TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03464 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24JS

Minute : 26/65

S.A. [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [K] [M]

Madame [I] [X] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [M],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [X] [G],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 7 mai 2014, la Société [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 319,01 euros et 88,37 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la Société [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] un commandement visant la clause résolutoire de payer un commandement de payer la somme en principal de 3.129,39 euros, correspondant à l’arriéré locatif, et de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la Société [Localité 2] a fait assigner Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,autoriser le demandeur à disposer des meubles conformément aux articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les condamner solidairement au paiement de : une somme de 4.124,29 euros au titre des loyers charges impayés, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

une indemnité mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux et de tous occupants de son chef,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

La Société [Localité 2], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 5.950,12 euros, échéance d’octobre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Selon l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut d’assurance (article 8).

Le commandement signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2024 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que les dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance et, absents à l’audience, ils ne peuvent par définition apporter quelque élément d’appréciation ou de contestation que ce soit.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 avril 2024.

Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter du 19 avril 2024, il convient d’autoriser la Société [Localité 2], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délai

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Par ailleurs, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société [Localité 2] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] restent lui devoir la somme de 5.950,12 euros, à la date du 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, déduction faite de la somme de 185,43 euros imputés pour frais.

Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 9), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.950,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.129,39 euros, de l’assignation sur la somme de 994,90 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront aussi condamnés in solidum au paiement à compter du 26 novembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire et de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE l’action de la Société [Localité 2] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 mai 2014 entre la Société [Localité 2] d’une part, et Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] occupant sans droit ni titre depuis le 19 avril 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] ainsi que de tous les occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate et sans délai ;

REJETTE la demande relative au sort des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] à payer à la Société [Localité 2] la somme de 5.950,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.129,39 euros, de l’assignation sur la somme de 994,90 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] à payer à la Société [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [I] [X] [G] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire et de l’assignation ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société [Localité 2] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE