COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat LES FLORALIES c/ [C], [R], [J] [N], [D] [M]

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02644 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2AJ

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES FLORALIES sis à [Localité 8], poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, FONCIA [Localité 7], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [C], [R], [J] [N]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Non représenté

Madame [D] [M]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] sont propriétaires indivis des lots n 02, 10 et 20 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3].

Par lettre du 10 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] de lui payer la somme de 5.382,36 euros de charges de copropriété.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a fait délivrer à M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N], par acte du 9 avril 2024, un commandement de lui payer la somme principale de 7.319,36 euros, de charges de copropriété dues au 8 avril 2024.

Par acte du 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], a fait assigner M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

8.953,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2024,les frais de l’article 10-1 du 10 juillet 1965,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et recettes et budgets prévisionnels tels qu’adoptés par les assemblées générales. Il précise que le décompte comporte 23 opérations de régularisation relatives à des travaux de ravalement du pignon du bâtiment B votés lors de l’assemblée du 22 septembre 2021 mais annulés par l’assemblée du 13 novembre 2023 si bien que les 23 appels de fonds ont été rétrocédés et porté au crédit du compte des copropriétaires défendeurs. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie des défendeurs ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges et frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] sont propriétaires indivis des lots n 02, 10 et 20 de l’état descriptif de division,le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/03/2022, le 31/03/2023,les comptes de gestion au 31/03/2022 et budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N],une mise en demeure de payer la somme de 5.382,36 euros adressée à M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] par lettre du 10 août 2023,le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 9 avril 2024 à M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] pour la somme principale de 7.319,36 euros,un relevé de compte débiteur de la somme de 8.953,03 euros au 1er juillet 2024,

Toutefois, ce solde débiteur de 8.953,03 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

Des frais de « suivi de recouvrement » de 100 euros le 10/03/2023,Des frais de mise en demeure de 48 euros le 10/08/2023,Des intérêts de retard de 26,91 euros le 06/09/2023,Des frais de relance après mise en demeure de 32 euros le 06/09/2023,Des frais de « constitution dossier transmis à l’huissier » de 320 euros le 08/04/2024,Des frais de sommation de payer de 162,54 euros le 17/04/2024,Des frais de « constitution dossier transmis à l’avocat » de 320 euros le 23/05/2024,

le tout pour un montant total de 1.009,45 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de divers frais ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires et que les prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût de la première mise en demeure de 48 euros et du commandement de payer de 162,54 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 8.154,12 euros, arrêtée au 1er juillet 2024, que M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] seront solidairement condamnés à lui payer par application de la clause de solidarité des copropriétaires indivis figurant à l’article 25 du règlement de copropriété qui est versé aux débats.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.319,36 euros à compter du commandement de payer du 9 avril 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 18 juillet 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] s’abstiennent de régler toute contribution aux charges depuis le 1er novembre 2022, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] seront par conséquent solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [C] [N] et Mme [D] [M] épouse [N] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [C] [N] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], la somme de 8.154,12 euro de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er juillet 2024 ;

DIT que cette somme produira des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.319,36 euros à compter du 9 avril 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 18 juillet 2024 et ce, jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [N] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], la somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [N] et Mme [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3], la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [N] et Mme [D] [M] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT