Du 22 avril 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00928 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7QS

[E] [R], [V] [W] épouse [R]

C/

[J] [K]

— FE délivrée à Me [W]

Le 22/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [R]

né le 28 Septembre 1980 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Nicolas ROUSSEAU substitué par M^e Réjane SURE, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [V] [W] épouse [R]

née le 16 Juin 1978 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas ROUSSEAU substitué par M^e Réjane SURE, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

né le 25 Juillet 1993 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 30 juin 2020, Monsieur [E] [R] et Madame [V] [W] épouse [R], représentés par leur mandataire, la SAS FONCIA [Localité 7], ont donné à bail un logement situé au [Adresse 1] à Monsieur [J] [K], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 6 juillet 2020, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.070 €.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2022, les époux [R] ont fait délivrer à Monsieur [J] [K] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance.

Ils ont, également, fait délivrer le 26 décembre 2022, par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre avec effet au 5 juillet 2023, comportant une proposition d’achat d’un montant de 440.000 €.

Ils ont saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège en référé aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et condamner Monsieur [J] [K] à quitter les lieux. Par ordonnance rendue le 24 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes d’expulsion et en paiement formées par Monsieur et Madame [R] à l’encontre de Monsieur [J] [K].

Ce dernier ayant quitté les lieux loués, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 8 novembre 2023, par Maître [X] [Y], commissaire de justice au sein de la SAS GPS.

Arguant d’impayés de loyers, Monsieur [E] [R] et Madame [V] [W] épouse [R] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 23 mars 2024, fait assigner Monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater le jeu de la clause résolutoire du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 30 juin 2020,

— condamner Monsieur [J] [K] au paiement de la somme de 14.132,99 € à parfaire au titre de la dette locative,

— condamner Monsieur [J] [K] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [J] [K] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2024, après un renvoi contradictoire, justifié par la nécessité pour Monsieur [J] [K] de préparer sa défense.

A l’audience, les époux [R], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur acte introductif d’instance. Ils ont expliqué que Monsieur [J] [K] a quitté les lieux loués tout en demeurant redevable d’un arriéré locatif. Ils s’opposent à l’octroi des délais de paiement sollicités par Monsieur [J] [K].

En défense, Monsieur [J] [K], comparant, déclare avoir quitté les lieux loués le 9 juillet 2023 et avoir restitué les clés du logement, à sa demande, à un commissaire de justice le 8 novembre 2023. Il conteste la dette locative qui lui est réclamée arguant des mauvaises conditions d’hébergement et des fuites d’eau qu’il a subi dans le logement. A titre subsidiaire, il demande que la dette soit minorée et sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Il souligne son absence de revenu après une hospitalisation durant 6 mois. Il précise vivre en couple et assumer la charge d’un bébé avec sa compagne qui travaille.

L’affaire a été mise en délibéré.

Le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier et a invité les époux [R] à produire la preuve de la notification à la préfecture de l’assignation délivrée le 23 mars 2024.

A l’audience du 18 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur et Madame [R], représentés par leur conseil, expliquent qu’ils ne formulent pas de demande de résiliation du contrat de bail, Monsieur [J] [K] ayant quitté les lieux, mais qu’ils exercent une action en paiement de loyers et en réparation puisqu’ils n’ont pas pu vendre leur logement. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur.

En défense, Monsieur [J] [K], comparant, conteste la dette locative. Il explique avoir payé un tiers du loyer, ponctuellement, lequel correspondait à la surface habitable qu’il occupait quand il ne pleuvait pas dans le logement. Il prétend que ce dernier a depuis été rasé. Il admet ne pas avoir diligenté de procédure concernant l’état de l’immeuble et sollicite des délais de paiement. Il déclare avoir repris son emploi depuis un mois et demie et percevoir un revenu mensuel de 2.500 €, sa compagne disposant d’un revenu de 1.900 € par mois. Il ajoute supporter avec elle les échéances d’un prêt immobilier de 2.100 € et avoir un enfant à charge âgé de 18 mois. Il s’est engagé à produire en cours de délibéré ses fiches de paie, le tableau d’amortissement du prêt immobilier et la preuve des revenus de sa compagne.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de constater que Monsieur [J] [K] n’a communiqué aucune pièce justifiant sa situation financière en cours de délibéré.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Le bailleur est, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Monsieur et Madame [R] sollicitent une somme de 14.132,99 € au titre des loyers impayés. En réponse aux moyens de défense soulevés par Monsieur [J] [K], ils affirment que les désordres qu’il allègue existaient déjà lors de son entrée dans les lieux en 2020 et que le constat de commissaire de justice qu’il produit ne permet pas d’établir l’existence d’une atteinte à la décence du loyer. Ils mettent en avant leur réactivité pour réaliser des travaux et les réparations du logement loué. Ils arguent de désordres imputables à Monsieur [J] [K] qu’ils ont été contraints de prendre à leur charge et pour lesquels ils ne sollicitent pas sa condamnation au paiement.

Monsieur [J] [K] fait valoir les constatations de Maître [L] [P], commissaire de justice, lesquelles permettent d’établir, dans le procès-verbal de constat du 10 juillet 2020, ses conditions d’hébergement.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que Monsieur [J] [K] est redevable d’une somme de 12.904,15 € au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 21 décembre 2023.

Il y a lieu, en revanche de déduire :

— les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères 2021, 2022, et 2023 portés au débit du compte locatif respectivement les 1er décembre 2022, 1er janvier 2023 et 20 décembre 2023 d’un montant total de 369,70 €, ces sommes n’étant pas justifiées ainsi que l’impose pourtant l’article 23 de loi du 6 juillet 1989 : «les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie : 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement»,

— le commandement de payer d’un montant de 148,99 € porté au débit du compte locatif le 1er novembre 2022, lequel doit demeurer à la charge du créancier, l’action en constat de la résiliation de bail qu’ils ont initié n’ayant pas aboutie,

— le droit de plaidoirie d’un montant de 13 € porté au débit du compte locatif le 8 novembre 2023, lequel n’est pas justifié,

— les retenues sur chiffrage constatimmo portées au débit du compte le 20 décembre 2023 d’un montant de 259,43 € qui ne sont pas justifiées,

— la facture d’huissier d’un montant de 332,72 € porté au débit du compte le 20 décembre 2023 qui n’est pas justifiée,

— les retenues (Mission annulée – refus de signature avec facturation, RDV non honoré, Mission annulée – refus de rendre les clés avec facturation) d’un montant total de 105 € portées au débit du compte le 20 décembre 2023 qui ne sont pas justifiées,

Monsieur [J] [K] conteste les sommes qui lui sont réclamées arguant de ses mauvaises conditions d’hébergement.

Il est important de rappeler que le locataire est tenu, en contrepartie de la jouissance des lieux, au paiement des loyers et charges, et le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement décent ne l’autorise pas à suspendre le paiement des loyers, sauf s’il est privé de la jouissance des lieux loués.

Or, en l’espèce, il n’est pas démontré que Monsieur [J] [K] a été privé de cette jouissance.

Par ailleurs, si ce dernier verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 10 juillet 2023 permettant de montrer l’état du logement, force est de constater que ce seul élément n’est pas suffisant pour caractériser la carence des bailleurs dans leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et permettant d’assurer au locataire une jouissance paisible.

Il échet de constater qu’il ne communique pas l’état des lieux d’entrée de sorte qu’il est impossible de déterminer l’état dans lequel les locaux ont été loués. Ce seul constat ne suffit pas non plus à prouver l’état d’indécence du logement ni un éventuel trouble de jouissance subit par le preneur.

Par ailleurs, il y a lieu de souligner qu’il ne justifie d’aucune demande ou courrier adressé aux bailleurs dénonçant l’état du logement qu’il allègue et sollicitant la réalisation de travaux.

Enfin, il sera noté que Monsieur [J] [K] a cessé de payer son loyer à compter du mois de juillet 2022 et qu’à l’exception d’un virement d’un montant de 4.000 € effectué le 6 janvier 2023, il ne démontre pas avoir payé un tiers du loyer, comme il allègue, correspondant à la surface qu’il prétend avoir pu occuper.

Pour toutes ces raisons, il sera condamné à payer aux époux [R] l’arriéré locatif d’un montant de 12.904,15 €, qu’il admet ne pas avoir payé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur et Madame [R] sollicitent la condamnation de Monsieur [J] [K] à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts arguant du préjudice financier qu’ils ont subi. Ils expliquent qu’en raison du non paiement des loyers par le preneur, ils ont été contraints d’emprunter de l’argent à leurs parents faute de pouvoir payer le crédit avec les loyers du bien loué. Ils assurent qu’en refusant de quitter le logement, il les a empêchés de le vendre de sorte qu’à la suite de l’effondrement du marché immobilier, ce dernier a subi une perte de valeur de 160.000 €.

En l’espèce, il échet de constater que les époux [R] ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande en réparation de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve du préjudice financier qu’ils allèguent. Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande de délais de paiement :

Monsieur [J] [K] sollicite des délais de paiement mais ne fournit aucune pièce sur sa situation financière et sur sa capacité à faire face à sa dette dans un délai de 2 ans dans le cadre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Dès lors il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [J] [K] à payer aux époux [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [E] [R] et à Madame [V] [W] épouse [R] la somme de 12.904,15 € au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 21 décembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] et Madame [V] [W] épouse [R] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [J] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer à Monsieur [E] [R] et à Madame [V] [W] épouse [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] aux dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection