TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30G

Minute

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z5O3

3 copies

GROSSE délivrée

le 07/07/2025

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

Rendue le SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 02 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

LA S.A.R.L. LA TONNELLE

identifiée au SIREN sous le numéro 921 813 259 et immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX

dont le siège social est situé

[Adresse 7]

[Localité 4]

prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [J],

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Béatrice HUBERT, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDEURS

Madame [E] [Z]

née le 29 Octobre 1963 à [Localité 13]

L’hopital [Localité 8]

[Localité 6]

Madame [D] [Y]

née le 13 Septembre 1958 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [U] [Z]

né le 16 Mai 1982 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [R] [Z]

née le 23 Octobre 1987 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

I – PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 31 décembre 2024, la S.A.R.L. LA TONNELLE a assigné Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 19 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

— condamner Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] en leur qualité de bailleurs,

* à procéder au remplacement du tableau électrique de la cuisine ou à remettre la somme de 11.084,35 €uros entre ses mains à cet effet, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

* au paiement de la somme provisionnelle de 40.000 euros à valoir sur le préjudice subi (avance des travaux concernant la centrale électrique, l’installation électrique, la location d’électroménager, la perte d’exploitation, le préjudice de jouissance, le remboursement des loyers perçus pendant six mois avant l’exploitation du fond de commerce, le préjudice moral),

— désigner un expert afin d’évaluer le montant et la nature des travaux réalisés par le preneur et rendus nécessaire nécessaires pour l’habitabilité du bien et l’exploitation du fond de commerce, le coût des travaux nécessaires à l’obligation de délivrance du bailleur, ainsi que les préjudices qu’il a subis,

— ordonner la suspension immédiate du paiement des loyers commerciaux dans l’attente du respect de l’obligation de délivrance incombant aux bailleurs,

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La S.A.R.L. LA TONNELLE expose que, par acte notarié du 19 janvier 2023, Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] lui ont consenti un bail portant sur des locaux à usage commercial situés à [Adresse 10], à usage de bar- hôtel-restaurant, moyennant un loyer annuel de 10.200 euros payable en douze termes égaux de 850 euros, que l’état des lieux établi le 18 janvier 2023 par commissaire de justice montre l’état de vétusté considérable du bien immobilier et l’importance des travaux de rénovation devant être réalisés pour pouvoir rendre le bien conforme à sa destination, et qu’il était prévu que la mise aux normes de l’installation électrique serait à la charge du propriétaire, mais qu’il a dû effectuer lui-même l’avance pour ces travaux de mise aux normes, un incident électrique ayant toutefois entraîné la perte du matériel électroménager.

Elle fait valoir que les problèmes de non conformité des installations électriques ainsi que la rénovation nécessaire à l’habitabilité du bien immobilier constituent un manquement à l’obligation de délivrance conforme du bailleur, et qu’ils ont entraîné un retard dans l’exploitation du fonds de commerce, sans dispense de paiement des loyers.

Elle soutient que la jurisprudence met les travaux d’installation ou de mise aux normes de l’installation électrique à la charge du bailleur.

Par conclusions du 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens, Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] demandent au juge des référés de débouter la S.A.R.L. LA TONNELLE de ses demandes, et de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire, ils émettent les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

Ils font valoir que le bail signé le 19 janvier 2023 précise que le preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités, et contracter en pleine connaissance de cause, un constat d’état des lieux établi le 18 janvier 2023 et les diagnostics annexés au bail ayant permis à la S.A.R.L. LA TONNELLE de connaître l’état de vétusté des locaux, état qui explique le montant du loyer fixé à 850 euros par mois pour un hôtel restaurant.

Ils ajoutent que le bail met à la charge du preneur l’ensemble des réparations, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil, et déroge à l’article 1719 de ce code.

Ils estiment qu’il appartient à la S.A.R.L. LA TONNELLE de supporter le coût des travaux qu’elle a fait réaliser et qu’ils ne peuvent être tenus de prendre en charge des travaux de mise en conformité ou d’aménagement des locaux.

Ils s’opposent à la demande d’expertise, en l’absence d’intérêt légitime, les demandes qu’entend former la S.A.R.L. LA TONNELLE étant manifestement vouées à l’échec compte-tenu de la teneur du bail commercial.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

sur les travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance.

Par acte notarié du 19 janvier 2023, Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] lui ont consenti à la S.A.R.L. LA TONNELLE un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 10], à usage de bar- hôtel-restaurant, moyennant un loyer annuel de 10.200 €uros payable en douze termes égaux de 850 euros.

Un état des lieux avait préalablement été établi le 18 janvier 2023 par commissaire de justice.

Le commissaire de justice indique en préambule de son constat que l’hôtel restaurant a été exploité pendant 22 années consécutives durant lesquelles aucuns travaux de rénovation n’ont été réalisés, que le bâtiment présente un défaut d’entretien général et se trouve dans un état de saleté et de vétusté avancé.

Le bail précise au paragraphe DÉSIGNATION que : « le preneur déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités en vue des présentes, et contracter en pleine connaissance de cause. ».

La S.A.R.L. LA TONNELLE ne peut par conséquent faire grief aux bailleurs de l’état de vétusté ayant nécessité une importante rénovation.

En ce qui concerne les travaux relatifs à la réfection et à la mise aux normes de l’installation électrique, les bailleurs apparaissent fondés à se prévaloir des stipulations contractuelles mettant ces travaux à la charge du preneur.

Au paragraphe ENTRETIEN- RÉPARATIONS le bail prévoit que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture, toutes les autres réparations grosses ou menues, y compris celles dues à la vétusté de la chose étant à la seule charge du preneur.

Au paragraphe MISE AUX NORMES le contrat stipule que, par dérogation à l’article 1719 alinea 1 du Code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accés handicapés, d’hygiène, de salubrité, spécifiques à son activité.

Il n’est pas démontré que, comme le soutient la S.A.R.L. LA TONNELLE, les bailleurs avaient accepté de prendre en charge la réalisation de travaux de mise aux normes de l’installation électrique dans le cadre des pourparlers.

Dans le constat d’état des lieux du 18 janvier 2023, la seule mention relative à l’électricité est la suivante : « de façon générale, dans l’ensemble du bâtiment, l’électricité est vétuste comme l’illustre par exemple l’interrupteur précédant l’entrée de la cuisine ou encore les tableaux électriques situés dans le sas précédemment visité ».

Le bail signé le lendemain ne comporte aucune clause prévoyant que la mise aux normes de l’installation électrique sera à la charge des bailleurs.

Il appartenait par conséquent à la S.A.R.L. LA TONNELLE de réaliser à ses frais tous les travaux de mise aux normes des compteurs et lignes électriques.

Les bailleurs ne peuvent être tenus de réparer le préjudice résultant de l’incident qui s’est produit sur un compteur ayant entraîné la perte du matériel électroménager.

Au vu de ces éléments, il ne peut être considéré qu’il existe à la charge des bailleurs une obligation non sérieusement contestable, ou pour la société locataire un trouble dont le caractère illicite est manifeste.

Il convient par conséquent de dire n’y avoir lieu à référé, et les demandes de la S.A.R.L. LA TONNELLE relatives au manquement à l’obligation de délivrance conforme du bailleur et aux travaux de rénovation ou de mise aux normes électrique doivent être rejetées.

sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, pour lequel le demandeur est fondé à obtenir des éléments de preuve.

Les bailleurs n’étant tenus que des réparations des gros murs et couvertures, et la S.A.R.L. LA TONNELLE ne faisant pas état de désordres affectant ces éléments et parties du bâtiment, elle ne justifie pas du motif légitime exigé par l’article 145 du code de procédure civile.

Sa demande doit être rejetée.

sur les autres demandes :

La demande reconventionnelle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 2.000 euros.

III – DÉCISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à référé, et en conséquence, rejette les demandes de la S.A.R.L. LA TONNELLE.

Condamne la S.A.R.L. LA TONNELLE à payer à Mesdames [E] et [R] [Z], Madame [D] [Y], et Monsieur [U] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,