JUGEMENT DU 06 MAI 2025

Objet : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

Madame [U] [N]

née le 09 Octobre 1943 à MONTAUBAN (82)

79 rue Jean Fiolle

13006 MARSEILLE

représentée par Maître Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSES :

S.A.S. ZEBAGEL

4 rue des Carmes

82000 MONTAUBAN

et S.E.L.A.R.L. [D] & Associés

Mandataires Judiciaires – 16 rue Mary Lafon

82000 MONTAUBAN

n’ont pas constitué avocat

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00822 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EGVH, a été examinée par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans audience, en application de l’article 778 alinéa 5 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique du 19 octobre 2021, Mme [U] [H] épouse [N] a donné à bail commercial à la Sas Zebagel les lots n°2, 3, 5 et 6 à usage de bureau, magasin et dépôt situés dans un bien immobilier sis à Montauban (Tarn-et-Garonne), 4 rue des Carmes et 12 place du Coq, cadastré section BO n°30, moyennant un loyer annuel de 14 400 euros payable en 12 termes de 1200 euros, outre 200 euros de provision sur charges.

Le 16 janvier 2024, Mme [N] a fait signifier à la Sas Zebagel un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Mme [U] [N] a saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, et condamner la société Zebagel au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’à lui verser une indemnité d’occupation.

La société Zebagel a été placée en redressement judiciaire le 2 avril 2024.

Mme [N] a ainsi fait appeler en la cause la Selarl [D] & Associés en qualité de mandataire judiciaire, et déclaré sa créance entre les mains de ce dernier le 12 juin 2024.

Par ordonnance du 22 août 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par actes de commissaire de justice du 22 octobre 2024, Mme [U] [N] a fait assigner la Sas Zebagel et la Selarl [D] & Associés en qualité de mandataire judiciaire devant le tribunal judiciaire de Montauban, pour voir juger au visa de l’article L.622-14 du code de commerce:

A titre principal:

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

— le constat de la résolution de plein droit du bail consenti à la société Zebagel

— le prononcé de l’expulsion des lieux de la société Zebagel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, jusqu’à son départ effectif des lieux, au besoin avec le concours de la force publique

Subsidiairement:

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail consenti à la société Zebagel pour non-paiement des loyers postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective

— le prononcé de l’expulsion des lieux de la société Zebagel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, jusqu’à son départ effectif des lieux, au besoin avec le concours de la force publique

— la fixation de sa créance au passif de la société Zebagel à la somme de 6000 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2024

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités à payer à Mme [N] la somme de 6000 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2024

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités à payer à Mme [N] la somme de 1200 euros au titre des loyers impayés postérieurement au jugement d’ouverture, soit d’avril 2024 à septembre 2024

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités à payer à Mme [N] la somme de 1200 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités à payer à Mme [N] la somme de 155,56 euros en remboursement du coût du commandement de payer

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités à payer à Mme [N] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation de la société Zebagel et de la Selarl [D] & Associés es qualités aux dépens comprenant ceux de l’instance en référé dont distraction au profit de la Selarl Massol Avocats.

A l’appui de ses demandes, Mme [N] soutient que la résiliation du bail était acquise dès le 16 février 2024 soit avant l’ouverture de la procédure collective, et ne constituait donc pas un contrat en cours au jour de l’ouverture entrant dans le champ d’application de l’article L.622-21 du code de commerce. Elle considère que la jurisprudence de la cour de cassation corrobore sa motivation.

Subsidiairement, elle s’estime fondée à poursuivre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L.622-14 du code de commerce, ayant engagé son action plus de trois mois après le jugement d’ouverture de la procédure collective, sans que la société Zebagel se soit acquitté des loyers postérieurs.

La Sas Zebagel et la Selarl [D] & Associés, régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 6 mars 2025 et le tribunal, faisant application des dispositions de l’article 799 du code de procédure civile, a statué sans audience, la décision étant mise en délibéré au 6 mai 2025.

*

MOTIFS:

Sur la résiliation du bail:

Sur les conséquences de la procédure collective du preneur:

En application de l’article L.622-21 I et II du code de commerce rendu applicable à la procédure de redressement judiciaire par l’article L.631-14-1, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant:

1°A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent;

2°A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

Cependant, la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable lorsque la clause était acquise avant l’ouverture de la procédure (Civ. 3e, 4 novembre 1998,n° 96-18.554).

En application de l’article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail comporte une clause résolutoire (page 16).

Mme [N] a ainsi fait délivrer le 16 janvier 2024 un commandement de payer les loyers et charges impayés d’octobre à décembre 2023, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Il n’est pas soutenu que ces loyers auraient été réglés dans le mois, ou qu’ils ne seraient pas dus, de sorte que la résiliation est susceptible d’être acquise le 16 février 2024.

Il est par ailleurs établi que la procédure collective du preneur n’a été ouverte que le 2 avril 2024, soit postérieurement au 16 février 2024.

L’action engagée par Mme [N] n’est ainsi pas soumise au principe d’interdiction des poursuites visé à l’article L.622-21 précité.

Sur le constat de l’acquisition de la résiliation du bail:

La validité du commandement n’est pas contestée et il n’est aucunement justifié que les causes du commandement auraient été réglées dans le délai d’un mois.

Il en résulte que le contrat de bail est résilié de plein droit, ce qu’il convient de constater.

Sur l’expulsion et l’astreinte:

Lorsque la clause résolutoire prévue au bail a produit ses effets avant l’ouverture de la procédure collective, l’expulsion ne constitue pas une voie d’exécution au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce (Civ. 3e, 21 février 1990, n°88-13.644).

Il a plus récemment été jugé que l’expulsion ne constitue pas une voie d’exécution sur les meubles ou immeubles mais une mesure s’exerçant sur la personne de telle sorte que l’ouverture d’une procédure collective qui entraîne l’arrêt des poursuites et des mesures d’exécution prévues en application de l’article L. 622-21 du Code de commerce ne peut empêcher une mesure d’ expulsion. (Cour d’Appel de Versailles, 16e chambre, 21 septembre 2023, n° 22/07703).

Ainsi, Mme [N] est bien fondée à obtenir que soit ordonnée l’expulsion de la société Zebagel, occupante sans droi ni titre, et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique.

Si l’action en fixation d’une astreinte provisoire destinée à assurer l’exécution d’une obligation de faire exécutable en nature ne relève pas des dispositions des articles L. 622-21 et L. 622-22 du Code de commerce (Com., 11 septembre 2024, n°23-15.441), l’astreinte n’apparaît cependant pas indispensable pour assurer l’exécution de la présente décision dans le contexte de la procédure collective.

Sur l’indemnité d’occupation:

Il est justifié de fixer une indemnité d’occupation à la charge de la Sas Zebagel, à compter du 16 février 2024, laquelle sera justement fixée à hauteur de 1200 euros par mois.

Sur les demandes en paiement:

La demande en condamnation au paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés se heurte à l’interdiction posée par l’article L.622-21 du code de commerce.

En tout état de cause, la Selarl [D] & Associés ne peut être condamnée au même titre que le débiteur.

Il y a lieu cependant de fixer au passif de la société Zebagel les sommes dues à ce titre.

Mme [N] évoque une somme de 6000 euros selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 puis évoque 1200 euros pour la période d’avril 2024 à septembre 2024.

Il résulte du décompte produit aux débats et non contesté que la somme due arrêtée au mois de mars 2024 inclus s’établit à 6000 euros.

A la lecture du tableau, il semble que le preneur ne s’est acquitté que de la moitié des loyers à partir d’avril, outr une versement de 1200 euros le 12 juin 2024, de sorte que la somme due au mois de septembre 2024 serait supérieure à 1200 euros, sauf à considérer une minoration de loyer consentie.

Quoi qu’il en soit, la somme réclamée s’établit à 7200 euros arrêtée à septembre 2024, créance qui sera fixée au passif de la procédure collective de la Sas Zebagel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il est justifié de fixer au passif de la procédure collective le coût des dépens liés à la présente insance sans y inclure ceux de référé, et d’accorder le droit de recouvrement direct à la Selarl Massol Avocats.

Enfin, l’article 700 1° précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A cet égard, l’indemnité due par la Sas Zebagel sera fixée à la somme de 1500 euros comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, et il n’existe pas d’incompatibilité avec la nature justifiant de l’écarter.

***

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 19 octobre 2021 entre Mme [U] [N] et la Sas Zebagel, portant sur les lots n°2, 3, 5 et 6 à usage de bureau, magasin et dépôt situés dans un bien immobilier sis à Montauban (Tarn-et-Garonne), 4 rue des Carmes et 12 place du Coq, cadastré section BO n°30 ;

Ordonne l’expulsion de la Sas Zebagel et de tous occupants de son chef des locaux ci-dessus objets du bail, avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Fixe à la charge de la Sas Zebagel une indemnité d’occupation mensuelle de 1200 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

Fixe au passif de la Sas Zebagel la somme de 7200 euros correspondant à la créance de Mme [N] au titre des loyers, charget et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 dont 6000 euros arrêtés au mois de mars 2024 inclus et 1200 euros à compter du mois d’avril 2024 ;

Fixe au passif de la Sas Zebagel les dépens de la présente instance, et accorde à la Selarl Massol Avocats le droit de recouvrement direct ;

Dit n’y avoir lieu d’inclure les dépens de l’instance de référé ;

Fixe au passif de la Sas Zebagel la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, comprenant le coût du commandement de payer;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,