Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 9 septembre 2025, n° 23/09985

TJ Bordeaux 9 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de paiement des loyers
Le tribunal a estimé que la SA SOGEFIMUR n'était plus preneur du bail à construction depuis la levée de l'option par la SAS IMMALDI & CIE, rendant le commandement de payer délivré à la SA SOGEFIMUR inopposable.
Rejeté
Inopposabilité de la levée d'option
Le tribunal a jugé que la dénonciation de la levée d'option n'était pas une condition de validité de la transmission du contrat de bail, et que le commandement de payer était donc sans effet.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la SA SOGEFIMUR n'était plus le preneur à bail et que le commandement de payer était inopposable.
Rejeté
Non-paiement des loyers
Le tribunal a jugé que la SA SOGEFIMUR n'était plus redevable des loyers suite à la levée de l'option par la SAS IMMALDI & CIE.
Accepté
Manquement d'information sur la cession du bail
Le tribunal a reconnu que la SA SOGEFIMUR avait commis une faute en ne fournissant pas l'information sur le nouveau preneur, entraînant des démarches supplémentaires pour la SCI [W].
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a condamné la SA SOGEFIMUR à payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 9 sept. 2025, n° 23/09985
Numéro(s) :	23/09985
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas AYNESJacques TORIELLéon NGAKO-DJEUKAM
Cabinet(s) :	FAIRWAYAHBL AVOCATSTORIEL & ASSOCIESBORGIA & CO
Parties :	SCI [ W ] c/ SAS IMMALDI & CIE, SARL AHBL, SA SOGEFIMUR

Texte intégral

N° RG 23/09985 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOZI

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

75D

N° RG 23/09985

N° Portalis DBX6-W-B7H- YOZI

AFFAIRE :

SCI [W]

SAS IMMALDI & CIE

SA SOGEFIMUR

Grosse Délivrée

le :

SARL AHBL AVOCATS

SELARL BORGIA & CO AVOCATS

SELARL LX [Localité 12]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mai 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Léon NGAKO-DJEUKAM de la SELARL BORGIA & CO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SAS IMMALDI & CIE

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Nicolas AYNÈS de l’AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

N° RG 23/09985 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOZI

SA SOGEFIMUR

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Gwendal LE COLLETER de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Afin de financer la construction d’un nouveau supermarché sous l’enseigne ALDI, la SAS IMA 2, aux droits de laquelle se trouve la SAS IMMALDI & CIE a signé, le 11 septembre 2008, avec la SA SOGEFIMUR (filiale du groupe Société Générale) un crédit-bail immobilier portant sur deux parcelles cadastrées section CB numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 9], [Cadastre 3] et [Adresse 7] à [Localité 13].

Dans le cadre de cette opération, la SA SOGEFIMUR a régularisé deux contrats, par actes authentiques du 11 septembre 2008 :

— un acte d’acquisition auprès de la SCI JKLM de la parcelle cadastrée section CB numéro [Cadastre 9] ;

— un bail à construction avec la SCI [W], propriétaire de la parcelle cadastrée section CB numéro [Cadastre 8], moyennant un loyer annuel de 6 600 € HT, payable trimestriellement et d’avance, dans les 5 premiers jours ouvrables de chaque mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Par acte authentique du 17 novembre 2021, la SAS IMMALDI & CIE a levé l’option d’achat stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier, devenant ainsi propriétaire de la parcelle cadastrée section CB numéro [Cadastre 9] et preneur à bail à construction de la parcelle cadastrée section CB numéro [Cadastre 8].

Aux termes de cet acte, le notaire rédacteur, qui devait signifier sans délai à la SCI [W] la levée d’option intervenue, ne l’a fait que le 03 février 2023.

La SA SOGEFIMUR ayant cessé de verser les loyers, la SCI [W] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 septembre 2022, lequel est resté sans effet.

La SCI [W] a assigné la SA SOGEFIMUR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par acte du 18 octobre 2022.

La SA SOGEFIMUR n’ayant pas comparu, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a, par ordonnance du 09 janvier 2023, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par un arrêt rendu le 21 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 12] a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et dit n’y avoir lieu à référé. La Cour a également constaté que : « la SAS IMMALDI & CIE offre de régler à la SCI [W] la somme de 13 048,54 euros au titre des échéances de loyers échus et s’engage à régler à l’avenir les échéances de loyer ».

Par acte des 23 et 24 novembre 2023, la SCI [W] a fait délivrer assignation à la SA SOGEFIMUR et la SAS IMMALDI & CIE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir le paiement des loyers.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la SCI [W] demande au tribunal de :

« DÉCLARER la SCI [W] recevable et bien fondée en ses conclusions,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à construction conclu le 10 septembre 2008 entre la SCI [W] et la société SOGEFIMUR,

PRONONCER la résiliation de plein droit du bail à construction conclu le 10 septembre 2008 entre la SCI [W] et la société SOGEFIMUR,

EN CONSÉQUENCE ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la société SOGEFIMUR, ainsi que tout occupant, du terrain situé [Adresse 4],

CONDAMNER la société SOGEFIMUR :

Au paiement de la somme de 8.607,15 € d’impayés arrêtés au jour de l’assignation (octobre 2022 inclus) avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code Civil,

À l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charge et autres réindexables annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, au titre de l’article 1760 du Code Civil, CONDAMNER la société SOGEFIMUR à la somme de 20.000 €, au titre de dommages et intérêts pour compenser son préjudice

CONDAMNER la société SOGEFIMUR à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

JUGER opposable le jugement à intervenir à la société IMMALDIE & CIE,

CONDAMNER la société SOGEFIMUR aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, la SA SOGEFIMUR demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SCI [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI [W] à payer à la société SOGEFIMUR la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SAS IMMALDI & CIE demande au tribunal de :

« débouter la SCI [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

condamner la SCI [W] à verser à la société Immaldi et Compagnie 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI [W] aux entiers dépens".

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande de résolution du contrat de bail et de paiement des loyers dirigée contre la SA SOGEFIMUR

Au soutien de ces demandes, la SCI [W] fait valoir l’absence de paiement des loyers par la SA SOGEFIMUR depuis janvier 2022 et demande l’application de la clause contenue dans le contrat de bail à construction du 11 septembre 2008 aux termes de laquelle : « le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d’exécution de l’une ou l’autre des charges et conditions du bail, conventionnelles ou légales, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS IMMALDI & CIE, venant aux droits de la société IMA 2 SAS, a levé l’option d’achat stipulée dans le contrat de crédit-bail immobilier par acte du 17 novembre 2021.

Par conséquent, depuis cette date, la SA SOGEFIMUR n’est plus preneur du bail à construction et n’est donc plus tenue de verser les échéances de loyers.

Ainsi, le commandement de payer délivré le 02 septembre 2022, soit postérieurement à la levée de l’option du crédit-bail n’est pas valable dans la mesure où il n’a pas été délivré au véritable preneur à bail.

Pour tenter d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement délivré à la SA SOGEFIMUR, la SCI [W] fait valoir que la levée de l’option par la SAS IMMALDI & CIE lui est inopposable, en ce qu’elle ne lui a pas été signifiée.

Il ressort de l’acte authentique du 17 novembre 2021 que la levée d’option devait être notifiée au bailleur par exploit d’huissier à la diligence du notaire instrumentaire de l’acte et aux frais du crédit-preneur.

Or, nul ne conteste que ce notaire n’a pas effectué cette diligence et n’a informé la SCI [W] du changement de preneur à bail que le 03 février 2023.

L’article L 251-3 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L. 251-1 ».

N° RG 23/09985 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOZI

Ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 21 septembre 2023 : « la liberté de cession, élément essentiel du bail à construction qui confère au preneur un droit réel immobilier, ne saurait être entravée par la tardiveté de cette notification ».

Ainsi, la dénonciation de la levée d’option n’est pas une condition de validité de la transmission du contrat de bail à construction, dont la libre cessibilité est l’une des caractéristiques fondamentales en application de l’article L.251-3 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, le commandement de payer, qui a été délivré à une société qui n’avait plus la qualité de preneur à bail et n’était donc plus redevable des loyers, est privé de toute efficacité juridique et le tribunal ne peut dans ces conditions constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation, ordonner l’expulsion de la SA SOGEFIMUR, ni a fortiori condamner cette dernière au paiement de loyers ou à une indemnité d’occupation.

La SCI [W] sera déboutée de ces prétentions, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par les parties.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [W] prétend au paiement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait des manquements de son ancien preneur, la SA SOGEFIMUR à qui elle reproche un manque d’information de la cession du bail à construction au profit de la SAS IMMALDI & CIE.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SA SOGEFIMUR a été destinataire depuis 2022 de 5 factures de paiement de loyers, de plusieurs relances amiables, de la délivrance d’un commandement de payer en date du 02 septembre 2022, et de la délivrance d’une assignation en référé le 18 octobre 2022.

Or, la SA SOGEFIMUR, qui savait, depuis le 17 novembre 2021, que le nouveau débiteur des loyers était la SAS IMMALDI & CIE, n’a répondu à aucun des courriers et ne s’est pas présentée à l’audience de référé, laissant ainsi pendant plus d’un an son ancien bailleur dans l’ignorance de l’identité du nouveau preneur.

Ainsi, en ne délivrant pas cette information en temps utile au bailleur, et quand bien même cette diligence pesait à l’origine sur le crédit-preneur, la SA SOGEFIMUR a commis une faute qui a conduit la SCI [W] à multiplier les démarches et procédures pour tenter de recouvrer le paiement des loyers.

Même si la SAS IMMALDI & CIE a participé au bail à construction du 11 septembre 2008, la SCI [W] n’avait aucune information précise sur la date à laquelle cette société lèverait l’option et deviendrait son preneur à bail.

En outre, même si la SAS IMMALDI &CIE a effectivement offert de régler les loyers, force est de constater qu’elle ne l’a pas fait spontanément fin 2021, après être devenue preneur, mais seulement suite à la procédure engagée devant la Cour d’appel de Bordeaux sur appel de la SA SOGEFIMUR le 09 février 2023.

N° RG 23/09985 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOZI

Le préjudice du bailleur réside donc non seulement dans le défaut d’encaissement des loyers mais aussi dans le fait d’avoir dû entamer des démarches et procédures de recouvrement qui, seules, lui ont permis de connaître l’identité de son nouveau preneur à bail.

En réparation de ce préjudice, la SA SOGEFIMUR sera condamnée à payer à titre de dommages et intérêts à la SCI [W] la somme de 10 000 €.

III/ Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de déclarer le jugement opposable à la SAS IMMALDI & CIE qui est dans la cause.

La SA SOGEFIMUR, qui succombe, sera condamnée aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, et sera, à ce titre, condamnée à payer à la SCI [W] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre des frais irrépétibles à la SAS IMMALDI & CIE.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

DÉBOUTE la SCI [W] de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à construction conclu le 10 septembre 2008 entre la SCI [W] et la SA SOGEFIMUR, prononcer la résiliation de plein droit dudit bail à construction, et ordonner l’expulsion de corps et de biens de la société SOGEFIMUR ;

DÉBOUTE la SCI [W] de sa demande en paiement de loyers et indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SA SOGEFIMUR à payer à la SCI [W] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA SOGEFIMUR à payer à la SCI [W] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS IMMALDI & CIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOGEFIMUR aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT