TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/54711 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADC2

N° : 13-CH

Assignation du :

02 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 07 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 12], représentant ladite Ville

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

Madame [N] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS – #G0400

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5], lot de copropriété n°3, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 2.

Par acte du 2 juillet 2025, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation afin de :

— condamner Mme [T] à une amende civile de 100 000 euros et dire que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 6], escalier1, 1er étage, porte 2, lot de copropriété n°3, sous astreinte de 35 000 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, la ville de [Localité 12] a soutenu le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience, Mme [T] demande au président du tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— débouter la ville de [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— la condamner à payer une amende d’un euro symbolique à la ville de [Localité 12] ;

En tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de retour à l’habitation sous astreinte ;

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

La preuve de l’usage d’habitation peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 12], et notamment du constat de location meublée touristique du 3 février 2025 établi par M. [U], en sa qualité de contrôleur assermenté, que Mme [T] a mis son appartement situé [Adresse 4], lot de copropriété n°3, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 2, en location via la plateforme Airbnb à compter de septembre 2015.

Le logement n’est pas la résidence principale de la défenderesse, cette dernière ayant déclaré le bien litigieux comme étant sa résidence secondaire et les données fiscales versées aux débats permettant d’établir que sa résidence principale est située [Adresse 3].

La défenderesse soutient que le local situé au premier étage a toujours été utilisé comme bureau annexe du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, de sorte que le bien litigieux n’a jamais été habité à titre d’habitation. Elle précise qu’à la date où la fiche H2 a été établie, ses parents, alors propriétaires du local litigieux n’y résidaient pas, leur appartement étant alors situé [Adresse 1].

Toutefois, les pièces produites par la ville de [Localité 12] permettent d’établir l’usage d’habitation dès lors que :

— la fiche H2 du 20 septembre 1971 indique que le bien situé au [Adresse 4], 1er étage, propriété à l’époque de Mme [X] [S] [T] et M. [R] [T], est occupé par l’usufruitière du bien, Mme veuve [P] [X] [T]. La rubrique de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte également mention de « pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation », à savoir ici : une salle commune, une chambre, une cuisine et d’une salle d’eau, pout une superficie totale des pièces et annexes affectées exclusivement à l’habitation de 35 mètres carrés ;

— l’acte de donation daté du 21 décembre 2005 entre Mme [X] [S] [T] et Mme [N] [T] précise que l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] est composé d’un rez-de-chaussée divisé en boutiques, arrière-boutique et trois pièces, et de cinq étages carrés qui comprennent chacun deux appartements et d’un sixième étage lambrissé divisé en trois appartements. Il précise en outre que le lot n°3 de copropriété, situé au premier étage, porte droite, est composé d’un appartement comprenant une entrée, une chambre, petit salon, cuisine, salle de bains, water-closets, confirmant ainsi les informations de la fiche H2.

S’il ressort des pièces versées par la défenderesse, et notamment de l’attestation de [Localité 12] Habitat OPH du 25 juillet 2025, que Mme [X] [S] [T] est locataire de l’appartement situé [Adresse 1] depuis le 1er janvier 1968, la fiche H2 indique bien que le local litigieux, propriété de Mme [X] [S] [T], était occupé par l’usufruitière du bien en 1971, Mme veuve [P] [X] [T].

Il ressort également des pièces versées aux débats que le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage au titre de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il s’ensuit que le local litigieux était bien à usage d’habitation au 20 septembre 1971 et que Mme [N] [T] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte que la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 12] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 12], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de septembre 2015 (date du premier commentaire) à décembre 2024 (date du dernier commentaire), et pour 112 nuits en 2019, 38 nuits en 2020, 113 nuits en 2021, 213 nuits en 2022, 210 nuits en 2023 et 2010 nuits en 2024.

La ville de [Localité 12] estime les gains tirés des locations illicites à 130 955 euros, alors qu’une location licite sur la même période aurait rapporté 91 008 euros.

La défenderesse conteste le montant des gains totaux estimé par la ville de [Localité 12].

Le décompte des réservations Airbnb produit par la défenderesse permet d’établir que les locations illicites ont généré un gain de 11 130,77 euros pour l’année 2019, 3 629,16 euros en 2020 et 10 727,98 euros en 2021, 24 126,71 euros en 2022, 24 838,80 euros en 2023, soit 74 453,42 euros de 2019 à 2023, les éléments produits ne permettant pas de connaître les gains perçus en 2024.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 231 000 euros.

La défenderesse invoque sa bonne foi, l’absence d’enrichissement personnel et précise avoir mis son bien en location, au regard de sa situation financière, pour faire face aux dépenses d’aides médicales à domicile de sa mère, âgée et en situation de dépendance.

Cependant, il est rappelé que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi. En outre, il s’évince du constat d’infraction que la déclaration en ligne de location meublée a été réalisée le 29 janvier 2019 par la défenderesse et que la réglementation lui a été rappelée à cette occasion, de sorte que cette dernière ne peut valablement invoquer sa bonne foi.

Il doit toutefois être porté au crédit de la défenderesse que cette dernière a collaboré avec la ville de [Localité 12], répondu à son courrier du 13 décembre 2024 et communiqué les justificatifs demandés.

Il convient néanmoins de relever que si la défenderesse produit les justificatifs des frais relatifs au paiement des aides à domicile de sa mère, aucune des pièces versées ne permet d’établir la situation financière de la défenderesse, les bulletins de paie communiqués n’étant pas ceux de Mme [N] [T].

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique et de la coopération de la défenderesse dans ses échanges avec la ville de [Localité 12], il convient de fixer l’amende civile à 40 000 euros.

Sur la demande de retour des locaux à l’habitation sous astreinte

La ville de [Localité 12] sollicite qu’il soit ordonné le retour à l’habitation des locaux litigieux, sous astreinte de 35 000 euros par jour de retard.

La défenderesse soutient avoir cessé de proposer son local à la location courte durée et le louer via des baux mobilités d’un mois.

Il résulte des pièces versées par la ville de [Localité 12] que l’annonce Airbnb était toujours active le 22 janvier 2025 et que les locations ont perduré au mois de janvier 2025, à la suite de la visite des services de la ville de [Localité 12] le 16 janvier 2025.

Toutefois, la défenderesse justifie louer les lieux via des baux mobilité depuis le 31 mars 2025. Les pièces communiquées permettent ainsi d’établir que le logement a été loué pour une durée d’un mois entre le 31 mars 2025 et le 30 avril 2025, pour une autre durée d’un mois du 21 juin 2025 au 27 juillet 205, puis pour une durée de six mois à compter du 31 juillet 2025.

Ces éléments permettent d’établir que le bien est retourné à l’habitation depuis le 31 mars 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande concernant le retour à l’habitation sous astreinte.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [T] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. La demande, de ce chef, de la défenderesse sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [N] [T] au paiement d’une amende civile de 40 000 euros sur les fondements des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 12] ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 12] ;

Condamne Mme [N] [T] aux dépens ;

Condamne Mme [N] [T] à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN