TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 JANVIER 2025

N° RG 24/01255 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGFL

Code NAC : 50D

AFFAIRE : [I], [E], [C] [Z], [U], [J], [P] [K] C/ [G] [M], [L] [W], S.A.R.L. ARCANA IMMOBILIER, [F] [V] [S], [D] [X] [N]

DEMANDEURS

Monsieur [I], [E], [C] [Z], de nationalité française, né le 1er octobre 1971 à [Localité 9], exerçant la profession de cadre des assurances, domicilié au [Adresse 5] à [Localité 10]

représenté par M^e Chloé ASSOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G205, M^e Astrid BAZIN DE JESSEY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 675

Madame [U], [J], [P] [K], de nationalité française, née le 6 août 1976 à [Localité 11], exerçant la profession de professeur des écoles, domiciliée au [Adresse 5] à [Localité 10]

représentée par M^e Chloé ASSOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G205, M^e Astrid BAZIN DE JESSEY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 675

DEFENDEURS

Maître [G] [M] de l’Office Notarial [Localité 6], notaire associé, titulaire d’un office notarial au [Adresse 1])

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C52

Maître [L] [W], membre de la SCP [L] [W], [O] SUSINI-MONNIER et [R] [A], notaires associés, société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, immatriculée au RCS de VERAILLES sous le n° 414 642 967, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C52

S.A.R.L. ARCANA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 831 038 823, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Monsieur [F] [V] [S], retraité, né le 15 novembre 1945 à [Localité 11], domicilié au [Adresse 4] à [Localité 10]

représenté par M^e Marie TAVERNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 146, M^e Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 384

Madame [D] [X] [N], retraitée, née le 9 février 1949 à [Localité 8], domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 10]

représentée par M^e Marie TAVERNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 146, M^e Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 384

Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse de vente du 6 avril 2023 et acte notarié du 7 juillet 2023, monsieur [Z] et madame [K] ont acquis de monsieur et madame [S] divers biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10].

Rapidement, ils ont été amenés à se plaindre auprès de leurs vendeurs de divers motifs :

— tromperie sur la vente d’une maison individuelle au sein d’une copropriété dès lors que leur voisin est propriétaire des combles surplombant leur étage,

— absence de séparation des lots avec leur voisin (absence de suppression de la porte d’accès à leur voisin, leurs installations privatives passent chez leur voisin, les installations privatives de leur voisin passent chez eux),

— absence d’accès à leur comble par le lot 33,

— le diagnostic électrique établi avant la vente serait non conforme,

— le diagnostic de l’installation intérieure de gaz établi avant la vente serait non conforme,

— présence de graines dans les faux-plafonds du logement,

— absence de fonctionnement de la prise téléphonique et impossibilité d’identifier la ligne,

— des infiltrations dans la cave seraient à l’origine d’un éboulement et la fenêtre d’une chambre serait dégradée, les débris chutant dans le jardin voisin.

Par actes de commissaire de justice en date des 3 et 4 juillet 2024, monsieur [Z] et madame [K] ont fait assigner leurs vendeurs, les époux [S], les notaires maître [M] et maître [W] ainsi que l’agence immobilière ayant mandat exclusif de vente, la société ARCANA IMMOBILIER, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

Monsieur [I] [Z] et madame [U] [K], représentés par leur conseil, développent oralement les termes de leurs conclusions en réponse signifiées par RPVA le 28 novembre 2024 au terme desquelles ils maintiennent leur demande d’expertise au vu des désordres qu’ils dénoncent et développent. Ils concluent au rejet des prétentions adverses.

En substance, ils font valoir que la responsabilité des notaires est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, indiquant que l’expert aura pour mission d’examiner l’acte de vente et les plans annexés pour les comparer à la configuration existante de la maison. Ils soutiennent que l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil au vu de tout ce qu’ils ont découvert après la vente, de sorte qu’elle doit être présente aux opérations d’expertise. Ils répondent aux vendeurs qu’ils ont justifié des fondements juridiques sur lesquels leur responsabilité peut être recherchée, ils rappellent les griefs découverts avec les pièces justificatives et indiquent que l’expert aura notamment pour mission de déterminer si les vices étaient apparents au moment de la vente ou s’ils sont apparus postérieurement.

Monsieur [F] [S] et madame [D] [N], représentés par leur conseil, développent à l’audience leurs conclusions en défense n°1 signifiées par RPVA le 27 novembre 2024 dans lesquelles ils demandent à titre principal de débouter les époux [Z] de leurs demandes, à titre subsidiaire, forment protestations et réserves sur la demande d’expertise et en tout état de cause, demandent de condamner monsieur et madame [Z] à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

En substance, après avoir rappelé que les acquéreurs ont visité les lieux à plusieurs reprises avant d’acheter le bien et qu’ils étaient parfaitement informés de leur configuration de sorte qu’ils ne peuvent invoquer un quelconque vice caché, ils reprennent point par point les désordres évoqués pour venir dire que la mesure d’expertise sollicitée n’a pas de motif légitime ou n’est d’aucune utilité, rappelant en outre la clause d’exonération des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

Maître [G] [M] et maître [L] [W], représentés par leur conseil commun, développent leurs conclusions en défense n°1 signifiées par RPVA le 3 octobre 2024 demandant leur mise hors de cause et de débouter les demandeurs de leur demande d’expertise au contradictoire des notaires. Subsidiairement, ils forment protestations et réserves sur la demande d’expertise. En tout état de cause, ils demandent la condamnation solidaire des demandeurs à payer à chacun d’eux la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par maître DELORME-MUNIGILA, membre de la SCP COURTAIGNE Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent que le motif de l’expertise n’est pas légitime lorsque la mesure est inutile à l’égard d’une partie et font valoir que tel est le cas en l’espèce dès lors que la mission qui sera confiée à l’expert est une mission technique sans lien avec la question juridique des obligations relatives au devoir de conseil et d’information du notaire. Ils rappellent que leur devoir de conseil ne porte que sur les conséquences juridiques de l’acte et non sur les caractéristiques technique de l’immeuble objet de la vente et qu’il n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux.

La société ARCANA IMMOBILIER, représentée par son conseil, développe ses conclusions signifiées par RPVA le 27 novembre 2024 demandant à titre principal de dire n’y avoir lieu à référé, à titre subsidiaire, de la mettre hors de cause et à titre très subsidiaire, elle forme protestations et réserves sur la demande d’expertise. Elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Elle fait valoir que, disposant d’un mandat de vente exclusif, elle a décrit le bien comme étant une maison ancienne dans une petite copropriété de 9 lots, qu’elle l’a fait visiter à plusieurs reprises, qu’elle a communiqué l’ensemble des diagnostics, le plan de division, le règlement de copropriété et l’avis de taxe foncière, de sorte que c’est en parfaite connaissance de cause que le bien a été acheté. Elle souligne qu’elle n’a pas rédigé la promesse de vente et fait valoir que les griefs allégués non seulement sont inopérants, les reprenant un à un, mais également qu’ils ne caractérisent pas un fondement juridique suffisamment déterminé pour rechercher sa responsabilité.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du Code de procédure civile dispose que “les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.”

L’article 232 du Code de procédure civile ajoute que “le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien.”

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire. La mesure doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée, il y a néanmoins lieu d’indiquer que s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

L’appréciation du motif légitime au sens de ce texte relève du pouvoir souverain du juge du fond qui peut rejeter les demandes qui lui paraissent inutiles (Civ. 2e, 20 mars 2014, n°13-14.985).

En l’espèce, l’expertise sollicitée par les demandeurs a pour objectif de confirmer l’existence des vices, désordres et non-conformités qu’ils ont listés après avoir acheté leur bien immobilier. Toutefois, ils ne précisent pas s’ils entendent agir au fond en nullité de la vente sur le fondement d’un vice du consentement ou d’un ou plusieurs vices cachés. Ils n’indiquent pas non plus quel type d’expert est requis (géomètre, architecte, professionnel du bâtiment).

Les points dénoncés doivent être repris successivement pour déterminer ce qui pourrait être attendu d’un expert et si, par conséquent, la mesure sollicitée est légitime et utile.

S’agissant de la tromperie sur la vente d’une maison individuelle au sein d’une copropriété, en dehors du fait qu’il ne résulte d’aucune des pièces produites que la maison a été présentée comme étant individuelle (si la case est cochée dans le mandat de vente, c’est parce que les autres propositions étaient « appartement » ou « terrain »), aucune des parties ne conteste l’imbrication des lots des différents bâtiments aboutissant à ce que les combles situés au-dessus d’une partie acquise par monsieur [Z] et madame [K] appartiennent à leur voisin. La question qui se pose est celle de savoir si les acquéreurs avaient pris conscience de cette configuration lorsqu’ils avaient visité les lieux. Ce n’est pas le rôle de l’expert de répondre à cette question. L’expertise n’apparaît donc pas utile et pertinente sur ce premier point.

Pour les mêmes motifs, elle n’est pas utile sur les points relatifs à l’absence de séparation des lots et à l’absence d’accès aux combles du batiment J par le lot 33. Ces éléments, confirmés par constat de commissaire de justice du 15 mai 2024, ne sont pas contestés par les vendeurs qui affirment que les acquéreurs en avaient nécessairement connaissance au regard des plans produits et des visites effectuées. Il résulte également des conclusions des parties que la séparation des lots avec le voisin était prévue mais que les travaux n’ont pas été réalisés après la vente. L’expert ne pouvant avoir pour mission que de donner un avis technique et non de dire ce que les acquéreurs ont cru voir à l’occasion de leurs visites précédent la vente ou comparer l’acte de vente à la réalité du terrain, l’expertise n’est pas de nature à améliorer la situation probatoire des demandeurs.

S’agissant des installations électrique et de gaz qui seraient non conformes malgré les diagnostics établis avant la vente indiquant le contraire, cela n’est pas non plus contesté par les vendeurs qui soulignent qu’ils n’avaient aucun moyen de détecter les erreurs de diagnostic. Les demandeurs n’indiquent pas ce qu’ils attendent d’un expert sur ce point.

Le raccordement du portail de la copropriété au compteur électrique des acquéreurs n’est pas non plus contesté en défense, les vendeurs soulignant que l’information avait été communiquée lors de la signature de la promesse de vente et que les acquéreurs étaient informés par l’agence immobilière qui avait indiqué, au matin de la vente, que le nécessaire allait être fait pour modifier cette situation de fait, aux frais du vendeur. L’expertise apparaît donc inutile sur ce point également.

La présence de graines dans les faux plafonds du logement n’est pas contestée par les vendeurs qui rappellent que le bâtiment est un ancien corps de ferme, que les acquéreurs ont acheté en l’état et qui font valoir que cet élément ne constitue ni un vice caché ni un désordre. L’expertise n’apparaît pas utile sur ce point dès lors que ce n’est pas à l’expert de donner une qualification juridique à un fait.

S’agissant du dysfonctionnement de la ligne téléphonique, les vendeurs s’en étonnent dès lors qu’eux-mêmes bénéficiaient d’une ligne. En tout état de cause, l’intervention d’un expert n’apparaît pas utile, les demandeurs ayant la possibilité d’établir eux-mêmes l’existence de ce fait litigieux sans avoir à recourir à un expert.

Concernant les désordres qui sont allégués et qui affecteraient la maison, les demandeurs ne produisent que des photos non datées et allèguent des infiltrations dans la cave sans même les établir par un constat, une déclaration de sinistre ou un rapport d’expertise amiable. Aucun élément ne permettant de supposer que ces désordres étaient antérieurs à la vente qui date du mois de juillet 2023, la demande d’expertise sur ce point n’est pas légitime.

Ainsi, au regard de ces considérations, il n’apparaît pas que l’expertise demandée soit de nature à améliorer la situation probatoire des demandeurs. Elle n’est ni utile ni légitime.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de mise hors de cause

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande d’expertise, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de mise hors de cause présentées par les notaires et par l’agence immobilière.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les dépens seront à la charge des demandeurs qui succombent en leur demande, sans distraction.

Il convient donc de condamner solidairement monsieur [Z] et madame [K] à payer à monsieur et madame [S] la somme de 1.500 euros, à maître [M] la somme de 750 euros, à maître [W] la somme de 750 euros et à la société ARCANA IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Rejetons la demande d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause,

Condamnons solidairement monsieur [I] [Z] et madame [U] [K] à payer à monsieur [F] [S] et madame [D] [N] épouse [S] la somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement monsieur [I] [Z] et madame [U] [K] à payer à maître [G] [M] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement monsieur [I] [Z] et madame [U] [K] à payer à maître [L] [W] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement monsieur [I] [Z] et madame [U] [K] à payer à la société ARCANA IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons solidairement monsieur [I] [Z] et madame [U] [K] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU