TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

61B

Minute

N° RG 24/02279 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXGF

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET

M^e Baptiste MAIXANT

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. AG Jean Perrin, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. EPHEMERE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 29 octobre 2024, la SAS AG JEAN PERRIN a fait assigner la SARL EPHEMERE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner la SARL EPHEMERE, dans les huit jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à déposer l’extracteur lui appartenant qui est installé en toiture ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la SARL EPHEMERE à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La demanderesse expose que par acte authentique du 23 décembre 2020, elle a donné à bail à la SARL EPHEMERE un local à usage commercial situé [Adresse 4] ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 12 août 2021, elle lui a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire ; que ce premier différend s’est clos par la signature d’un protocole d’accord ; que le nouveau différend soumis à la juridiction a trait à la toiture de l’ensemble immobilier dans la mesure où le gestionnaire locatif a constaté un défaut d’entretien de l’extracteur du local de la SARL EPHEMERE affectant de manière générale la toiture de l’immeuble ; que le bac acier au niveau de l’extraction de la SARL EPHEMERE est pelé et doit être remplacé ; que l’entreprise en charge des travaux ne peut pas intervenir aussi longtemps que la SARL EPHEMERE n’a pas déposé l’extracteur ; que plusieurs démarches ont été effectuées depuis le mois d’avril 2023 auprès de la SARL EPHEMERE, sans succès ; qu’en raison de l’inertie de cette société, elle est contrainte de saisir la présente juridiction.

Appelée à l’audience du 03 février 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 08 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SAS AG JEAN PERRIN, le 08 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :

— constater que la SARL EPHEMERE a attendu l’imminence de l’audience de plaidoirie pour requérir à la demande initialement amiable du bailleur puis judiciaire par l’introduction de la présente instance ;

— constater l’acquisition de la clause résolutorie du bail commercial du 23 décembre 2020 la liant à la SARL EPHEMERE dans la mesure où les causes du commandement signifié le 24 avril 2025 sont restées infructueuses pour le défaut de paiement des loyers d’une première part et le défaut de justificatif d’une couverture assurantielle d’une seconde part ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 24 mai 2025 ;

— condamner la SARL EPHEMERE à lui verser à titre provisionnel la somme de 12 415,56 euros au titre des loyers restant due avant la résiliation du bail commercial en date du 24 mai 2025 et visée dans le commandement, laquelle sera assortie du taux d’intérêt légal ;

— ordonner la libération des lieux par la SARL EPHEMERE et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL EPHEMERE, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’à compter du 24 mai 2025, la SARL EPHEMERE est redevable jusqu’à la parfaite libération et remise des clés d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire ;

— condamner la SARL EPHEMERE à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 ;

— condamner la SARL EPHEMERE à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— la SARL EPHEMERE, le 05 septembre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir

— débouter la SAS AG JEAN PERRIN de l’intégralité de ses demandes ;

— lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 24 mois pour s’acquitter de la somme restant due à la SAS AG JEAN PERRIN de 12 415,56 euros, à parfaire ;

— réserver à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’assignation a par ailleurs été dénoncée aux créanciers inscrits, en l’espèce la SA LIXXBAIL, et un délai de un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que, suite à la dépose de l’extracteur par la SARL EPHEMERE situé sur la toiture des locaux donnés à bail par la SAS AG JEAN PERRIN, cette dernière ne maintient plus sa demande, devenue sans objet, sur ce point.

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié au preneur le 24 avril 2025, à hauteur d’une somme de 16 970,09 euros dont 15 016,24 euros de dettes locatives (solde 1er trimestre 2025 et 2ème trimestre 2025), 1 501,62 euros de majoration forfaitaire, 27,47 euros d’intérêts acquis au taux de 11,13%, 208,36 euros de frais de procédure, 18,73 euros d’émolument proportionnel et 197,67 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La SARL EPHEMERE produit une attestation d’assurance multirisque professionnelle valable du 23 décembre 2020 au 04 janvier 2026. Elle ne conteste pas rester redevable de la somme de 12 415,56 euros mais sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en expliquant rencontrer des difficultés de trésorerie.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

La défenderesse ne rapportant pas de telles preuves, sa demande sera rejetée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 24 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL EPHEMERE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 24 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL EPHEMERE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL EPHEMERE au paiement de la somme provisionnelle 12 415,56 euros, au titre du solde de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 et de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 restant dus avant la résiliation du bail le 24 mai 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ; cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de condamner la SARL EPHEMERE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 4 263,63 euros (12 790,90 / 3), à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL EPHEMERE, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SAS AG JEAN PERRIN et la SARL EPHEMERE ;

Condamne la SARL EPHEMERE à payer à la SAS AG JEAN PERRIN la somme provisionnelle de 12 415,56 euros, au titre du solde de l’appel de fonds du 1er trimestre 2025 et de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025 restant dû avant la résiliation du bail le 24 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SARL EPHEMERE à payer à la SAS AG JEAN PERRIN une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 4 263,63 euros, à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL EPHEMERE, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SAS AG JEAN PERRIN à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SARL EPHEMERE ;

Condamne la SARL EPHEMERE à payer à la SAS AG JEAN PERRIN la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL EPHEMERE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL EPHEMERE aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,