N° RG 20/08652 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4EY

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72C

N° RG 20/08652 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4EY

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. SITTING BULL

[Y] [J], [C] [J]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN

M^e Aurélie FOGLIA-RAPEAU

M^e Nathalie TARAVEL-HAVARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS ACTA IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 8]

Représenté par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

L’EURL SITTING BULL exerçant sous l’enseigne “La Mama”

1Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 3]

Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° RG 20/08652 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U4EY

Représentée par Maître Henri ARAN de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [Y] [J], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de curateur de Madame [C] [J]

né le 17 Avril 1947 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [C] [J]

née le 10 Juillet 1952 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

L’EURL SITTING BULL exploite une pizzeria sous l’enseigne “La Mama” au [Adresse 1] dans un local appartenant à Madame [W] et dont elle est locataire. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Un incendie est survenu dans ces locaux en 2007, une expertise révélait qu’il existait des non-conformités, des travaux ont été effectués, le syndicat considérant que ces travaux n’étaient pas conformes a sollicité une mesure d’expertise judiciaire qui a été ordonnée le 15 décembre 2008, l’expert a déposé son rapport le 10 septembre 2010.

Le syndicat a fait assigner au fond l’exploitant le 15 mars 2011. L’affaire a fait l’objet d’une radiation pour défaut de diligences, une transaction étant invoquée depuis 2015, la réinscription a été sollicité en 2020.

Une nouvelle expertise a été diligentée en 2021 à la demande du syndicat, l’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2022

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 23 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic la SAS ACTA IMMOBILIER, société immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 391 462 744, dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 12] sollicite de voir :

— Condamner l’EURL SITTING BULL à réaliser les travaux de mise aux normes prescrits par l’expert judiciaire, Monsieur [H] confirmés dans son rapport du 10 novembre 2022, et à en justifier, sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à l’exécution complète de ces travaux,

— Condamner l’EURL SITTING BULL à réaliser les travaux de mise aux normes incendie prescrits par l’expert judiciaire, Monsieur [H] confirmés dans son rapport du 10 novembre 2022, et à en justifier, sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à l’exécution complète de ces travaux,

— Condamner l’EURL SITTING BULL à produire l’ensemble des pièces, justificatifs et autres attestations sollicités par Monsieur [H] dans son rapport d’expertise amiable du 10 novembre 2022 ; et ce sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à l’exécution complète de ces travaux,

— Condamner l’EURL SITTING BULL à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice collectif de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires,

— Condamner l’EURL SITTING BULL à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner aux entiers dépens, en ce inclus le coût du rapport d’expertise amiable de Monsieur [H] du 10 novembre 2022 (pièce n°22 : 1.000 € TTC + pièce n°23 : 2.072 € TTC).

Au soutien de demande il analyse le rapport d’expertise, soulignant que l’expert a reçu pour mission de chiffrer les travaux de mise en conformité et qu’il ne saurait donc lui être fait grief d’avoir procédé à ce chiffrage.

Il est ainsi nécessaire que l’exploitant justifie avoir procédé aux mises en conformité du conduit d’extraction hotte cuisine (PV résistance au feu du « Clapet » CF de la hotte – Audit Veritas du

22/10/14 – travaux de gainage du conduit), de l’isolement porte de communication du sous-sol, mise en conformité de la conduite gaz, reprise des non-conformités électricité, rebouchage de la trémie.

Il souligne que la procédure a été engagée suite à un incendie lié à un défaut d’entretien du locataire, dont les conséquences auraient pu être graves, que depuis lors l’exploitant a manqué à ses obligations, réalisant des travaux non conformes ou sans autorisation, ne justifiant pas de mises en conformités légitimement demandées, n’effectuant pas de diligences après le dernier rapport d’expertise, ce comportement occasionnant un préjudice de l’ensemble des copropriétaires, préjudice estimé à 5.000 €.

Il réclame 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient pour un plus ample exposé de se référer expressément aux dernières conclusions déposées.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 25 mars 2025, l’EURL SITTING BULL sollicite de voir :

— Constater que l’EURL SITTING BULL a fait réaliser les travaux préconisés par l’Expert

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL ACTA IMMOBILIER et Monsieur et Madame [J] de

l’ensemble de leurs demandes de condamnation,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL ACTA IMMOBILIER à verser à l’EURL

SITTING BULL une somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

A titre subsidiaire

— Désigner avant dire-droit tel expert qu’il plaira avec pour mission de déterminer si les

travaux préconisés par l’Expert judiciaire M. [H] dans son rapport du 10 octobre 2022 ont été

réalisés dans des conditions permettant d’assurer leur efficacité.

— Réserver les dépens et frais irrépétibles

A titre infiniment subsidiaire

— Juger que le bailleur doit sa garantie au preneur sur le fondement de l’article 1792 Code Civil

— Condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J], en qualité d’héritiers de Madame [W], bailleresse, à relever indemne l’EURL SITTING BULL des éventuelles

condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL ACTA IMMOBILIER et Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [J], en qualité d’héritiers

de Madame [W], à verser à l’EURL SITTING BULL une somme de 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Elle rappelle avoir acquis le fonds de commerce exploité auparavant par le SARL [L] [O] le 5 octobre 1998, qu’elle a fait réaliser des travaux de mise aux normes par contrat de maîtrise d’oeuvre confié à un architecte le 26 octobre 2006.

Un incendie, limité au conduit du four à bois s’est déclaré en novembre 2007, sans conséquences pour la copropriété ; un audit complet de sécurité a été demandé et a été suivi de nouveaux travaux de mise en conformité, néanmoins la copropriété a sollicité une mesure d’expertise en 2010, elle a fait constater par Monsieur [E] expert la réalisation de la quasi totalité des travaux prescrit dès 2012, les parties n’ont pu s’accorder et la copropriété a de nouveau sollicité une expertise en 2020, l’expert a déposé son rapport en 2022.

Elle précise que les travaux restant à effectuer nécessitent l’accord de la copropriété ; création d’une trappe de désenfumage dans les parties communes (à laquelle les copropriétaires s’opposent et qui n’est plus recommandée dans le dernier rapport APAVE) , création d’une porte coupe feu ½ H pour l’accès au laboratoire au sous-sol, travaux en attente de l’avis du bureau de contrôle et à exécuter dans les parties communes de l’immeuble qui nécessitent l’accord de la copropriété.

Elle estime ainsi avoir satisfait à ses obligations et n’avoir occasionné aucun préjudice à la copropriété.

En cas de condamnation elle invoque l’obligation de délivrance du bailleur qui se devait de faire les travaux de mise en conformité dès l’entrée dans les lieux, ce qui n’était manifestement pas le cas ainsi que le démontre le rapport d’expertise de 2006.

Elle conclut au débouté du syndicat et lui réclame 6.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Monsieur [Y] [J] et madame [C] [J] se sont constitués mais n’ont pas conclu.

DISCUSSION

En application de l’article 15 du Code de la copropriété le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’action introduite afin de voir un occupant condamné à réaliser les travaux de mise aux normes de son établissement est recevable.

De même l’appel à la cause effectué par le locataire à l’encontre de son propriétaire, pour celui-ci réponde, le cas échéant, de son obligation de délivrance.

Les parties s’opposent sur l’analyse des rapports d’expertise et sur les travaux effectivement réalisés en exécution des préconisations des conclusions expertales.

Le tribunal se doit donc de faire une appréciation factuelle au vu des pièces produites aux débats.

L’expert [H] missionné par ordonnance de référé du 15 décembre 2008 a déposé son rapport le 10 septembre 2010, il a préconisé l’isolement en structure horizontale de la sous face du plancher haut séparatif avec le 1er étage (CF degré 1H), pour un coût de 51.242,62 € TTC, le désenfumage trappe escalier pour 5.802,50 €, la mise en conformité du réseau des eaux usées pour 9.639,76 €. Pour les travaux au sous-sol, ces travaux ne pouvaient être en totalité à la charge de l’occupant (accès commun à des celliers/cave) , une canalisation de gaz devait être déplacée et le réseau usé doté d’un séparateur avec pompe de relevage, il a estimé que les travaux de remise aux normes dont le maître d’oeuvre le cabinet Ideco a été placé en liquidation judiciaire et n’était pas assuré en décennale, n’incluaient pas les règles d’un établissement ERP, une absence d’isolation, absence de remise aux normes des conduits, de l’installation électrique, des dégagements, il a chiffré à 12.868,96 € les travaux n’ayant pas reçu l’accord de la copropriété et à 23.722,66 € les travaux n’ayant pas fait l’objet de démarches et avis administratif.

Globalement il considérait que le programme de mise aux normes envisagé en 2006 par l’occupant était insuffisant dans sa conception et dans sa réalisation.

Le même expert a été missionné par la copropriété afin de constater les travaux réalisés, il a rédigé un compte-rendu technique en novembre 2022.

Il a considéré comme conformes les travaux d’isolation réalisés, notant à ce titre que la reprise comprenait les lattis en raccords plâtre.

Il a distingué le conduit d’extraction, non gainé, du conduit du four à bois dont il a été justifié qu’il a été tubé suite à un départ de feu, un contrat d’entretien a été présenté, le bureau VERITAS a émis un avis favorable sur le conduit de cuisine.

En ce qui concerne les portes, il constaté la conformité de la porte 1, l’absence de remplacement de la porte 2 dont la charge doit être supportée par moitié par la copropriété et pour l’autre moitié par le restaurant, les travaux réalisés sur la porte 3 sont non conformes.

Il a considéré que la canalisation Gaz restait non conforme.

Il a indiqué que l’occupant devait mandater sans délai une entreprise d’électricité pour achever les travaux de mise aux normes.

Il a conclu que les autres travaux prescrits avaient été réalisés.

A ce stade, il convient d’apprécier si l’occupant a réalisé les travaux prescrits ou justifié de ses démarches.

A ce titre la sous-face du plancher haut du restaurant a été exécutée “de degrés CF 1H” ce dont il a été justifié par L’EURL SITTING BULL.

Il est également justifié que le conduit de cheminée du four à bois est gainé ou tubé et fait l’objet d’un entretien (pièce 33) – il n’est pas nécessaire d’imposer à l’occupant de faire intervenir un commissaire de justice pour vérifier la nature de la gaine du four à bois, dont il est justifié qu’il a été tubé (constatations de l’expert), il est justifié d’un entretien régulier avec un contrat d’entretien (pièces 41 à 46).

En ce qui concerne l’extracteur cuisine, le bureau VERITAS a émis un avis favorable avec réserve. Il est justifié de la réalisation d’une inspection, d’un débistrage mécanique, d’un chemisage (pièce 31) et d’un dégraissage (pièce 32), ainsi que d’un entretien régulier (pièces 18 et 19)ce qui apparaît répondre aux exigences de l’expert.

L’occupant justifie (pièce 37) d’un rapport de vérification électricité ne relevant pas d’anomalies, un rapport de vérification électricité suite à visite périodique ne révèle pas d’anomalies (pièce 47) .

Il est justifié de la mise en conformité de la conduite gaz par la mise en place d’un coffrage en mai 2009 (pièce 6, rapport d’expertise [E] pièce 15, clichés pièce 16).

L’occupant convient qu’il restait à procéder au rajout d’un ferme-porte concernant la porte coupe feu ½ H pour l’accès au laboratoire au sous-sol et le remplacement de la porte d’accès au sous-sol. Il est suffisamment justifié de la mise aux normes de la porte n°3 (pièce 36) désormais équipée d’une ventouse électromagnétique avec un système d’asservissement ainsi que demandé par l’expert.

La mise en place d’un dispositif de désenfumage, dont il est discuté du caractère obligatoire, ne relève pas de l’occupant mais du syndicat s’agissant de travaux sur les parties communes et soumis à une répartition entre copropriétaires.

Il n’est pas justifié du remplacement de la porte n°2 mais ces travaux qui doivent être supportés par moitié par la copropriété imposent que son syndic mette la question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée, il convient seulement de noter que l’occupant prendra en charge la moitié du coût de remplacement par une porte CF de degré ½ H, munie d’un « ferme porte » et s’ouvrant dans le sens de la sortie.

Au total l’occupant justifie de l’exécution des obligations à sa charge relatives à la mise aux normes de son établissement, sans qu’il soit nécessaire de prescrire une troisième expertise pour le vérifier.

La procédure actuelle est la suite d’un incendie dans un conduit de cheminée, maîtrisé au bout d’une heure le 8 novembre 2007, lequel n’a pas occasionné de dommages particuliers aux copropriétaires, il n’est pas justifié d’un préjudice de jouissance du fait des non-conformités qui ont, dans leur ensemble, été reprises.

Dès lors, il n’ y a pas lieu à condamnation à l’encontre de l’occupant.

La demande aux fins de voir les bailleurs à garantir l’occupant des condamnations prononcées à son encontre sont, dès lors, sans objet.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les frais d’expertise qui ont finalement été exposés dans le seul intérêt de l’occupant à défaut pour lui de s’assurer d’une réelle conformité de locaux dès sa prise de possession, ou de ne l’avoir fait qu’avec le concours d’un maître d’oeuvre qui s’est montré défaillant, seront supportés par l’EURL SITTING BULL.

Les autres dépens seront supportés par moitié par la copropriété d’une part et l’EURL SITTING BULL d’autre part.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

JUGE que l’EURL SITTING BULL justifie de l’exécution des obligations à sa charge relatives à la mise aux normes de son établissement, sans qu’il soit nécessaire de prescrire une troisième expertise pour le vérifier.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL ACTA IMMOBILIER et Monsieur et Madame [J] de leurs demandes de condamnation,

CONDAMNE l’EURL SITTING BULL à supporter les frais d’expertises judiciaires et amiables .

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT que les dépens – à l’exception des frais d’expertise – seront supportés par moitié par l’EURL SITTING BULL et par le syndicat de copropriété.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT