N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00014 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GSLY

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. FONCIERE DI 01-2005

C/

,

[B], [Y],

[R], [Y]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 27 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Mars 2026 :

Entre :

S.C.I. FONCIERE DI 01-2005

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [B], [Y]

né le 15 Août 1997 à, [Localité 1] (87)

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [R], [Y]

demeurant, [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 27 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2022, à effet au 1er avril 2022, pour une durée indéterminée, la SCI Foncière DI 01-2005 a donné à bail à M. et Mme, [Y] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à Couzeix (87270), moyennant un loyer mensuel révisable de 651,91 € outre une provision sur charges d’un montant de 56 €, la somme de 58,59 € pour la location du garage ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 710,50 €.

Par actes de Commissaire de justice délivrés à étude le 24 décembre 2025, la SCI Foncière DI 01-2005 a fait assigner M. et Mme, [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

Les entendre condamner au paiement de la somme de 4 862,55 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer soit le 9 octobre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; Les entendre condamner au paiement de la somme de 2 831,64 € représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;Voir prononcer la résiliation du contrat de location et ordonner leur expulsion corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par eux dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;Les entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer au jour des présentes, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux louésLes entendre condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2026.

A l’audience susdite, la SCI Foncière DI 01-2005 représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 8 205,75 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 835,80 €. Elle s’est opposée à tout délai de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. et Mme, [Y] ne sont ni comparants ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute,-[Localité 2], par voie électronique le 24 décembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Foncière DI 01-2005 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la SCI Foncière DI 01-2005 a fait délivrer à M. et Mme, [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 862,55 € arrêté au 9 octobre 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. et Mme, [Y] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et qu’ils ont cessé tout paiement depuis le mois de novembre 2024.

Le bailleur sollicite la somme de 8 205,75 € selon décompte arrêté au 23 février 2026.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. et Mme, [Y] au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, les locataires, absents à l’audience ne produisent aucun justificatif concernant leur situation financière actualisée de sorte qu’ils ne démontrent pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. et Mme, [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 décembre 2025, M. et Mme, [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 835,80 € (selon quittancement de janvier 2026) et de les condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme, [Y], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Foncière DI 01-2005 les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. et Mme, [Y] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI Foncière DI 01-2005 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 décembre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS la SCI Foncière DI 01-2005, à défaut de libération spontanée des lieux situés, [Adresse 3] à Couzeix (87270), à faire procéder à l’expulsion de M., [B], [Y] et Mme, [R], [Y] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNONS M., [B], [Y] et Mme, [R], [Y] à payer à titre provisionnel la SCI Foncière DI 01-2005 la somme de 8 205,75 € (Huit mille deux cent cinq euros et soixante-quinze centimes), arrêtée au 23 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 11 décembre 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M., [B], [Y] et Mme, [R], [Y] à payer à titre provisionnel à la SCI Foncière DI 01-2005 une indemnité mensuelle d’occupation de 835,80 € (Huit cent trente-cinq euros et quatre-vingts centimes) du 24 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 11 décembre 2025 et le 23 février 2025 se confondant avec la dette de 8 205,75 €) ;

CONDAMNONS M., [B], [Y] et Mme, [R], [Y] à payer à la SCI Foncière DI 01-2005 la somme de 500 € (Cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [B], [Y] et Mme, [R], [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Christophe TESSIER