TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

Minute

N° RG 25/00200 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z6TF

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à la SCP HARFANG AVOCATS

la SARL TGS FRANCE AVOCATS

COPIE délivrée

le 13/10/2025

à

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences par son syndic, Madame [G] [P], entreprise individuelle exerçant sous l’enseigne « FLASH IMMOBILIER », ayant son siège social au [Adresse 1]

Représentée par Maître Wilfried MEZIANE de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES

dont le siège social est :

[Adresse 7]

[Localité 2]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] a fait assigner la SCI LES COQUILLES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à se conformer aux prescriptions împératives du règlement de copropriété régissant l’usage de la cour constituant le lot n°8, et notamment à enlever tous objets autres que des plantes se trouvant dans ladite cour, dans le mois suivant le prononcé de l’Ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 3 mois,

— Condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à retirer les vis et tout dispositif de blocage des fenêtres des parties communes de manière à rendre et maintenir leur ouverture et fermeture libres, dans le mois suivant le prononcé de l’Ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 3 mois,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée,

— Condamner la société civile SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à lui verser la somme de 3.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société civile SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES aux entiers dépens,

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] a maintenu ses demandes.

Il expose au soutien de celles-ci que la SCI LES COQUILLES, propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], cause un trouble manifestement illicite puisqu’elle ne respecte pas les prescriptions du règlement de copropriété encadrant la destination de la cour centrale du 1er étage, constituant le lot n°8. Il précise qu’alors que ledit règlement dispose que la cour est strictement à usage exclusif d’agrément paysager et/ou d’espace vert, la SCI LES COQUILLES n’a pas hésité à y installer divers objets mobiliers. Il ajoute que la défenderesse a percé la base inférieure du vantail des fenêtres des parties communes afin de le fixer avec une vis au linteau et ainsi empêcher leur ouverture.

En réplique, la SCI LES COQUILLES a demandé au Juge des référés de :

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

— la dispenser de la participation aux seuls frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que le lot n°8 est une partie privative et que par conséquent, le principe posé par la loi est la liberté de disposition, d’usage et de jouissance, les limites à ce principe ne pouvant être que d’interprétation stricte. Elle affirme avoir respecté les prescriptions du règlement de copropriété et soutient à ce titre que d’une part, le lot n°8 étant indissociable du lot 2, ils ont tous deux le même usage, à savoir l’occupation physique et d’autre part, si elle s’est vue attribuer la jouissance exclusive de la cour litigieuse, cela suppose une utilisation personnelle par ses occupants. Elle précise que la clause du règlement de copropriété sur laquelle le Syndicat des copropriétaires s’appuie n’exclut nullement le fait de pouvoir occuper les lieux et, par exemple, s’y asseoir. Elle ajoute qu’il résulte au demeurant des pièces du demandeur que les prescriptions du règlement de copropriété sont respectées quant à l’usage du lot n°8, la cour étant bien à usage “d’agrément paysager et/ou d’espace vert”. Sur la demande concernant les fenêtres, elle soutient qu’il existe une contestation sérieuse sur le statut de la fenêtre litigieuse puisque celle-ci ne fait pas expressément partie des parties communes et ouvre sur une partie privative et ajoute que la fenêtre concernée permet de préserver l’intimité des occupants et ne cause aucun dommage.

Évoquée à l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sollicite la condamnation, sous astreinte, de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES, d’une part, à se conformer aux prescriptions împératives du règlement de copropriété régissant l’usage de la cour constituant le lot n°8, et notamment à enlever tous objets autres que des plantes se trouvant dans ladite cour, et d’autre part, à retirer les vis et tout dispositif de blocage des fenêtres des parties communes de manière à rendre et maintenir leur ouverture et fermeture libres.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du “modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété” du 15 novembre 2011 que le lot 8, appartenant à la SCI LES COQUILLES “comprend au premier étage, la jouissance exclusive de la cour accessible par le lot 2, et attenante à ce lot, à usage strict d’agrément paysager et/ou espace vert”. Il précise que ce lot est indissociable du lot 2, également propriété de la SCI LES COQUILLES, et mentionne, au paragraphe “fenêtres, balcons et cour centrale”, que “la cour centrale du premier étage est laissée en jouissance exclusive au copropriétaire du lot 2 : toutefois, ce copropriétaire ne pourra jouir de cette courette qu’à usage d’agrément paysager et/ou espace vert, de façon à respecter l’esthétique générale et les vues des autres lots sur cet espace. Aucun entrepôt ne pourra être envisagé sur cette cour : seules les plantes y sont tolérées, et devront être entretenues et arrosées par le copropriétaire du lot 2.”

Ainsi, si, comme le souligne à bon droit la défenderesse, cette dernière se voit attribuer aux termes du règlement de copropriété la jouissance exclusive de cette cour, il est toutefois constant que le règlement de copropriété en limite clairement la jouissance à un usage précis, à savoir celui d’agrément paysager et/ou espace vert, seules les plantes y étant tolérées.

Or, il résulte des procès-verbaux de constat dressés les 15 mai, 09 et 30 juillet 2024 par Maître [M], qu’ont été installés dans cette cour “des fauteuils, une grande guirlande avec ampoules, des étagères, des caisses à outil, des pots de fleurs, table basse, guéridons, tapis etc”, “un très gros projecteur”, et un “cable électrique”.

Il s’ensuit que l’installation de ces éléments dans la cour, en méconnaissance des règles édictées au règlement de copropriété, caractérise un trouble dont l’illicéité est manifeste, qu’il convient de faire cesser en ordonnant le retrait de tous objets s’y trouvant, à l’exception des plantes, et ce sous peine d’astreinte dont les conditions sont précisées au dispositif de la présente décision étant précisé que le juge des référés ne s’en réserve pas la liquidation.

S’agissant de la demande du Syndicat des copropriétaires afférente aux “fenêtres des parties communes”, il convient de relever que le règlement de copropriété ne détermine pas précisément si les fenêtres concernées constituent des parties communes.

En conséquence, faute pour le demandeur de démontrer l’illicéité manifeste du trouble qu’il allègue, la demande formulée à ce titre ne peut prospérer.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la SCI LES COQUILLES succombant, cette demande devient sans objet.

La SCI LES COQUILLES supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], tenu d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner la SCI LES COQUILLES à lui verser une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à se conformer aux prescriptions impératives du règlement de copropriété régissant l’usage de la cour constituant le lot n°8, en enlevant tous objets autres que des plantes se trouvant dans ladite cour, dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] de sa demande tendant à condamner sous astreinte la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à retirer les vis et tout dispositif de blocage des fenêtres,

DEBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES COQUILLES aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,