TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z4QT

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SELARL DGD AVOCATS

M^e Jonathan VANDENHOVE

COPIE délivrée

le 28/07/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [P] [R] veuve [S]

née le 04 Août 1957 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Maître Jonathan VANDENHOVE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La société [E] & BROAD PROMOTION 5

société en nom collectif dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 12]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

ci -devant et actuellement [Adresse 5]

La société [E] & BROAD GIRONDE

société à responsabilité limitée dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 8]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Toutes deux représentées par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2024, Madame [P] [R] veuve [S] a fait assigner la SNC [E] & BROAD PROMOTION 5 et la SARL [E] & BROAD GIRONDE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

— les voir solidairement condamnées à procéder à tous les travaux de reprises nécessaires quant aux infiltrations d’eau, moisissures, la chaudière et à l’eau qui s’écoule le long de la gaine électrique et dans le coffret électrique de l’appartement B004 sis [Adresse 7], et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— les voir solidairement condamnées à lui verser la somme de 5301,33 euros au titre de son préjudice locatif ;

— voir ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute;

— les voir solidairement condamnées à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle a maintenu ses demandes, a sollicité à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise judiciaire et a en tout état de cause conclu au rejet des demandes formées à titre reconventionnel à son encontre.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir, selon acte du 9 septembre 2020, acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société [E] & BROAD PROMOTION 5 un appartement B004 et ses annexes, au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 17], sis [Adresse 6] à [Localité 15]. Elle précise que la filiale girondine de cette société, la société [E] & BROAD GIRONDE, a suivi la phase des travaux, de réception et post-réception. Elle indique que si le bien devait être livré au deuxième trimestre 2022, il l’a été en retard, incomplet et avec réserves le 6 décembre 2022. Elle relève avoir, par courrier du 22 décembre 2023, fait part à la société [E] & BROAD GIRONDE de nouveaux désordres relatifs à une infiltration au niveau de la colonne électrique et avoir sollicité auprès d’elle qu’elle procède à sa réparation, sans succès. Elle précise que de l’eau coule le long de la gaine électrique ainsi que dans le coffret électrique de l’appartement, fait constitutif d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent qu’il convient de faire cesser. Elle ajoute subir un préjudice locatif du fait de ces désordres.

La SNC [E] & BROAD PROMOTION 5 et la SARL [E] & BROAD GIRONDE ont demandé au Juge des référés de :

— prononcer la mise hors de cause pure et simple de la société [E] & BROAD GIRONDE.

— DEBOUTER Madame [R] veuve [S] de l’intégralité de ses demandes comme se heurtant à de sérieuses contestations.

— condamner Madame [R] veuve [S] à leur verser la somme de 1 000 € à chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles indiquent dans un premier temps que la requérante ne dispose d’aucun droit à agir à l’encontre de la société [E] & BROAD GIRONDE, cette dernière n’étant intervenue ni à l’acte de construire, ni à l’acte de vente. Elles s’opposent en outre à la demande de condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de reprise, cette demande se heurtant à des contestations sérieuses dès lors que les désordres invoqués n’ont pas été contradictoirement constatés, qu’aucun des éléments relevés ne permet d’identifier leur cause et a fortiori de définir la solution réparatoire qui demeure inconnue, et ajoute que si la cause des infiltrations devait trouver son siège dans la toiture, comme le suggère la requérante, l’intervention du syndicat des copropriétaires s’imposerait. Elles s’opposent également à la demande de provision au titre du préjudice locatif subi et relèvent à ce titre que tant le principe et le quantum du préjudice allégué, que sa causalité avec les désordres dénoncés et son imputabilité au promoteur vendeur sont sérieusement contestables.

Évoquée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société [E] & BROAD GIRONDE:

La société [E] & BROAD GIRONDE sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est intervenue ni à l’acte de construire, ni à l’acte de vente, et que par conséquent, Madame [R] veuve [S] ne dispose d’aucun droit à agir à son encontre.

Il convient toutefois de relever que c’est la société [E] & BROAD GIRONDE qui s’est vue accorder le permis de construire du 24 décembre 2019 aux fins d’autoriser à la réalisation des travaux litigieux. Il résulte en outre des échanges entre les parties que c’est la société [E] & BROAD GIRONDE qui avait en charge le suivi des travaux.

Il serait dès lors prématuré, au stade du référé, de procéder à sa mise hors de cause, et il appartiendra au seul Juge du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de reprise:

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Madame [R] veuve [S] sollicite en l’espèce la condamnation solidaire des Sociétés [E] & BROAD PROMOTION 5 et [E] & BROAD Gironde à procéder à tous les travaux de reprises nécessaires quant aux infiltrations d’eau, moisissures, la chaudière et à l’eau qui s’écoule le long de la gaine électrique et dans le coffret électrique au sein de son appartement, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Elle fait valoir sue l’eau qui coule dans la gaine électrique et le tableau électrique de l’appartement caractérise un trouble manifestement illicite et un dommage imminent pour la sécurité de tout occupant de l’appartement.

Il résulte des débats que la livraison du bien immobilier acquis par Madame [R] veuve [S] est intervenue le 6 décembre 2022, avec réserves, étant précisé que la demande de Madame [R] veuve [S] ne porte pas sur ces dernières mais sur d’autres désordres, qu’elle a dénoncés par courrier en date du 22 décembre 2023 et consistant en une “infiltration au niveau de la colonne électrique”.

A ce titre, Madame [R] veuve [S] produit, d’une part un rapport d’intervention de la société POLYGON AQUASER en date du 9 février 2024, lequel fait état de relevés d’humidité positifs en indiquant que de l’eau coule le long de la gaine ainsi que dans le coffre électrique mais écarte l’hypothèse d’une fuite sur circuit fermé et préconise une recherche de fuite sur toiture terrasse, et d’autre part, un procès-verbal de constat dressé le 23 août 2024 par Maître [O], qui mentionne quant à lui la présence de traces de moisissures susceptibles de confirmer l’humidité dénoncée par la requérante.

Il convient toutefois de relever que ces pièces établies non contradictoirement et bien qu’elles fassent état de désordres d’humidité affectant le bien appartenant à Madame [R] veuve [S] , ne permettent pas, à elles seules, de caractériser l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, étant au surplus observé que la requérante ne rapporte pas la preuve de la panne de chaudière qu’elle allègue. La demande principale de Madame [R] veuve [S], tendant à voir les défenderesses solidairement condamnées, sous astreinte, à procéder à tous les travaux de reprises nécessaires quant aux infiltrations d’eau, moisissures, la chaudière et à l’eau qui s’écoule le long de la gaine électrique et dans le coffret électrique de son appartement, ne peut dès lors prospérer.

Sur la demande de provision:

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

La requérante sollicite en l’espèce la condamnation solidaire des Sociétés [E] & BROAD PROMOTION 5 et [E] & BROAD GIRONDE à lui verser la somme de 5301,33 euros qui correspondrait à la perte de revenus locatifs subie pendant 10 mois, soutenant que son ancien locataire a donné congé de manière précipitée en raison des désordres d’humidité, désordres l’empêchant de relouer le logement.

Il convient toutefois de relever que Madame [R] veuve [S] ne justifie pas du bail conclu avec le locataire concerné, ni du montant du loyer ou de l’incidence des désordres sur son départ, le commissaire de justice indiquant aux termes du procès-verbal précité que celui ci est “notamment lié aux conséquences des infiltrations d’eau et inondation”.

En conséquence, en l’absence d’éléments suffisants permettant d’établir un préjudice incontestable dans son importance, sa durée et par suite sa valeur, la demande de provision de ce chef sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire:

A titre subsidiaire, Madame [R] veuve [S] sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée au contradictoire des défenderesses.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [R] veuve [S] , et notamment du rapport d’intervention de la société POLYGON AQUASER en date du 9 février 2024 ainsi que du procès-verbal de constat dressé le 23 août 2024 par Maître [O] que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes:

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [R] veuve [S], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [P] [R] veuve [S] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte, et de sa demande de provision au titre de la perte de revenus locatifs ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [F] [T]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 14]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Madame [P] [R] veuve [S] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Madame [P] [R] veuve [S] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Madame [P] [R] veuve [S] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,