Du 29 novembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01175 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJOY

S.A. DOMOFRANCE

C/

[W] [M]

— Expéditions délivrées à

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

la SELARL MILANI – WIART

— FE délivrée à

Le 29/11/2024

Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [W] [M]

née le 17 Février 1972 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2021, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [W] [M] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 360,13€ et une provision sur charges mensuelle de 13,07€.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5.171,17€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte introductif d’instance en date du 18 juin 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l’audience du 23 août 2024 aux fins de :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [M] des locaux donnés à bail ainsi que celle de toute personne entrée de son chef dans les lieux loués et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier

La condamner au paiement d’une provision de 6.728,64€ suivant décompte arrêté au 19 mars 2024 sauf à parfaire au jour des plaidoiries

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux

Condamner Madame [M] au paiement d’une juste indemnité de 400€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer

A l’audience du 23 août 2024, l’affaire a été renvoyée au 11 octobre 2024.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.688,44€ suivant décompte du 9 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle sollicite le débouté des demandes de Madame [M] et notamment celles tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire dès lors que Madame [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges ; qu’elle ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [W] [M], représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection saisi de :

Lui accorder la possibilité de s’acquitter de la dette locative au moyen de 36 règlements mensuels de 100€, le solde au dernier pacte

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire le temps des délais accordés à Madame [W] [M]

Dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens

Elle expose que son mari, Monsieur [M], a quitté le logement et que cette situation l’a placée dans une précarité financière ; qu’il a cessé de contribuer aux charges du ménage lui laissant la charge des frais afférents aux deux enfants. Elle précise être sans emploi depuis le 7 décembre 2022 à la suite d’une maladie professionnelle et que c’est dans ces conditions qu’elle n’a plus été en mesure de régler son loyer courant; qu’elle n’a pas pu s’acquitter des causes du commandement dans le délai de deux mois. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 5 septembre 2024. Elle ne conteste pas le principe de cette dette mais sollicite toutefois que lui soient accordés les délais de paiement au visa de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que, sans emploi, elle touche pour l’instant des indemnités journalières, une prime d’activité versée par la CAF et la somme de 75€ d’APL. Elle indique héberger son fils lequel suit un CAP en alternance et précise avoir versé la somme de 1.500€ au mois de juillet 2024 et avoir repris le paiement de son loyer courant.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

L’article 24 II. de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La SA DOMOFRANCE ne produit pas la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département.

Par ailleurs, la bailleresse verse aux débats un justificatif de la notification d’un commandement de quitter les lieux en date du 4 février 2021 alors même que le commandement de payer a été signifié le 4 décembre 2023. L’accusé EXPLOC fourni ne concerne pas la présente procédure mais une ancienne procédure dirigée à l’encontre de Madame et Monsieur [M].

Il convient d’ordonner la réouverture des débats à l’audience du …. afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tenant à l’irrecevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail tirée de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département et de l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Les demandes formulées par les parties dans le cadre de la présente procédure sont réservées en raison de l’irrecevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail soulevée d’office par le Juge de Céans et de la réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du Juge des contentieux de la protection statuant en référé qui se tiendra le VENDREDI 20 DECEMBRE 2024 à 10h30 afin de recueillir contradictoirement les observations des parties sur le moyen soulevé d’office tenant à l’irrecevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail tirée de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département et de l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

RESERVONS les demandes des parties ainsi que les dépens ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION