Du 22 avril 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z7JO

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [N]

— copie exécutoire délivrées à

M^e GAUTHIER

Mme [N]

Le 22/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 7] 824 541 148

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) et M^e Olivier KREBS avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

DEFENDERESSE :

Madame [X] [N]

née le 27 Septembre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Madame [X] [N] un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 4], à compter du 15 avril 2021, moyennant un loyer mensuel de 533,76 € outre une provision sur charges de 63,90 €.

Par contrat de cautionnement visale n°A10100024379, en date du 8 avril 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Madame [X] [N] au titre d’un impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution afin que les loyers dus par Madame [X] [N] soient payés. Deux quittances subrogatives en date des 30 juillet 2024 et 25 octobre 2024 ont été établis pour un montant total de 4.612,98 € correspondant aux loyers impayés des mois de janvier et de février 2024 et des mois de mai à septembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 août 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2024, elle a fait assigner Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire et juger son action recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [X] [N],

— en conséquence : ordonner l’expulsion de Madame [X] [N] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse :

— condamner Madame [X] [N] à lui payer la somme de 4.612,98 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2024 sur la somme de 2.612,97 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [X] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [X] [N] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [X] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 18 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 4.587,98 € elon décompte arrêté au 10 février 2025. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités et à la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [X] [N] ayant repris le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2024 à l’exception, toutefois, de celui du mois de décembre 2024 qui est impayé.

Madame [X] [N], comparante, reconnaît la dette qu’elle justifie par sa situation personnelle difficile. Elle expplique avoir repris le paiement de son loyer et régler de petites sommes en sus. Elle souhaite demeurer dans les lieux et sollicite des délais de paiement pendant une durée de 36 mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la resiliation du bail :

— Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil «la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit verser la charge définitive de tout ou partie de la dette».

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI FONCIERE DI a saisi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont est redevable sa locataire, Madame [X] [N]. Elle a, par trois quittances subrogatives des 30 juillet 2024, 25 octobre 2024 et 28 janvier 2025, subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre la preneuse défaillante.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 8 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient la clause résolutoire suivante : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail : 1 – faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 20 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.612,97 € au titre des loyers des mois de janvier, février, mai et juin 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité prévue à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Les pièces versées aux débats montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Il s’en déduit que Madame [X] [N] n’a pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de deux mois qui lui était imparti par le contrat de bail et les dispositions légales de l’époque. Au surplus, il apparait que la dette locative a augmenté puisqu’une nouvelle quittance subrogative a, depuis, été établie le 28 janvier 2025, correspondant aux loyers impayés des mois de juillet à septembre 2024 et du mois de décembre 2025.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2024.

Toutefois, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative» et que «lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Il n’est pas contesté que Madame [X] [N] a repris le paiement intégral des loyers courants depuis le mois d’octobre 2024, même si celui du mois de décembre 2024 est impayé. Cette dernière sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’y opposant pas et la dette étant susceptible d’être apurée dans le délai de 36 mois, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [N] les délais de paiements qu’elle sollicite, dans les conditions prévues au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [X] [N] et de tout ocupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux.

Due jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles augmentée des charges et taxes récupérables sera fixée.

Madame [X] [N] sera, en outre, condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir et jusqu’à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et la créance subrogative du 10 février 2025 montrant que Madame [X] [N] demeure redevable de la somme de 4.587,98 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 10 février 2025.

Cette dernière, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme laquelle produira intérêts au taux légal sur la somme de 2.612,97 € à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer, et à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

III – Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [X] [N] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable de condamner Madame [X] [N] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 4.587,98 € au titre des des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 février 2025, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.612,97 € à compter du 20 août 2024, date du commandement de payer, et à compter du 5 novembre 2024, date de l’assignation pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [X] [N] des délais de paiement et L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette en 35 versements mensuels de 128 € et une 36ème soldant la dette en principal, intérêts et frais, le versement devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Madame [X] [N] à quitter les lieux loués (logement et garage) situés au [Adresse 4] et DIT qu’à défaut pour Madame [X] [N] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [X] [N] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir de la résiliation immédiate du bail et jusqu’à la libération des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection