Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00749 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEKN

[D] [K] épouse [J], [C] [J]

C/

[T] [B], [Z] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Caroline FABBRI

M^e Adélie RABOUIN

— FE délivrée à

M^e Caroline FABBRI

Le 14/03/2025

Avocats : M^e Caroline FABBRI

M^e Adélie RABOUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Madame [D] [K] épouse [J]

née le 15 Juillet 1975 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Caroline FABBRI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [C] [J] exerçant sous l’enseigne AKAY-IMMO

né le 12 Septembre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Caroline FABBRI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [B]

[Adresse 7] [Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Adélie RABOUIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [Z] [B]

née le 20 Mai 1979 à

[Adresse 9]

[Localité 3]

,

Représentée par M^e Adélie RABOUIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 2 avril 2024 à comparaître à l’audience du 14 juin 2024 à neuf heures délivrée à Madame [Z] [B] et à Monsieur [S] [B] à la requête de Madame [D] [K] épouse [J] et de Monsieur [C] [J] il est demandé de prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 28 février 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges, d’ordonner la libération effective des lieux qu’ils occupent sans droit ni titre et à défaut leur expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2210,68 € à titre principal correspondant aux loyers et charges selon décompte détaillé et actualisé au mois de mars 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 date du commandement de payer.

Ils sollicitent également la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges et ce jusqu’à libération effective des lieux ainsi que la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure outre les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

À l’audience du 17 janvier 2025, les requérants ont maintenu leurs prétentions développées dans leur acte introductif d’instance et demandent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 2784,56 € en principal selon décompte détaillé et actualisé au 7 janvier 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 date du commandement de payer ainsi que les indemnités d’occupation.

Ils concluent au rejet des prétentions des défendeurs qui seront condamnés à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023.

Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [B] demandent au juge des référés de constater que les taxes d’ordures ménagères sur les années 2022 et 2023 ont été payées ainsi que le reliquat de loyer courant de 164 € et que les loyers courants sont payés régulièrement notamment le loyer de janvier 2025 de sorte qu’il convient de fixer l’objet du litige à la somme de 1685,92 € portant uniquement sur la régularisation annuelle des charges locatives pour les années 2023 et 2022 , de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions , de constater l’inapplicabilité de la clause résolutoire en l’absence de dette locative , à titre subsidiaire de leur accorder un délai de paiement à hauteur de 75 € par mois sur une période de 21 mois , le reliquat étant versé le 22e mois, de suspendre les effets de la clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire de leur accorder un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision et en tout état de cause de condamner les demandeurs au paiement d’une provision de 3000 € en réparation de leur préjudice de jouissance subi du fait de l’état indécent du logement donné à bail , de rejeter les prétentions des demandeurs et de les condamner aux dépens de l’instance en ce compris ceux du commandement du 27 décembre 2023.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 4 avril 2024 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 27 décembre 2023 il a été signifié un commandement de payer à Madame [Z] [B] et à Monsieur [S] [B] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 2450,14 € comprenant les frais de procédure en cours .

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 28 février 2024 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef faute par eux d’avoir libérés les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 2521,56 euros au 7 janvier 2025 après déduction du règlement du loyer de janvier 2025 effectué le 8 janvier 2025 et laquelle n’est pas sérieusement contestable incluant la régularisation des charges de copropriété pour la part incombant aux locataires pour les années 2022 et 2023 selon le décompte établi par le syndic de copropriété comme il en est justifié et dans la limite de la part récupérable calculée par le syndic ainsi que les taxes des ordures ménagères de sorte qu’il convient de condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [B] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande relative au trouble de jouissance :

Le rapport d’expertise produit par les demandeurs reconventionnels en date du 28 août 2023 prend en compte la décision de réparation de la gaine de ventilation, du renforcement de l’isolant en sous face du plancher bas au rez-de-chaussée, de l’isolation des murs extérieurs et des fenêtres et du rétablissement d’une VMC par la ventilation du logement ce qui apporte aussi avec la réalisation des travaux de rénovation énergétique un meilleur confort aux occupants des lieux.

Le juge des référés dans le cadre des pouvoirs qu’il tient des articles 834 et 835 du code de procédure civile n’est pas en mesure de se prononcer sur l’existence d’un éventuel préjudice en lien avec des désordres d’humidité considérés comme étant mineurs comme a pu le constater l’expert judiciaire en 2023 alors que ces problèmes ont été réglés et qu’une ventilation suffisante a été rétablie de sorte que l’état état de santé des occupants n’est plus lié à une humidité dans le logement.

Il convient donc de rejeter cette demande en réparation d’un trouble de jouissance insuffisamment caractérisé en l’espèce.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Il est avéré que les défendeurs ont réduit leur dette locative par des versements plus importants à partir du mois de septembre 2024 et qu’ils sont à jour des loyers courants avant l’audience.

Leur situation personnelle et financière justifie l’octroi d’un délai de paiement dès lors qu’ils présentent des garanties suffisantes pour assurer l’apurement de la dette locative.

Il convient donc de leur accorder un délai de 34 mois sur la base d’un versement de 75 € par mois en sus du loyer et des provisions sur charges pour apurer leur dette locative dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, le bailleur sera autorisé à poursuivre l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

Ils seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

L’équité commande de condamner solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [B] à payer à Madame [D] [K] épouse [J] et à Monsieur [C] [J] une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à leur charge y inclus le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 et recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de Madame [D] [K] épouse [J] et de Monsieur [C] [J] régulière, recevable et partiellement fondée .

Constate à la date du 28 février 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Condamne solidairement Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [B] à payer à Madame [D] [K] épouse [J] et à Monsieur [C] [J] en deniers ou quittance valable la somme de 2521,56 euros.

Accorde à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [B] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 34 mois à raison de 33 mensualités égales de 75 € chacune suivies d’une 34e et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et des frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance.

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais et s’il y a lieu.

Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail.

Dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais jouée.

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible solidairement entre les défendeurs et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail.

Dit que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

Les condamne solidairement en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

Les condamne solidairement à payer à Madame [D] [K] épouse [J] et à Monsieur [C] [J] une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Les condamne solidairement à payer à Madame [D] [K] épouse [J] et Monsieur [C] [J] les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 et lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle .

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection