COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° : N° RG 21/03106 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHDI

Pôle Civil section 2

Date : 24 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FORMES ET FITNESS, RCS Monrpellier n°522 958 750, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège,

représentée par M^e Virginie BERTRAN, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Jean-François TRAMONI-VENERANDI avocat plaidant au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. [V] immatriculée au RCS de montpellier sous le N° 890 666 209, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié, es-qualités, audit siège.,

représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et Maitre Sylvain NIORD avocat plaidant au barreau de SAINT ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assisté de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 12 Juin 2025 prorogé au 24 juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 24 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 01er juillet 2010, Monsieur [R] [V] a donné à bail à la SARL FORMES ET FITNESS un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (34), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer initial annuel de 31.200 euros H.T, soit 2.600 euros H.T par mois et sans paiement de provision sur charge.

Par acte du 1e juillet 2015, le bail commercial a été révisé pour réduire le loyer à la somme de 2.500 euros HT et insérer une clause concernant les travaux de mise aux normes, laissés à la charge de la preneuse.

Le 02 décembre 2020, la SARL FORMES ET FITNESS a été informée de ce que le local appartient désormais à la SCI [V], nouveau bailleur.

Par courriel en date du 27 décembre 2020 la SCI [V] a informé la SARL FORMES ET FITNESS que, par application d’une clause d’indexation, le loyer mensuel serait, à partir du 1er janvier 2021, de 2647. 06 euros H.T.

Par exploit d’huissier en date du 15 juin 2021 la SCI [V] a fait délivrer à la SARL FORMES ET FITNESS un commandement de payer la somme de 20.102,74 euros correspondant aux loyers impayés pour la période allant de décembre 2020 à juin 2021, à laquelle s’ajoute les 10 % prévus par la clause pénale et les frais de délivrance de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2022, la SCI [V] a fait délivrer un nouveau commandement de payer la somme de 3.579,29 euros, correspondant aux loyers impayés pour la période allant de juillet à septembre 2022, et visant la clause résolutoire.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 15 juillet 2021, la SARL FORMES ET FITNESS a fait assigner la SCI [V] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin de former opposition au commandement de payer.

Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal a notamment :

— prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 15 juin 2021 à la SARL FORMES ET FITNESS,

— ordonné la réouverture des débats sur le montant de la dette locative et prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture,

— fait injonction à la SCI [V] de produire un décompte actualisé prenant en compte le montant non révisé du loyer et l’ensemble des paiements réalisés par la SARL FORMES ET FITNESS,

— invité la SARL à faire valoir ses observations sur le décompte,

— renvoyé l’affaire à une autre audience de juge unique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 avril 2025, la SARL FORMES ET FITNESS sollicite notamment du tribunal qu’il :

— enjoigne à la SCI [V] de produire les appels de taxes foncières et pièces annexes justifiant de leurs montants,

— lui accorde un délai de 12 mois pour s’acquitter du solde de la dette locative,

— déboute la SCI de ses demandes,

— condamne la SCI [V] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCI [V] sollicite quant à elle du Tribunal qu’il :

— prononce la résiliation judiciaire du bail commercial,

— condamne la SARL FORMES ET FITNESS à lui payer la somme de 28.546,41 euros TTC arrêté au 1er mars 2025, somme à parfaire, à compléter ou diminuer en fonction des paiements qui seront effectués jusqu’à ce que le tribunal statue,

— subsidiairement, si le tribunal accordait des délais de paiement, qu’il juge qu’à défaut de respecter l’échéancier fixé, la résiliation découlera de la présente décision,

— condamne la SARL à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 08 avril 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience juge unique du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 puis prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Sur le non-paiement des loyers

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Le bail commercial signé le 1er juillet 2010 entre Monsieur [R] [V] et la SARL FORMES ET FITNESS n’est pas accompagné de ses conditions générales et donc l’éventuelle clause résolutoire prévue au contrat n’est pas produite.

La révision de bail signée le 1er juillet 2015 entre les mêmes parties présente, dans ses conditions générales annexées, la clause suivante :

« 8. CLAUSE RESOLUTOIRE

Il est expressément convenu qu’en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du bail (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc…), le bail sera résilié de plein droit UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation délivré par huissier et resté sans effet.

Le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l’effet pourra être constaté, si bon semble au bailleur, par une simple ordonnance de référé autorisant l’expulsion nonobstant appel. »

La SCI [V] sollicite la résiliation judiciaire du bail.

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que l’insertion d’une clause de résiliation de plein droit ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour le même manquement.

Il est démontré et non contesté que la preneuse, la SARL FORMES ET FITNESS, a manqué à plusieurs reprises à son obligation de payer le loyer, de sorte que la résiliation judiciaire sera prononcée à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI [V] produit un décompte présentant uniquement les sommes dues entre le 1e décembre 2020 et le 1e mars 2025, pour un total de 169.190,03 euros, avec un loyer non révisé de 3.000 euros TTC par mois. Concernant les sommes payées par la SARL FORMES ET FITNESS, la SCI produit une attestation comptable du 13 mars 2025 faisant état d’un total de 131.143,62 euros payé jusqu’au 31 décembre 2024, outre un relevé bancaire démontrant un total de 9.500 euros versé jusqu’au 14 mars 2025.

La SARL FORMES ET FITNESS confirme les montants payés ainsi que les montants qui seraient dus, à l’exception des taxes foncières qu’elle conteste comme ne lui ayant jamais été justifiées.

En effet, la SCI [V] ne produit, malgré la demande formulée par sa preneuse, aucun justificatif relatif aux taxes foncières dont le paiement est demandé. Par conséquent, la SCI ne justifie pas de l’obligation dont elle réclame l’exécution et les taxes foncières seront déduites, pour un total de 13.190,03 euros.

En conclusion, la SARL FORMES ET FITNESS sera condamnée à payer à la SCI [V] la somme de 15.356,38 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient au vu des efforts de règlement accomplis par la SARL FORMES ET FITNESS depuis le début de l’année 2025, avec 13 virements effectués au bénéfice de la bailleresse entre le 06 janvier et le 14 mars 2025, de lui octroyer les délais de paiement sollicités à hauteur de 12 mois, ce qui suspend les effets de la résiliation judiciaire.

Il convient cependant de lui rappeler que conformément au bail signé le 1er juillet 2010 et à sa révision du 1er juillet 2015, le loyer est payable mensuellement, d’avance et à terme échu.

Par ailleurs, il est également indiqué qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la résiliation judiciaire reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

La SARL FORMES ET FITNESS, devenue occupante sans droit ni titre, ne pourra alors qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Elle sera également tenue, à compter de la même date, de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SARL FORMES ET FITNESS, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les demandes de la SARL FORMES ET FITNESS et de la SCI [V] sur ce fondement seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 1er juillet 2010, ayant fait l’objet d’une révision le 1er juillet 2015, liant la SCI [V], bailleresse, à la SARL FORMES ET FITNESS, preneuse, concernant le local commercial situé [Adresse 2] à La Grande Motte (34), à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SARL FORMES ET FITNESS à payer à la SCI [V] la somme de 15.356,38 euros représentant l’arriéré de loyers arrêté au 1er mars 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise,

AUTORISE la SARL FORMES ET FITNESS à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en douze versements mensuels de 1.279,69 euros,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la résiliation judiciaire reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, la SARL FORMES ET FITNESS :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour la SARL FORMES ET FITNESS d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation judiciaire du bail le 24 juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE la SARL FORMES ET FITNESS aux dépens,

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de la SARL FORMES ET FITNESS,

DEBOUTE la SARL FORMES ET FITNESS et la SCI [V] de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 24 juin 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE