TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74Z

Minute

N° RG 24/02641 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z23I

3 copies

GROSSE délivrée

le 10/06/2025

à la SELARL AUSONE AVOCATS

M^e Benoît COUSSY

COPIE délivrée

le 10/06/2025

à

Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. OCEAN

société civile immobilière dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Sébastien BEAUGENDRE de la SELARL Hubert Bensoussan & Associés, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Benoît COUSSY, Cabinet COUSSY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2024, la SCI OCEAN a fait assigner Madame [K] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :

— voir ordonner à Madame [S] d’avoir à laisser la SCI OCEAN, son architecte et l’entrepreneur qu’elle aura choisi, accéder à son terrain situé [Adresse 2] à Lacanau, pendant une durée maximum de sept jours sauf intempéries, afin de faire réaliser les travaux de crépi de la façade de l’immeuble jouxtant son terrain, sous réserve d’un délai de prévenance d’au moins 10 jours,

— être autorisée à faire dresser, à ses frais, un constat par un commissaire de justice pour faire constater l’achèvement des travaux,

— voir condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI OCEAN a maintenu ses demandes, et sollicité que la servitude de tour d’échelle ordonnée soit assortie d’une astreinte de 5000 euros par infraction constatée, le Juge des référés se réservant la liquidation de cette astreinte. Elle a en outre porté le montant de sa réclamation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 6000 euros.

Elle expose au soutien de ses prétentions avoir, suivant acte authentique du 25 juin 2020, acquis de Madame [S] un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] sur une parcelle cadastrée n°[Cadastre 7], voisin du bien sis [Adresse 2], cadastré n°[Cadastre 6], propriété de Madame [S]. Elle indique avoir procédé à la destruction et à la reconstruction d’un immeuble sur cette parcelle, et précise que suite à cette édification, les deux fonds sont séparés par un mur privatif lui appartenant, dont la façade contiguë est uniquement accessible depuis la parcelle de Madame [S]. Elle fait valoir que cette dernière refuse, sans motif légitime, de la laisser accéder à son terrain pour réaliser les travaux destinés à crépir la façade jouxtant son terrain, situation constitutive d’un trouble manifestement illicite, dont elle est bien fondée à demander la cessation.

Aux termes de ses dernières écritures, Madame [S] a demandé à la présente juridiction:

— à titre principal, de débouter la SCI OCEAN de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens de l’instance,

— à titre subsidiaire, de surseoir à statuer dans l’attente de la désignation d’un expert judiciaire, aux frais exclusifs de la SCI OCEAN, avec pour mission de dire s’il n’existe pas une solution alternative au passage sur son terrain, à défaut, de superviser les travaux et de contrôler, durant le temps des travaux, le respect de l’intégrité de sa propriété, et de condamner la SCI OCEAN à lui verser la somme de 45 000 euros au titre du trouble de jouissance occasionné par les travaux,

— en tout état de cause, de condamner la SCI OCEAN au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Elle expose au soutien de sa position que la SCI OCEAN ne justifie pas du caractère indispensable des travaux envisagés, pas plus que de l’impossibilité d’y procéder autrement que par passage sur son fonds, ajoutant que la réalisation des enduits aurait pu être faite au fur et à mesure de l’édification du bâtiment par le maître d’ouvrage. Elle soutient que l’édification en surplomb est en tout état de cause irrégulière, de sorte qu’aucun tour d’échelle ne saurait être autorisé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Madame [S] conteste en premier lieu la régularité de la construction édifiée par la SCI OCEAN et soutient que l’édification en surplomb est irrégulière, de sorte qu’aucun tour d’échelle ne saurait être autorisé sur un mur sujet à caution.

Il convient à cet égard d’observer que l’arrêté de permis de construire délivré par la mairie de [10] a été validé par décision du Tribunal administratif en date du 18 octobre 2023, devenue irrévocable par arrêt prononcé par le Conseil d’état le 18 février 2025. Il y a lieu au surplus de relever que la construction a fait l’objet d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au permis de construire reçue le 7 mai 2024 par la mairie de [Localité 9], déclaration non contestée par la Commune, de sorte que la construction est reconnue conforme au permis de construire.

Il s’ensuit que Madame [S] n’est pas fondée à invoquer l’irrégularité de la construction. Elle ne justifie pas davantage de l’empiétement qu’elle allègue, le rapport d’expertise privée qu’elle produit étant non contradictoire et, partant, insuffisant à le démontrer.

Au soutien de sa demande, la SCI OCEAN produit un courrier établi le 5 avril 2024 par son architecte, faisant état des risques d’infiltrations murales compte tenu de l’absence de réalisation de crépi sur la façade du mur mitoyen.

Il est ainsi justifié du caractère indispensable des travaux projetés.

Force est toutefois d’observer qu’elle ne produit aucun élément objectif de nature à démontrer que ces travaux ne pourraient être réalisés autrement que par passage sur le fonds voisin.

Il ne peut dès lors, en l’état, être fait droit à ses demandes, le tour d’échelle supposant que soit rapportée la preuve, non seulement que les travaux sont indispensables, mais encore qu’ils ne peuvent être réalisés autrement.

Sur les autres demandes

La SCI OCEAN, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité imposant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Madame [S] sera déboutée de sa demande reconventionnelle sur ce fondement.

DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

DEBOUTE la SCI OCEAN de ses demandes,

DEBOUTE Madame [S] de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que la SCI OCEAN supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,