TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [R], [M],

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08851 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BQ

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mars 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C., [Localité 1] HABITAT-OPH, ,

[Adresse 1]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [R], [M], ,

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08851 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6BQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 février 2006 prenant effet le 9 février 2006, l’OPAC, devenu l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme, [R], [M] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2] (Escalier 17 – Etage 2 – Porte 0234), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 351,86 euros à la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5747,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [R], [M] le 7 juillet 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme, [R], [M] et de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6248,52 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 janvier 2026, l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, précise que la dette locative actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 3 828,46 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus. L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme, [R], [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme, [R], [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le contrat de bail a été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 13.2) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré à la locataire le 4 juillet 2025 vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5747,56 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience étant réputée satisfaite, le diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, permettant de s’assurer que les revenus du foyer de Mme, [R], [M] lui permettent raisonnablement de payer une somme en plus du loyer courant afin de régler sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, Mme, [R], [M] lui devait la somme de 3828,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [R], [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [R], [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [R], [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 février 2006 entre l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme, [R], [M], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2], [Adresse 4] est résilié depuis le 5 septembre 2025,

CONDAMNONS Mme, [R], [M] à payer à l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3828,48 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés arrêté au 14 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025,

AUTORISONS Mme, [R], [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 105 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [R], [M],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [R], [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme, [R], [M] sera condamnée à verser à l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme, [R], [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2025 et celui de l’assignation du 29 septembre 2025,

DÉBOUTONS l’EPIC, [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge