TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/01851 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZAF

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 22/09/2025

à la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX

la SELARL NOVANDI

la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES

COPIE délivrée

le 22/09/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffière lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffière, lors du prononcé

DEMANDEURS

Madame [D] [E] épouse [P]

née le 16 Avril 1993 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Monsieur [Y] [P]

né le 08 Mars 1992 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Tous les deux représentés par Maître Guillaume PLANE de la SELARL NOVANDI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [A] [Z] [T]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [K] [V] [T] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [F]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Anne-sophie DECOUX de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 2 septembre 2025, Madame [D] [E], épouse [P] et Monsieur [Y] [P] ont fait assigner Monsieur [J] [T], Madame [B] [T] et Madame [C] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir ordonner leur relogement pendant la durée des opérations d’expertise et des travaux visant à remédier aux désordres constatés, aux frais des défendeurs, soit 2.000 euros par mois, et de voir ces derniers condamnés solidairement à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [P] ont maintenu leurs demandes.

Ils exposent avoir, selon acte authentique du 25 avril 2025, acquis de Monsieur et Madame [T], en présence de Madame [F] en qualité d’agent immobilier, une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 12], et indiquent avoir rapidement constaté la présence d’humidité dans le bien, se traduisant par des remontées d’eau le long des murs de pierre et rendant l’air difficilement respirable à l’intérieur. Ils considèrent que leur consentement a été surpris par le dol au moment de la conclusion du contrat et sollicitent l’organisation d’une expertise judiciaire. Ils ajoutent que le bien est inhabitable, en particulier pour les enfants, ce qui nécessite leur relogement aux frais des vendeurs. Ils s’opposent à la demande de mise hors de cause formée par Madame [F] en indiquant que sa responsabilité est tout à fait susceptible d’être engagée pour dol sur le fondement des dispositions de l’article 1138 du Code civil. Ils soutiennent par ailleurs que s’ils savaient que le bien était “à rénover” au moment de la vente, ils n’ont jamais envisagé qu’il soit “à reconstruire”.

Les consorts [T] ont demandé au Juge des référés de :

— A titre principal, débouter les époux [P] de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— A titre subsidiaire, ajouter à la mission de l’expert le chef suivant : “indiquer si préalablement à la vente, les acquéreurs ont pu constater les désordres allégués ou ont été informés de leur existence”,

débouter les époux [P] du surplus de leurs demandes, et statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions que les époux [P] ont acquis le bien en l’état et qu’ils avaient toute connaissance de l’humidité qu’ils allèguent avoir découvert ultérieurement. Ils ajoutent que l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, et s’opposent à la demande de relogement à leurs frais, indiquant que les époux [P] ne démontrent pas le caractère inhabitable du logement.

Madame [F] a demandé à la présente juridiction de :

— A titre principal, débouter les époux [P] de leur demande d’expertise judiciaire, formée à son encontre et la mettre hors de cause,

— A titre subsidiaire, déclarer les consorts [P] irrecevables en leur demande de mesure d’expertise judiciaire pour absence de motif légitime,

— A titre infiniment subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause de la SAS IAD FRANCE si la juridiction estimait que les opérations d’expertise devaient se dérouler en présence de cette dernière,

— En tout état de cause, débouter les époux [P] de toutes leurs demandes formées à son encontre et les condamner à lui verser la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que les acquéreurs avaient connaissance des problèmes d’humidité qu’ils invoquent, et ce, avant de conclure la vente. Elle sollicite sa mise hors de cause en indiquant être intervenue au titre de son statut d’agent commercial en immobilier et explique qu’elle était titulaire d’un mandat qui lui avait été confié par la société IAD FRANCE, seule titulaire de la carte d’agent immobilier, de sorte que sa responsabilité personnelle n’est pas susceptible d’être engagée, seule la responsabilité du mandant, à savoir la société IAD FRANCE, le pouvant. Elle s’oppose en outre à la demande de relogement à ses frais en indiquant que celle-ci n’est étayée par aucune pièce.

L’affaire, évoquée à l’audience du 15 septembre 2025, a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [D] [E], épouse [P] et Monsieur [Y] [P], et notamment du rapport de la société HUMIDEXPERT en date du 30 avril 2025 et du rapport de diagnostic moisissures du 11 septembre 2025, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux critères de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, la demande de mise hors de cause des consorts [T] ne saurait être accueillie. S’agissant de Madame [F], le fait que celle-ci ait agi en vertu d’un mandat commercial n’exclut pas, par principe, que sa responsabilité personnelle puisse être recherchée, notamment en cas de dol ou de participation à une manoeuvre dolosive en qualité de tiers de connivence, de sorte que sa demande de mise hors de cause doit également être rejetée, de même que sa demande subsidiaire de sursis à statuer, qui n’aurait d’autre effet que de retarder inutilement la mesure d’instruction.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce et sur le fondement de cet article, les époux [P] sollicitent que soit ordonné leur relogement pendant la durée d’expertise et des travaux, aux frais des défendeurs.

Si les certificats médicaux produits par les demandeurs attestent que les enfants ne peuvent vivre dans une habitation humide, et si les rapports d’expertise de la société HUMIDEXPERT et de diagnostic moisissures confirment la présence d’humidité dans le logement, ces pièces ne sont toutefois pas de nature à caractériser la condition d’urgence exigée par l’article 834 du Code de procédure civile, étant en tout état de cause rappelé que ni l’article 834 précité, ni l’article 835, ne donnent pouvoir au Juge des référés d’ordonner aux vendeurs d’un immeuble de reloger les acquéreurs.

Cette demande ne peut dès lors prospérer.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [D] [E], épouse [P] et Monsieur [Y] [P], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, toute demande formulée sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [M] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Port : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 11]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués existent dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par les consorts [T]  ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de les consorts [T] au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– indiquer si préalablement à la vente, les acquéreurs ont pu constater les désordres allégués ou ont été informés de leur existence,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble; dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par les époux [P]

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par les époux [P] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Madame [D] [E], épouse [P] et Monsieur [Y] [P] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Madame [D] [E], épouse [P] et Monsieur [Y] [P] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,