Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p15 aud civile prox 6, 19 mai 2025, n° 23/04883

TJ Marseille 19 mai 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires étaient effectivement occupants sans droit ni titre et a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité d'occupation.
Accepté
Dettes d'indemnités d'occupation
La cour a constaté que les locataires restaient débiteurs d'une somme au titre des indemnités d'occupation, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Régularisation des charges
La cour a jugé que les locataires devaient payer les charges récupérables conformément aux dispositions légales.
Accepté
Dégradations causées par les locataires
La cour a constaté des dégradations et a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnisation pour le préjudice subi.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que les locataires, ayant succombé, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnisation pour les frais exposés, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p15 aud civ. prox 6, 19 mai 2025, n° 23/04883
Numéro(s) :	23/04883
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline SALAVERT-BULLOTIsabelle BENETTI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Nicole DE ANGELIS Greffiere

Débats en audience publique le : 19 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Caroline SALAVERT-BULLOT…….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04883 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YB2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [D] [G]

né le 24 Mars 1974 à [Localité 6] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [R] [I] [N]

née le 16 Novembre 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [B]

né le 06 Juillet 1971 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties, prenant effet le 1er février 2019, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 793 euros, outre 150 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2021, Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] ont fait délivrer à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] un congé pour vendre au prix de 250 000 euros à effet au 31 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2022, Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] ont fait assigner Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, notamment aux fins d’expulsion des locataires du fait du congé pour vendre.

Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] ont quitté les lieux le 5 janvier 2023.

Par jugement du 3 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a constaté la validité du congé aux fins de vente mais a débouté Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation, relevant qu’elle était sollicitée à compter du prononcé de la décision à intervenir et non à compter du 1er février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] ont fait assigner Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 30 octobre 2023.

L’affaire, après des renvois dont deux contradictoires, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [G], Madame [P] [N] et Madame [T] [S] représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Monsieur [U] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité par acte remis à domicile.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les indemnités d’occupation

Vu les articles 544, 1103, 1104 et 1240 du code civil,

Vu l’article 1355 du code civil,

Vu les articles 4, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

A ce sujet, force est de constater qu’aucune identité d’objet ne peut être relevée entre le présent litige et le jugement évoqué par Madame [T] [S], rendue le 3 avril 2023 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, de sorte qu’il convient d’écarter sa prétention tirée de l’autorité de la chose jugée. En effet, les indemnités d’occupation avaient été demandées à compter de la décision à intervenir et non à compter du 1er février 2022.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] ont fait signifier à Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] un congé pour vendre le 29 juillet 2021, à effet au 31 janvier 2022 ; que la régularité de ce congé a été prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, le 3 avril 2023.

Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] se sont trouvés occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2022, et n’ont quitté les lieux que le 5 janvier 2023 (date de l’état des lieux de sortie).

En conséquence, il y a lieu de les condamner solidairement à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 025,88 euros), à compter du 1er février 2022 jusqu’au 5 janvier 2023 (date de libération des lieux).

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] restaient débiteurs d’une dette de 6 106,57 euros au 5 janvier 2023, au titre des indemnités d’occupation dues, déduction faite des règlements effectués avec certitude par leurs soins (5 343,57 euros).

Il convient donc de les condamner à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la régularisation pour charges

Vu les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Vu l’article 1355 du code civil,

Vu le contrat de bail,

Sur ce point, force est de constater qu’aucune identité d’objet ne peut être relevée entre le présent litige et le jugement évoqué par Madame [T] [S], rendue le 3 avril 2023 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, de sorte qu’il convient d’écarter sa prétention tirée de l’autorité de la chose jugée. En effet, aucun paiement au titre de la régularisation des charges n’avait été sollicité au cours de cette instance.

En l’espèce, il est constant qu’une provision pour charges de 150 euros était versée par Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] en application du bail litigieux.

Toutefois, il résulte des justificatifs produits aux débats qu’après régularisation concernant l’appartement litigieux (fondée sur des décomptes et des relevés reprenant le montant annuel de charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur), Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] sont redevables de la somme de 2 247,40 euros au titre des charges pour les exercices 2019 à 2022, et jusqu’au 5 janvier 2023 :

586,07 euros au titre de l’année 2019-2020, n’ayant versé que 1 896 euros de provisions ;325,50 euros au titre de l’année 2020-2021, n’ayant versé que 2 184 euros de provisions ;886,83 euros au titre de l’année 2021-2022, n’ayant versé que 2 184 euros de provisions ;449 euros du 1er octobre 2022 au 31 janvier 2023.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1103, 1104, 1240, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] versent notamment aux débats :

Le contrat de bail comprenant une clause de solidarité ;

Un état des lieux d’entrée réalisé le 25 janvier 2019, comprenant des photographies, qui précise que :le meuble bas de la cuisine est « fonctionnel » ; que la salle de bain était en état d’usage général, que le lavabo présente un éclat ; que la douche est en état d’usage (paroi et support en bon état), que la robinetterie est en état d’usage (lavabo pas de fuite et siphon), que le meuble est en état d’usage avec des tiroirs abîmés ; que l’armoire dans le chambre 2 est en état d’usage (portes coulissantes frottent et 2 portes sont abîmées) ; que l’armoire dans le chambre 3 est en état d’usage (portes coulissantes frottent et 1 porte est fissurée), que les peintures étaient neuves en plafond dans la cuisine, le séjour, la chambre 2 (mais seulement en bon état dans le hall – avec fissures – et la chambre 1, et en état d’usage dans la salle de bains, la chambre 3 et les WC) ;que la peinture des murs était en état d’usage dans le hall, la cuisine, la loggia, la salle de bains, les chambres et le séjour (des traces et micro fissures sur les murs de la chambre 1, fissures, éclats et traces de la chambre 2, traces et un éclat dans la chambre 3 et traces dans la cuisine ; des fissures, trous et éclats dans la loggia, des fissures dans le hall) ;

Un état des lieux de sortie réalisé le 5 janvier 2023, comprenant des photographies, qui précise que :

le meuble bas de la cuisine est « endommagé » et que la vitre de la porte fenêtre de la cuisine est cassée ; que la douche était en mauvais état ; que le lavabo présent un éclat, que la bonde de fond est bloquée et que le joint est usagé ; que les portes du placard de la chambre 3 étaient endommagées ; que les plafonds présentent des marques dans le hall, la cuisine, la chambre 1, le séjour, la chambre 2 et la chambre 3 (et sont en état d’usage dans la salle de bains et les WC)que les murs présentent de marques dans le hall, la cuisine, la loggia, la chambre 1, le séjour, la chambre 2 et la chambre 3 ;

Un devis établi le 26 janvier 2023 concernant la remise en place et le réglage des portes des meubles bas de la cuisine, le remplacement d’une vitre cassée de la porte-fenêtre, la réfection des joints de la douche, la fourniture et remplacement du meuble sous-vasque et du mitigeur, fourniture et remplacement des guides et des roulettes des portes de placard, la peinture des murs et des plafonds (chiffré à 5 236 euros) ;

Une facture de travaux de reprise de peintures, du 21 juillet 2023, moyennant le prix de 4 120,49 euros ;

Aucun élément n’est apporté par Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] permettant d’établir que les démarches idoines ont été effectuées afin de réparer les dégradations causées.

De même, les allégations de Madame [T] [S] – imputant les dégradations du logement à des travaux de construction dans l’immeuble voisin – ne sont nullement établies.

Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] démontrent ainsi avoir subi un préjudice résultant de l’état de dégradation de l’appartement, et des travaux de remise en état devant être engagés du fait de Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S], à l’exception des portes de placard et de la peinture des murs, au vu de la comparaison entre les états de lieux dont il ne résulte pas que leur état ait été dégradé ni que les dégradations soient imputables aux locataires.

En considération des éléments susvisés et déduction faite du montant du dépôt de garantie (793 euros), il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice matériel subi par Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] à 1 766 euros.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Madame [T] [S], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N], Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] solidairement à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2022 et jusqu’au 5 janvier 2023 ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 025,88 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] solidairement à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] la somme de 6 106,57 euros au titre des indemnités d’occupation dues, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] solidairement à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] une somme de 2 247,40 euros au titre de la régularisation des charges jusqu’à leur départ des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] soldiairement à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] la somme de 1 766 euros, en réparation du préjudice matériel subi ;

DEBOUTE Madame [T] [S] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] in solidum à verser à Monsieur [V] [G] et Madame [P] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] et Madame [T] [S] in solidum aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,