N° RG 25/00819 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/00819 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 9], S.A.E.M. L

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 568 501 415

agissant par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 17

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Novembre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 mai 2005, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [D] [K] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 186.90 euros ainsi que 99.26 euros au titre des charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 10] a fait signifier à Monsieur [D] [K] le 5 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2022.26 euros.

Par acte délivré le 17 avril 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 26 septembre 2025, la [Adresse 10], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire que les meubles et objets suivront le sort prévu aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [K] à lui payer la somme de 2942.33.00 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges suivant décompte arrêté à la date du 8 avril 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2024 d’un montant de 506.69 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera indexé comme si le bail s’était poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon l’indice du 4ème trimestre.

— Condamner solidairement Monsieur [D] [K] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [D] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SAEML HABITATION MODERNE précise que la dette locative s’élève au 22 septembre 2025 à la somme de 3032.54 euros mais que Monsieur [D] [K] a repris le règlement du loyer courant et réglé une somme de 1000.00 euros le 25 septembre 2025. Elle précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Selon note en délibéré autorisée, la [Adresse 10] produit un décompte actualisé au 29 septembre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2034.54 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Monsieur [D] [K] ne conteste pas être redevable d’une dette locative. Il explique travailler en qualité de chauffeur de taxi et avoir rencontré des difficultés administratives justifiant les impayés locatifs. Il propose d’apurer la dette locative en 4 versements mensuels.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés locatifs a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 24 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [D] [K] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer signifié au locataire le 5 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2022.26 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la [Adresse 10] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [D] [K] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2034.54 euros au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Monsieur [D] [K] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 2034.54 euros, échéance d’août 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du rapport d’enquête sociale que Monsieur [D] [K] perçoit des revenus mensuels d’un montant de 1900.00 euros au titre d’une activité de chauffeur de taxi indépendant mais qu’il a connu une baisse de revenus suite à des recouvrements injustifiés de l’administration. Il est célibataire et 3 enfants sur lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement et règle une pension alimentaire.

Il ressort du décompte en date du 29 septembre 2025 que Monsieur [D] [K] a repris le règlement du loyer courant.

En considération des éléments versés aux débats, de l’absence d’opposition de la [Adresse 10] ainsi que de la proposition de règlement en 4 mois formée par Monsieur [D] [K], en sus du loyer courant, ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision sur une période raisonnable de 8 mois au lieu de 4.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [D] [K], la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, étant cependant rejetée, ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 506.69 euros, jusqu’à son départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [K] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2034.54 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 5 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [K], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la [Adresse 10] à l’encontre de Monsieur [D] [K].

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 4 mai 2025 entre la SAEML HABITATION MODERNE et Monsieur [D] [K] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [D] [K] à payer à la [Adresse 10] la somme de 2034.54 euros (deux mille trente-quatre euros et cinquante-quatre centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

AUTORISONS Monsieur [D] [K], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 8 mensualités de 250.00 euros (deux cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [D] [K] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la [Adresse 10], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 506.69 euros ( cinq cent six euros et soixante-neuf centimes), sous réserve du décompte de charges définitif, à compter du 5 avril 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [K] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2034.54 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 5 avril 2025;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE tendant à l’expulsion de Monsieur [D] [K] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [D] [K] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à payer à la SAEML [Adresse 9] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE