Du 14 janvier 2025

5AH

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/04119 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSK7

[V] [I]

C/

S.C.I. NGJE

Expéditions délivrées à :

Me [Localité 7]

M^e SMAGGHE

FE délivrée à :

Me [Localité 7]

Le 14/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [V] [I] née le 17 Janvier 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Constance HENNEZEL, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

S.C.I. NGJE – RCS de [Localité 6] n° 410431 – représentée par la SARL GRAND SUD IMMOBILIER – [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véréna SMAGGHE, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 31 octobre 2018, la SCI NGJE représentée par son mandataire la SARL GRAND SUD IMMOBILIER a consenti à Mme [V] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [8] (33310) moyennant un loyer mensuel de 650 € ; il n’était pas prévu de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le même jour, et Mme [V] [I] a procédé au versement du dépôt de garantie d’un montant de 650 €.

Mme [V] [I] a donné congé par courrier daté du 14 novembre 2022 distribué le 21 novembre 2022, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 21 décembre 2022.

Mme [V] [I] n’obtenant pas la restitution du dépôt de garantie réglé lors de l’entrée dans le logement, elle a sollicité le mandataire, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, qui a estimé devoir le conserver au vu des dégradations constatées à la suite du départ de la locataire.

Mme [V] [I] a tenté de résoudre amiablement le litige et après une mise en demeure reçue le 31 mars 2023, une conciliation a néanmoins été organisée entre les parties courant juin 2023, sans qu’aucun accord n’ait pu être trouvé.

Le 02 octobre 2023, la SARL GRAND SUD IMMOBILIER a réalisé un versement de la somme de 350 € sur le compte de à Mme [V] [I].

C’est dans ces conditions que par requête du 13 novembre 2023, Mme [V] [I] a fait convoquer la SCI NGJE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de la SARL GRAND SUD IMMOBILIER à :

• restituer le « solde de caution », soit la somme de 300 €,

et obtenir sa condamnation à lui payer :

• Les intérêts de retard de 10 %, soit la somme de 515 € à parfaire au jour du jugement ;

• La somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

• La somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire, qui a été appelée une première fois le 02 janvier 2024 a été renvoyée à l’audience du 12 mars 2024.

Mme [V] [I] représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle expose que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne démontre pas l’existence de dégradations locatives, mais seulement une usure résultant d’un usage normal des lieux. En outre, le bailleur n’a pas réalisé de travaux de remise en état. Elle précise avoir elle-même financé l’entretien de la chaudière. Elle fait enfin valoir que la SCI NGJE n’a pas produit les justificatifs nécessaires au paiement de la taxe d’ordure ménagère, laquelle doit au surplus être calculée au prorata du temps d’occupation du logement par le locataire.

En réponse, la SCI NGJE, représentée par son avocat, conclut à titre principal au débouté de toutes les demandes de Mme [V] [I], et à titre subsidiaire à la limitation du montant des intérêts de retard à la somme de 210 €. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [V] [I] à verser à la société GRAND SUD IMMOBILIER la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre le rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI NGJE indique avoir considéré dans un premier temps ne pas devoir restituer le dépôt de garantie à Mme [V] [I], compte tenu de l’existence de dégradations locatives. Elle continue de s’opposer à la restitution de la somme de 300 €, qui représente le remboursement des frais d’entretien de la chaudière de 122 €, ainsi que les taxes d’ordures ménagères sur les années 2021 et 2022, à hauteur de 179 €, au motif qu’il s’agit de charges récupérables dues par la locataire. En outre, elle considère que les intérêts de retard sollicités par la demanderesse ne peuvent être calculés que sur la somme de 350 € dès lors que le règlement des comptes n’a pu intervenir avant le mois de septembre 2023, le montant de la taxe foncière n’étant pas connu avant cette date.

Par jugement avant dire droit rendu le 14 mai 2024, le tribunal a invité Mme [V] [I] à s’expliquer sur la recevabilité de ses demandes qui sont dirigées contre la SARL GRAND SUD IMMOBILIER, et ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 juillet 2024, la notification du jugement valant convocation des parties à l’audience ; dans l’attente, il a été sursis à statuer sur les demandes et les dépens ont été réservés.

Après un renvoi, le dossier a à nouveau été évoqué à l’audience du 12 novembre 2024.

Sans s’expliquer sur le motif de la réouverture des débats, Mme [V] [I] a modifié ses demandes et sollicite désormais la condamnation de la société NGIE à restituer le solde de caution, soit la somme de 300 €, outre les intérêts de retard de 10 %, soit :

•la somme de 515 € à parfaire au jour du jugement ;

• la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

• la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La défenderesse n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement reste néanmoins contradictoire, il est rendu sur la base des conclusions initiales de la SCI NGIE.

Il est mis en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre la SCI NGJE et Mme [V] [I], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats une facture en date du 20 décembre 2022 d’un montant de 122 €, correspondant à l’entretien de la chaudière. Or, la facture mentionnée comme étant acquittée est établie au nom de Mme [V] [I]. Par ailleurs, le demandeur produit au débat le relevé de compte du mois de décembre 2022, qui atteste d’un virement effectué par elle-même à la même date auprès de l’entreprise ayant réalisé les travaux.

Il ne peut en conséquence qu’en être déduit que Mme [V] [I] a elle-même fait réaliser à ses frais l’entretien de la chaudière, de sorte que la somme de 122 € au titre du remboursement de l’entretien de la chaudière ne peut être déduite du dépôt de garantie dont elle réclame la restitution.

Le bailleur produit également l’avis de taxe foncière pour l’année 2022, sur lequel apparaissent les montants des deux taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022, à hauteur de 85 € pour l’année 2021 et de 94 € pour l’année 2022, soit un total de 179 €.

Par application de l’article 1523 du code général des impôts et du décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d’ordures ménagères constitue une charge récupérable auprès du locataire. Néanmoins, en cas de changement de locataire en cours d’année, la taxe est acquittée par le locataire au prorata du temps d’occupation du local d’habitation.

En l’espèce, il est rappelé que le bail prévoyait l’absence de provisions sur charges, lesquelles devaient être régularisées annuellement.

Or, la preuve n’est pas rapportée du paiement des taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022 par Mme [V] [I], de sorte qu’il y a lieu de les déduire au prorata du temps d’occupation dès lors qu’elles constituent des charges récupérables par le bailleur.

Mme [V] [I] a occupé le logement 21 jours et non 31 jours sur le mois de décembre 2022. Le montant de la taxe d’ordure ménagère 2022 imputable à Mme [V] [I] doit donc être de (85 + 94 x (355 / 365) = 176,42 €.

En conséquence, la SCI NGJE ayant d’ores et déjà restitué la somme de 350 €, elle sera condamnée à restituer le solde restant dû sur le dépôt de garantie – 300 €, diminué du coût des taxes d’ordures ménagères -176,42 €, soit la somme de 123,58 €.

Sur les pénalités de retard :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter de l’expiration du délai deux mois suivant la restitution des clés par le locataire.

Il résulte de qui précède que le bailleur doit être condamné à verser la somme de (650-176,42) x 10 %) soit 47,35 € à compter du mois de mars 2023 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, date du versement par le bailleur de la somme de 350 €, soit la somme de 331,51 € pour cette première période.

Il sera pour le surplus condamné à payer pour la période postérieure au mois d’octobre 2023 jusqu’au jour du présent jugement, au titre des pénalités de retard, la somme de 123,78 € par mois pendant 16 mois à la date du jugement, soit la somme de 198,05 €. (12,38 x 16).

C’est donc la somme de 529,56 € que la SCI NGJE devra régler à la demanderesse au titre des pénalités de retard.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Par application de l’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 précise, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [V] [I] sollicite le versement de la somme de 500 € au titre de dommages-intérêts.

La mauvaise foi de la SCI NGJE, par l’intermédiaire de son mandataire, peut être caractérisée par son refus répété et constant d’apporter la preuve permettant de justifier la conservation du dépôt de garantie. Néanmoins, Mme [V] [I] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI NGJE qui succombe, sera tenue aux dépens.

Condamnée aux dépens, la SCI NGJE, sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code procédure civile et au titre des dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI NGJE sera tenue de payer à Mme [V] [I], la somme de 800 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI NGJE à payer à Mme [V] [I] la somme de 123,78 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI NGJE à payer à Mme [V] [I] la somme de 529,56 € au titre des pénalités de retard dues jusqu’au jour du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes plus amples et contraires demandes ;

DÉBOUTE la SCI NGJE de sa demande formée du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NGJE aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [V] [I] la somme de 800 en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE