Du 08 avril 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02933 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZFJ

Société CLAIRSIENNE

C/

[L] [K]

Expéditions délivrées à :

CLAIRSIENNE

FE délivrée à :

CLAIRSIENNE

Le 08/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE – 223 avenue Emile Counord – CS 30089 – 33070 BORDEAUX CEDEX

Représentée par Monsieur [Y] [Z], aalarié, muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [K] – C/ Mme [X] [K] – 19 rue des Tulipiers – 33127 MARTIGNAS SUR JALLE

Ni préente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 20 janvier 2015, la S.A CLAIRSIENNE a consenti à Monsieur [L] [K] et Madame [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé Saint Exépury, porte n° 17, 17 rue Lucie Aubrac à SAINT MEDARD EN JALLES (33).

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le même jour.

Par courrier reçu le 21 août 2017, Madame [W] a donné congé du logement, seul Monsieur [L] [K] s’étant maintenu dans le logement selon un avenant au contrat de location signé le 5 octobre 2017.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 18 février 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail à la date du 30 mars 2020 pour défaut de paiement des loyers et des charges et a condamné Monsieur [L] [K] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Des délais de paiement ont été accordés au locataire avec suspension de la clause résolutoire, et en cas de non respect des délais, l’expulsion du locataire a été ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

Un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois a été signifié à Monsieur [L] [K] le 13 septembre 2021, notifié à la Préfecture le 16 septembre suivant.

Par acte du 20 avril 2022, Monsieur [L] [K] a fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion, le commissaire de justice ayant établi un procès-verbal de constat locatif le même jour.

C’est dans ces conditions, que par acte introductif d’instance en date du 8 novembre 2024, la S.A CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 3.902,31 € au titre des indemnités pour les clés non restituées et les réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre celle de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et de son exécution.

A l’audience du 11 février 2025, la S.A CLAIRSIENNE a maintenu ses demandes.

Monsieur [L] [K], assigné par acte de commissaire de justice déposé en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur les frais de remise en état du logement :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

▸ de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

▸ de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.

L’article 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que l’obligation d’entretien des lieux ne peut induire que l’obligation de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la restitution à neuf.

A l’appui de ses demandes, la S.A CLAIRSIENNE verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avec Monsieur [L] [K] le 20 janvier 2015, qui révèle un logement en « état neuf » avec « quelques décollements » des papiers peints dans le cellier et les deux chambres ; un état des lieux sortant informatisé effectué le 31 mai 2022 établi non contradictoirement ; ainsi qu’un procès-verbal de constat locatif dressé le 20 avril 2022 par Maitre [D], commissaire de justice, à la suite de son procès-verbal d’expulsion, l’intéressé étant absent le jour de l’expulsion et le logement ayant été vidé de ses meubles.

L’état des lieux réalisé unilatéralement par la SA CLAIRSIENNE est dépourvu de force probante suffisante en ce qu’il constitue une preuve établie à soi-même, de sorte qu’il y a lieu de se fonder sur l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice au moment de l’expulsion du locataire.

Ce constat locatif de sortie dressé par le commissaire de justice fait apparaître un logement sale dans son ensemble, des peintures défraîchies, avec des traces de salissures sur les portes ainsi qu’un enfoncement sur la porte des toilettes, des dégradations sur la porte d’entrée,des traces de trous chevillés sur les murs, des sols et des plinthes sales, des carreaux de sol cassés dans le séjour, l’évier, érodé, comportant un impact, le mitigeur étant difficile à manipuler et fuyant, des prises sans enjoliveur, une porte de placard et l’escalier rongés, des éléments entartrés (WC et salle de bains), l’absence de détecteur de fumée, des marques sur le revêtement en vinyle sur le sol, un rail de placard décroché, mitigeur de la salle de bains dégradé.

La SA CLAIRSIENNE produit cinq factures de réparations.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de retenir sur ces factures :

▸ les frais de peinture de l’ensemble des pièces facturés 3.890,70 € par la société AFB 33 le 15 juin 2022, sauf à déduire 60 % de vétusté compte tenu de l’occupation du logement pendant six ans, soit un solde de 2.334,42 €,

▸ la facture de nettoyage complet du logement d’un montant de 1.620 € établie par Aliénor Nettoyage le 17 juin 2022,

▸ la réparation des portes de WC et de séjour, pour un montant de 415 ,79 € TTC, selon facture de la société ACORUS en date du 2 juin 2022,

Soit une somme totale de 4.370,21 € à la charge du locataire.

Il convient de déduire la somme de 434,44 € versée par le locataire au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, ce qui ramène les sommes dues au titre des réparations locatives à 3.935,77€.

Cette somme excédant le montant de la demande, il sera fait droit aux prétentions de la SA CLAIRSIENNE dans leur intégralité, et Monsieur [L] [K] sera ainsi condamné à lui payer la somme de 3.902,31 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation le 8 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [K] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SA CLAIRSIENNE contrainte de plaider, la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à la S.A CLAIRSIENNE la somme de 3.902,31 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] aux dépens de l’instance et à payer à la S.A CLAIRSIENNE la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE