TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74D

Minute

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F2S

1 copie

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA

M^e Henri michel GATA

COPIE délivrée

le 03/11/2025

à

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffière lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEUR

Monsieur [E], [U] [Z]

né le 27 mars 1951 à [Localité 13]

demeurant :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [J]

né le 18 août 1950 à [Localité 11]

demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [I] [N] [O] épouse [J]

né le 13 décembre 1951 à [Localité 11]

demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 mars 2025, Monsieur [E] [Z] a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J], née [O], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, il sollicite de voir :

A titre principal :

— DECLARER son action recevable et bien fondée,

— DIRE que son impossibilité de pouvoir utiliser librement la servitude de passage est un trouble manifestement illicite.

— ORDONNER à Monsieur et Madame [J] de laisser libre accès la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AN n°[Cadastre 8].

— DIRE que l’utilisation par Monsieur et Madame [J] de caméras de vidéosurveillance dirigées vers la servitude de passage et le portail électrique y permettant l’accès est un trouble manifestement illicite.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à procéder à la démolition du portail électrique édifié sur la servitude de passage, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à retirer la caméra de surveillance située au rez-de-chaussée de leur immeuble dirigée vers la servitude de passage et le portail électrique sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir.

— INTERDIRE à Monsieur et Madame [J] d’installer de toutes nouvelles caméras orientées vers le portail électrique et vers la servitude de passage dont il bénéficie.

— DEBOUTER Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Juge des référés ferait droit à la demande des consorts [J] portant sur la fermeture du portail :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à lui remettre la clé du portail sous astreinte de 200 € par jour de retard ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à laisser accès à la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AN n°[Cadastre 8], sous astreinte de 200 € par infraction constatée telle que, entre autres, la présence d’un cadenas, d’une nouvelle serrure sur le portail dont il n’aurait pas la clé ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit.

Il expose au soutien de ses prétentions que selon acte authentique du 16 mars 2016, il a vendu à Monsieur et Madame [J] une parcelle de terrain à bâtir cadastrée AN n°[Cadastre 7], sise [Adresse 2], à [Localité 9], parcelle provenant de la division d’un immeuble de plus grande importance originairement cadastrée AN [Cadastre 1] lieudit [Adresse 2]. Il précise que le surplus restant de la division lui appartient et a été cadastrée AN n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 2]. Il explique que pour l’accès de la [Adresse 12] à sa parcelle enclavée AN n°[Cadastre 6], la parcelle AN n°[Cadastre 7] des consorts [J] a été grevée d’une servitude de passage de 4 mètres de large suivant l’acte authentique du 16 mars 2016, laquelle ne doit pas être fermée, sauf accord des parties. Il indique avoir autorisé les consorts [J] à faire procéder au remplacement de l’ancien portail en bois figurant à l’acte notarié par un portail électrique courant 2019, et précise qu’ils y ont ajouté un portillon piétonnier, sans son autorisation. Il affirme que depuis l’installation de ce portail, il n’a plus n’a plus librement accès à sa propriété enclavée et cadastrée AN n°[Cadastre 6] à cause d’une part, de dysfonctionnements du portail électrique et d’autre part, de l’absence de libre accès supplémentaire, par le portillon piétonnier, en cas de panne. Il ajoute que Monsieur et Madame [J] ont placé des équerres sur le portail électrique limitant son ouverture maximale à une largueur de 3,66 mètres, ce qui contrevient à l’acte notarié. Il soutient que cela constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En outre, il affirme que ses voisins ont procédé à l’installation de caméras de surveillance dirigées vers la servitude de passage et le portail électrique permettant d’y accéder et ajoute que quand bien même elles auraient été retirées, rien ne garantit qu’ils ne les réinstalleront pas. Il précise que la caméra située au rez-de-chaussée est toujours active et doit donc être retirée car portant atteinte à la vie privée. Il s’oppose également à la demande reconventionnelle des consorts [J], soutenant qu’il est inutile de lui imposer de tenir fermé à clé le portail après chaque passage et qu’au surplus cela lui causera un préjudice du fait de son handicap physique. Il affirme en outre que ses caméras ne sont pas dirigées vers la propriété de ses voisins.

En réplique, les époux [J] demandent au Juge des référés de :

A titre principal:

— JUGER Monsieur [Z] infondé sur l’ensemble de ses demandes,

— le DEBOUTER en conséquence de sa demande de condamnation à procéder à la démolition du portail électrique édifié sur la servitude de passage, sous astreinte de 500€ par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— le DEBOUTER de sa demande de condamnation à retirer leur installation de caméras de surveillance dirigées vers la servitude de passage et le portail électrique, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— le DEBOUTER de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier,

— le DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

A titre reconventionnel,

— JUGER qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes,

— JUGER qu’ils conservent, en qualité de propriétaires du fonds servant, le droit de clore leur propriété,

— JUGER que l’utilisation par Monsieur [Z] de caméras de surveillance dirigées vers leur propriété est un trouble manifestement illicite,

— CONDAMNER en conséquence Monsieur [Z], après chaque passage, à tenir fermé à clé le portail situé sur l’assiette de la servitude de passage sous astreinte de 200€ par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [Z] à retirer l’ensemble des caméras de surveillance dirigées vers leur propriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [Z] à leur verser une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [Z] aux dépens,

— DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires dirigées à leur encontre.

Ils soutiennent s’agissant de la demande de démolition du portail que l’ouverture de la bande de terrain constituant l’assiette de la servitude de passage est de 395 centimètres, soit seulement 5 centimètres de moins que les 4 mètres prévus et qu’au demeurant, il n’est pas démontré que Monsieur [Z] soit entravé dans l’utilisation du droit de passage du fait de cette différence étant précisé que le reste de l’assiette du droit de passage est conforme à l’acte. Ils ajoutent que le demandeur n’est par ailleurs pas empêché d’utiliser le portail électrique qui s’ouvre manuellement et facilement depuis juin 2021 et affirment qu’ils n’avaient aucune connaissance de ses problèmes cardiaques. Ils s’estiment en outre fondés à refuser le libre accès supplémentaire au portillon piétonnier à Monsieur [Z] dès lors que cela n’est pas prévu au titre de la servitude. S’agissant de la caméra, ils affirment que la caméra qui subsiste ne filme pas et a été seulement installée pour assurer leur sécurité. S’agissant de leurs demandes reconventionnelles, ils affirment que la clôture de leur propriété n’est permise que par le portail dont il est fait usage commun, raison pour laquelle ils sollicitent que Monsieur [Z] le ferme après chaque utilisation. Ils soutiennent en outre que Monsieur [Z] dispose de caméras qui filment l’intérieur de leur propriété, ce qui constitue une atteinte à leur vie privée.

Évoquée à l’audience du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Monsieur [Z] sollicite en l’espèce la condamnation de Monsieur et Madame [J] à procéder à la démolition du portail électrique édifié sur la servitude de passage et ce, sous astreinte. Il invoque à ce titre le dysfonctionnement du portail électrique installé par les défendeurs et l’absence du bénéfice du portillon piétonnier en cas de panne dès lors qu’il n’en détient pas la clé. Il fait en outre valoir que la largueur de la bande de servitude de passage n’est pas respectée.

Il résulte des débats et des pièces produites qu’aux termes d’un acte notarié signé entre les parties le 16 mars 2016, Monsieur [Z] bénéficie d’une servitude de passage sur le fonds appartenant à Monsieur et Madame [J], laquelle s’exerce “exclusivement sur une bande de largeur de quatre mètres”. L’acte notarié précise que ce passage part de la propriété appartenant à Monsieur [Z] pour aboutir à la [Adresse 12], qu’il est “en nature de terre” et qu’il “devra être libre à toute heure du jour et de la nuit”. Il ajoute qu'”il ne pourra être ni obstrué, ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties”, les parties déclarant à ce sujet qu’il n’existait à cette date qu’un portail en mauvais état et qui ne fermait pas.

Il est constant qu’avec l’accord de Monsieur [Z], les consorts [J] ont, en mai 2019, fait installer à l’entrée de la [Adresse 12] un portail électrique. Ils ont en outre fait procéder à la pose d’un portillon piétonnier.

Il résulte des pièces versées au débat et notamment des procès-verbaux de constat dressés le 05 août 2024 par Maître [K] et le 2 mai 2025 par Maître [V] qu’aucun dysfonctionnement du portail litigieux n’est à déplorer ; que s’il existe une réduction de cinq centimètres de l’ouverture de la bande de terrain constituant l’assiette de la servitude, il n’est pas démontré que cela affecte l’usage normal de la servitude ; que le portillon, situé en dehors de celle-ci, n’a pas à être accessible et qu’enfin, l’ouverture du portail est désormais manuelle et facile, et qu’elle n’est pas de nature à mettre en difficulté Monsieur [Z] au regard de ses problèmes cardiaques.

Ainsi, l’illicéité manifeste du trouble invoqué par Monsieur [Z] n’étant pas démontrée, il convient de le débouter de sa demande de dépose du portail électrique sous astreinte.

Il n’apparaît pas excessif d’enjoindre à Monsieur [Z] de refermer à clé le portail après chaque passage, conformément à la demande reconventionnelle des défendeurs, cette mesure étant de nature à préserver la sécurité de leur fonds, sans entraver l’exercice de la servitude, sous peine d’une astreinte provisoire dont les conditions sont fixées au dispositif de la présente décision.

Corrélativement, il convient de faire droit à la demande subsidiaire de Monsieur [Z] tendant à se voir remettre une clé du portail afin de lui permettre de s’y conformer, les défendeurs devant également s’abstenir de modifier la serrure ou d’apposer un dispositif de fermeture supplémentaire sans lui remettre le moyen d’accès correspondant, afin de lui permettre un libre exercice de son droit de passage, sous peine d’une astreinte provisoire dont les conditions sont fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant de la demande de Monsieur [Z] tendant à voir condamner Monsieur et Madame [J] à retirer la caméra de surveillance située au rez-de-chaussée de leur immeuble dirigée vers la servitude de passage et le portail électrique sous peine d’astreinte, et de leur interdire d’installer de toutes nouvelles caméras orientées vers le portail électrique et vers la servitude de passage dont il bénéficie, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des constats de commissaire de justice produits par les parties, que la caméra litigieuse, installée sur le mur du rez-de-chaussée de l’immeuble des défendeurs, est orientée vers l’accès de la servitude de passage, à savoir le portail, et leur cour intérieure, et que son champ de vision ne permet pas de filmer le fonds dominant ni les activités privées du demandeur mais se limitent à constater les allées et venues sur la servitude.

Le dispositif visant principalement à protéger la sécurité de la propriété des defendeurs et ne constituant pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée du demandeur, il n’y a en conséquence pas lieu d’en ordonner le retrait.

Il convient en outre de relever que la demande tendant à voir interdire aux défendeurs toute installation future de caméras repose sur une éventualité, aucun élément ne permettant de démontrer un risque actuel et imminent d’atteinte au droit de la vie privée du demandeur. Elle sera en conséquence également rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle des époux [J] tendant à voir condamner Monsieur [Z] à retirer l’ensemble des caméras de surveillance dirigées vers leur propriété, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 2 mai 2025 par Maître [V] qu’il existe cinq caméras sur la bâtisse de Monsieur [Z], visibles du jardin des époux [J], et que ces caméras “peuvent” filmer le fonds des défendeurs “selon leur orientation”.

Le procès-verbal de constat dressé le 22 juillet 2025 à la demande de Monsieur [Z] relève au contraire que les caméras ne sont aucunement dirigées en direction des voisins.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’une atteinte au respect de la vie privée des consorts [J] et partant, d’un trouble dont l’illicéité serait manifeste, leur demande reconventionnelle ne peut prospérer.

L’exécution provisoire étant de droit en matière de référés, il n’y a pas lieu de tenir compte des plus amples observations de Monsieur [Z] à ce propos.

Chaque partie supportera la charge de ses dépens et leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE à Monsieur [Z], après chaque passage, de tenir fermé à clé le portail situé sur l’assiette de la servitude de passage, sous peine d’une astreinte de 50 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur et Madame [J] de remettre à Monsieur [Z] la clé dudit portail, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois ;

ORDONNE Monsieur et Madame [J] de laisser à Monsieur [Z] libre accès à la servitude de passage et leur interdit de modifier la serrure ou d’apposer un dispositif de fermeture supplémentaire sans lui remettre le moyen d’accès correspondant, sous peine d’une astreinte de 50 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,