TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02695 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4PD

2 copies

GROSSE délivrée

le 28/04/2025

à la SCP HARFANG AVOCATS

Rendue le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. LOC INDUSTRIE prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. QUALI PARTS & SERVICES prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité et conformément au bail, prise conformément au bail, à l’adresse des lieux loués, sis [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 19 décembre 2024, la SCI LOC INDUSTRIE a assigné la SAS QUALI PARTS & SERVICES, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire à la date du 11 novembre 2024 ;

— constater que la SAS QUALI PARTS & SERVICES est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence avec le concours de la force publique son expulsion ainsi le cas échéant que de toute personne occupant les lieux de son chef, et l’enlèvement de l’intégralité du mobilier ressortant de cette occupation ;

— condamner à titre provisionnel la SAS QUALI PARTS & SERVICES à lui payer la somme de 23 218,30 euros HT pour le lot n°1 et de 8 966,71 euros HT pour le lot n°2, due au 11 novembre 2024, à titre de loyers et charges ;

— condamner à titre provisionnel la SAS QUALI PARTS & SERVICES à compter du 1er décembre 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation de 463,56 euros TTC par jour pour le lot n°1 et de 178,53 euros TTC par jour pour le lot n°2, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— à défaut, condamner la SAS QUALI PARTS & SERVICES à compter du 1er décembre 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyer et charges prévus au bail, soit 6 438,42 euros HT pour le lot n°1 (5 638,42 + 800) et 2 479,64 euros HT pour le lot n°2 (2 207,98 + 271,66), et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

— ordonner la conservation à son profit des dépôts de garantie de 14 850 euros et de 6 402 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SAS QUALI PARTS & SERVICES au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement du 11 octobre 2024, de la signification de l’ordonnance à intervenir et des mesures d’exécution.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 09 mars 2021, à effet du 1er avril 2021, elle a donné à bail à la SAS QUALI PARTS & SERVICES des locaux à usage commercial, composés de deux lots, situés dans un ensemble immobilier [Adresse 1] ; que la société locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 11 octobre 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer pour chacun des lots visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

La demanderesse a maintenu ses demandes. Elle a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

La SAS QUALI PARTS & SERVICES, bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La procédure est régulière, et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la SAS QUALI PARTS & SERVICES le 11 octobre 2024, à hauteur d’une somme de 23 885,78 euros dont 15 492,20 euros d’arriéré locatif pour le lot 1, 1 549,33 euros de clause pénale à 10 %, 5 991,14 euros d’arriéré locatif pour le lot 2, 599,11 euros de clause pénale à 10 %, 32,15 euros de frais de procédure et 221,96 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement ;

— que la dette s’élève au 1er novembre 2024 à la somme de 23 218,30 euros d’arriéré locatif (mensualité de novembre incluse) pour le lot 1 et à la somme de 8 966,71 euros d’arriéré locatif (mensualité de novembre incluse) pour le lot 2.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 11 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS QUALI PARTS & SERVICES, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux ;

— de dire qu’à compter du 11 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS QUALI PARTS & SERVICES est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date pour les deux lots ;

— de condamner la SAS QUALI PARTS & SERVICES au paiement des sommes provisionnelles de 23 218,30 euros pour le lot 1 et de la somme de 8 966,71 euros pour le lot 2, au titre des loyers et charges impayés (mensualités de novembre incluses) arrêtées au 1er novembre 2024, ces sommes n’étant pas sérieusement contestables ;

— de condamner la SAS QUALI PARTS & SERVICES au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 6 438,42 euros HT pour le lot n°1 et 2 479,64 euros HT pour le lot n°2, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à majorer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation et à déclarer le dépôt de garantie définitivement acquis au bailleur, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

La SAS QUALI PARTS & SERVICES sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS QUALI PARTS & SERVICES sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail liant la SCI LOC INDUSTRIE et la SAS QUALI PARTS & SERVICES ;

Condamne la SAS QUALI PARTS & SERVICES à payer à la SCI LOC INDUSTRIE la somme provisionnelle de 23 218,30 euros pour le lot 1 et la somme de 8 966,71 euros pour le lot 2, correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtées au 1er novembre 2024, mensualités de novembre incluses ;

Condamne la SAS QUALI PARTS & SERVICES à payer à la SCI LOC INDUSTRIE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 6 438,42 euros HT pour le lot n°1 et 2 479,64 euros HT pour le lot n°2, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS QUALI PARTS & SERVICES, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux, composés de deux lots, situés dans un ensemble immobilier [Adresse 1] ;

Condamne la SAS QUALI PARTS & SERVICES à payer à la SCI LOC INDUSTRIE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI LOC INDUSTRIE du surplus de ses demandes ;

Condamne la SAS QUALI PARTS & SERVICES aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,