TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/01586 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ABL

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C. AF PARTICIPATIONS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. O.D.2

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE du 16 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 23 avril 2015, M. [N] [M] a mis à bail au profit de la société YHB des locaux situés au n° [Adresse 3] [Localité 6] (Nord) à compter du 23 avril 2015. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 15 600 euros et prévu le versement d’un dépôt de garantie de 3 900 euros.

Par acte sous seing privé du 20 mars 2020, la société YHB à cédé le droit au bail à la société O.D.2.

Suivant acte authentique du 25 septembre 2020, la société AF Participations a acquis la propriété des locaux objet du bail.

Le 28 juillet 2025, à la suite d’impayés, la société AF Participations a fait signifier à la société O.D.2. un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 3 octobre 2025, la société AF Participations a assigné la société O.D.2. devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 28 juillet 2025, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 23 avril 2015 est acquise depuis le 28 août 2025, et que la société O.D.2 occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Adresse 8],

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société O.D.2 et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— condamner par provision la société O.D.2 à payer à la société AF Participations, la somme de 17 241,71 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 2 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société O.D.2 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et des charges, et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— débouter la société O.D.2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société O.D.2 à payer à la société AF Participations une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société O.D.2 en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 juillet 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience le 18 novembre 2025.

La société O.D.2., n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance déposée et développée oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, la société O.D.2. n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 28 juillet 2025 contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 17 241,71 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 200,69 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société O.D.2. de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société O.D.2. occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société O.D.2. à compter du 29 août 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 23 avril 2015, le commandement de payer du 28 juillet 2025 et le décompte arrêté au 2 juillet 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 17 241,71 euros, loyer du mois de juin 2025 inclus.

Il convient donc de condamner par provision la société O.D.2 au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, conformément à la demande.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société O.D.2, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2024 s’élevant à 200,69 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société O.D.2 à payer la somme de 1 500 euros à la société AF Participations au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société AF Participations et la société O.D.2 concernant les locaux situés au n° [Adresse 2] à [Adresse 7] (Nord) depuis le 28 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société O.D.2 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 9] à [Adresse 7] (Nord) ;

Autorise au besoin la société AF Participations à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 29 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société AF Participations à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société O.D.2 au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société O.D.2 à payer à la société AF Participations chaque mois, au plus tard le 10e jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société O.D.2 à payer à titre provisionnel à la société AF Participations la somme de 17 241,71 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 2 juillet 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

Condamne la société O.D.2 aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025 s’élevant à 200,69 euros  ;

Condamne la société O.D.2 à payer à la société AF Participations la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN