Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01278 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLGQ

[M] [O]

C/

[X] [G], [T] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Déana COURAUD

M^e Julie ELDUAYEN

— FE délivrée à

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [M] [O]

née le 24 Juillet 1939 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Déana COURAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représenté par M^e Julie ELDUAYEN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2022, Madame [M] [O] a donné à bail, en sa qualité d’usufruitière du bien, à Monsieur [X] [G] et Madame [T] [P], une maison d’habitation individuelle située [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte de Commissaire de justice du 10 janvier 2024, Madame [O] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5432 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte du 12 juin 2024, Madame [O] a assigné Monsieur [X] [G] et Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 décembre 2022,Constater que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre,Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux,Les condamner à lui payer la somme provisionnelle de 7289 euros au titre des loyers dus à la date de l’assignation,Les condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce jusqu’à complète restitution des lieux,Les condamner à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, et de justifier d’une assurance locative.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement plaidée à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, Madame [O], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7212,71 euros.

Elle précise que les locataires sont partis le 25 juillet 2024, qu’un état des lieux a été effectué, qu’aucun dépôt de garantie n’a été facturé lors de l’entrée dans les lieux. Elle indique que l’attestation d’assurance lui avait finalement été adressée avant le congé.

Elle actualise ses demandes ainsi ;

5000 euros au titre d’un préjudice moral,

2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En défense, les consorts [H], représentés par leur conseil, contestent le montant de la dette et demandent au Tribunal ;

De débouter Madame [O] de l’ensemble de ses prétentions,De la condamner à leur verser, ensemble, la somme de 2500 euros pour procédure abusive,De la condamner à leur verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétible, outre les dépens.

Ils soulèvent une contestation sérieuse née de l’état du logement, qu’ils décrivent comme insalubre.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département. En effet, ce qui est présenté dans les pièces de Madame [O] comme la notification de l’assignation du 12 juin 2024 se révèle être la notification du commandement à la CCAPEX.

Les demandes de résiliation et d’expulsion, au demeurant devenues sans objet par suite du départ des locataires, sont par conséquent déclarées irrecevables.

Sur la demande de provision pour la dette locative

La demande de provision demeure recevable en ce que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ne conditionne la recevabilité de l’assignation que pour les actions aux fins de constat de la résiliation, cette dernière n’ayant plus d’objet.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [O] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7212,71 euros à la date du 22 juillet 2024.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Les défendeurs produisent un rapport de visite du 5 janvier 2024 établi par le service Santé de [Localité 6] Métropole. Il y est décrit notamment la présence de moisissures dans le logement, et des odeurs d’humidité, provenant de remontées telluriques et de l’absence d’aération sur les menuiseries.

Ce rapport a été rédigé alors que les occupants n’étaient présents dans le logement que depuis un an, ce qui contredit manifestement l’affirmation selon laquelle cette forte humidité serait entièrement due au comportement des défendeurs.

Les clichés du constat du Commissaire de justice, établi à l’occasion du départ des locataires, le 23 juillet 2024, corroborent la présence de moisissures, y compris dans les pièces sèches.

Il en résulte une contestation sérieuse sur la salubrité du logement litigieux.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse sur les prétentions de la demanderesse à l’égard de de provision liée à la dette locative.

Sur les demandes accessoires :

La demande de provision au titre d’un préjudice moral, accessoire de la demande principale qui a été rejetée, sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle :

La demande en réparation d’un préjudice pour procédure abusive sera rejetée, le juge des référés n’ayant pas compétence à allouer des dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande en résiliation et expulsion, formulée par Madame [M] [O] à l’encontre de Monsieur [X] [G] et Madame [T] [P],

CONSTATONS que lesdites demandes n’ont plus d’objet ;

DISONS qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision pour dette locative, relative au logement situé [Adresse 1] à [Localité 8],

DEBOUTONS par conséquent Madame [M] [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [X] [G] et Madame [T] [P],

DEBOUTONS les parties de leurs demandes indemnitaires,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION