgré son refus, imposer cette obligation à l’acquéreur;

En tout état de cause la SCI [13] qui n’est en aucun cas ayant cause de Monsieur [Y] a pu acquérir le terrain selon un acte du 22 mars 2022 où la clause initiale n’est pas reprise et ne s’impose pas.

Enfin, la société [15] ne justifie en rien d’un préjudice quelconque au titre de la suppression d’une clause qui pouvait parfaitement être supprimée celle-ci étant liée à la personne de Monsieur [Y] et non au terrain.

De même le préjudice invoqué par la société [14] est tout à fait incertain en ce qu’il est calculé sur la base d’une marge arbitraire de 5% à partir d’un devis particulièrement élevé qu’elle a établi en présupposant que la cliente était captive des stipulations de l’acte de 2006;

Il s’agirait en outre d’une simple perte de chance qui ne peut être évaluée à l’égal de l’avantage qu’aurait pu procurer cette chance si elle s’était réalisée.

***

Maître [Z] [E] par ses conclusions déposées le 18 janvier 2023 s’oppose également à la demande.

Il note que l’acte qu’il a dressé le 28 mars 2022 rappelle la clause de l’acte antérieur du 4 juin 2021 lequel stipule que l’obligation souscrite par Monsieur [Y] lui était purement personnelle et ne se trouvait pas transmise à l’acquéreur.

Il observe que néanmoins la SCI [13] a pris contact avec l’entreprise [14] mais qu’aucun accord sur le prix n’a pu intervenir entre les parties, l’offre du constructeur étant supérieure aux autres offres sollicitées, cette rupture n’a pas été contestée.

L’engagement de Monsieur [Y] lui était personnel, il n’a pas exigé que son acquéreur le reprenne, s’il existe une faute elle serait donc de son fait mais non celui du Notaire.

Il réclame 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

La clause litigieuse est ainsi rédigée : En cas de construction, l’acquéreur s’engage, ainsi que ses ayants-droits et ayants-cause, à confier les constructions à la société [14] à [Localité 9].

L’ayant droit est la personne qui a reçu un droit d’une autre personne dite “son auteur” , de même que l’ayant droit détient un droit du fait de son lien avec l’auteur, de sorte que la clause mentionnant qu’une obligation est transmise aux ayants droits ou ayants cause traduit une obligation purement personnelle.

Ainsi, la clause imposant à Monsieur [Y] en cas de projet de construction de confier les travaux à l’entreprise [14] s’imposait également à ceux qui pourraient lui succéder, par exemple à titre d’héritiers, de donataires ou légataires.

En revanche cette clause n’est pas attachée à l’immeuble, du reste elle n’a fait l’objet d’aucune publication et n’est ainsi pas opposable aux tiers. Cette clause n’a donc pas la portée générale et obligatoire que lui prête les demandeurs puisqu’elles ne s’impose qu’aux ayants droits et ayants cause et n’est pas attachée à l’immeuble mais à la personne de Monsieur [Y].

En conséquence, l’acquéreur ne peut se voir opposer un transfert des obligations qui étaient personnelles à son vendeur, sauf stipulation expresse mentionnant qu’il y consent.

L’acte d’acquisition par la société [10] du 4 juin 2021 dressé par Maître [S] avec la participation de Maître [E] mentionne que dans le titre de propriété du vendeur figure la clause rapportée plus haut à laquelle il est ajouté : Le VENDEUR est parfaitement informé qu’il s’agit d’une obligation purement personnelle non transmissible à l’ACQUEREUR.

S’agissant d’une obligation personnelle elle n’est en aucune façon transmise à l’ACQUEREUR aux présentes auquel elle est inopposable et qui ne sera en aucun cas tenu par les termes de ladite clause.

L’approbation du présent contrat par l’ACQUEREUR n’emporte en aucun engagement contractuel de sa part quant à la reprise des engagements du vendeur au titre de ladite clause qui lui est inopposable.

L’ACQUEREUR n’est donc, à quelque titre que ce soit, lié par ladite clause du fait son inopposabilité et ne saurait être inquiété par le VENDEUR à ce titre.

Il en résulte que l’acquéreur a été dûment informé de l’existence de la clause qui ne lui était pas opposable en sa qualité d’acquéreur de l’immeuble, clause qu’il n’a pas consenti à se voir imposer.

L’acte de vente du 28 mars 2022 par la société [10] à la SCI [13] dressé par Maître [G] avec la participation de Maître [E] mentionne au titre “servitudes” page 9-10 que l’obligation purement personnelle à Monsieur [Y] n’a pas été transmise à la société [10] à laquelle la clause est inopposable et qu’elle n’est pas transmise à l’acquéreur actuel.

En effet, en application de l’article 1102 du Code civil chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi ; tandis qu’en application de l’article 1134 du même code les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le Notaire dans chacun des actes a pris soin de rappeler la clause initiale et d’en apprécier la portée en s’assurant formellement de ce que l’acquéreur n’entendait pas reprendre les obligations personnelles à son vendeur, il n’a commis à ce titre aucune dénaturation des termes de la convention initiale qu’il a justement interprétée, les charges et conditions de confier une éventuelle construction à l’entreprise [14] ne portant par sur le bien objet de la vente mais s’imposant à la seule personne de Monsieur [Y] ou de ses ayants droits ou ayants cause.

Il en résulte qu’aucune faute ne peut être imputée au notaire lequel a pris toutes dispositions utiles pour s’assurer de la validité et de l’effectivité de l’acte et qui a prodigué les conseils utiles aux parties à l’acte en rappelant le caractère personnel de l’engagement de Monsieur [Y].

L’obligation personnelle à Monsieur [Y] de confier la construction à la société [14] n’a pas été reprise par ses acquéreurs successifs et n’a pas exécutée par celui-ci dans le temps où il était propriétaire du bien ce qui ne relève que de sa responsabilité contractuelle et non pas de la responsabilité civile du Notaire.

En conséquence les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre le notaire.

L’équité commande d’allouer à chacun des défendeurs la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE la société SAS [15] et la société [14] de l’ensemble de leurs demandes.

LES CONDAMNE à verser à Maître [E] d’une part et à Maître [S] d’autre part, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES CONDAMNE aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT