N° RG : N° RG 22/07188 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3XH

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

56Z

N° RG : N° RG 22/07188 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3XH

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[X] [Z], [Y] [Z]

C/

S.A.S. SOCIETE 1001 ADRESSES, S.A.S. MMA IARD

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX

la SELAS CABINET LEXIA

M^e Pauline VANDENDRIESSCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Z]

né le 05 Juillet 1970 à CHARLEVILLE-MEZIERES (08000)

de nationalité Française

6 allée Prosper Mérimée

44800 SAINT HERBLAIN

Madame [Y] [Z]

née le 06 Mai 1971 à IVRY SUR SEINE (94205)

de nationalité Française

6 allée Prosper Mérimée

44800 SAINT HERBLAIN

Tous deux représentés par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Pauline VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

N° RG : N° RG 22/07188 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3XH

DÉFENDERESSES :

S.A.S. SOCIETE 1001 ADRESSES RCS BORDEAUX 500 316 377 prise en la personne de ses représentants légaux

499 avenue de verdun

33700 MERIGNAC

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.S. MMA IARD RCS LE MANS 440 048 882 prise en la personne de ses représentants légaux

14 Boulevard Marie et Alexandre Oyon

72030 LE MANS CEDEX 9

représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 26 décembre 2014, après avoir signé un contrat de réservation en date du 30 septembre 2014, les époux [Z] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement et deux places de parking situés 18 avenue Pierre Castaing à Pessac (33800) en contrepartie du paiement d’un prix de 310 362 €, acquisition effectuée auprès de la société Castaing (dont la gérante est la SAS Severini Pierres et Loisirs), promoteur.

Le bien immobilier ainsi acquis par les époux [Z] était éligible au dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pendant 6 ans minimum, pouvant aller jusqu’à 12 ans, sous réserve de remplir certaines conditions.

Le 23 octobre 2014, les époux [Z] ont confié la gestion de leur appartement et des places de stationnements à la société 1001 ADRESSES, avec notamment mission de rédiger les baux, et les signer. Cette société exerce les activités de « Transactions immobilières, syndic de copropriété, administrateur de biens, gestion immobilière et location d’immeubles nus». Elle est assurée auprès de la société MMA IARD selon contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle.

L’ensemble immobilier a été loué, à compter du 1er avril 2015, par l’intermédiaire de la société 1001 Adresses, dans l’objectif de bénéficier du dispositif Pinel. Deux baux ont ainsi été établis le 31 mars 2015 par l’intermédiaire de la société 1001 ADRESSES, l’un concernant le logement, l’autre, auprès du même locataire, portant sur les places de stationnement.

Le 21 octobre 2020, à la suite d’un contrôle fiscal, l’administration fiscale a indiqué aux époux qu’elle entendait remettre en cause le bénéfice de la réduction d’impôts en faveur des investissements locatifs émanant du dispositif Pinel dont les époux avaient bénéficié depuis 2014, émettant une proposition de rectification en ce sens. L’administration fiscale a notamment relevé que la condition tenant au respect du plafond de loyer n’était pas respectée, prenant à la fois en considération le loyer perçu de par la location du logement et celui perçu de par la location des places de stationnement.

L’administration fiscale a précisé que lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et une place de stationnement, avec deux baux distincts, il est admis, pour le bénéfice du dispositif Pinel, de faire abstraction du montant du loyer issu de la location de la place de stationnement pour l’appréciation du respect de la condition de loyer, sous réserve que le locataire ait été libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement du garage.

L’administration fiscale a considéré en l’espèce que les locataires n’avaient pas été libres de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également les parkings, relevant qu’il était inscrit au sein des baux relatifs aux places de stationnement que ce contrat de location était “indissociable du contrat de bail du logement […]”.

Un délai de trente jours a été accordé aux époux [Z] afin qu’ils adressent à l’administration fiscale leur observations ou leur acceptation.

Par courrier du 18 décembre 2020, par l’intermédiaire de leurs Conseils, les époux [Z] ont adressé la proposition de rectification fiscale qu’ils avaient reçu à la société 1001 Adresses, l’invitant à leur faire part de toute réponse pouvant être faite à l’administration fiscale, et ont mis en demeure ladite société de réparer leur préjudice qu’ils évaluaient à hauteur au total de 281.552,44 €.

Ils ont répondu en parallèle à l’administration fiscale, le 21 décembre 2020, contestant le redressement pour les années 2014 à 2016 en raison de la prescription, et proposant de modifier les baux en cours ou de réduire le montant des loyers afin de bénéficier du dispositif Pinel pour les années postérieures, ne remettant pas en cause l’analyse de l’administration fiscale relative au dépassement du plafond de loyer.

Le 14 janvier 2021, la société MMA IARD a indiqué intervenir en qualité d’assureur de la responsabilité civile de la société 1001 Adresses.

Par l’intermédiaire de son Conseil, par courriers des 18 janvier, 12 février et 29 avril 2021, la société 1001 Adresses a fait grief aux époux [Z] de ne pas l’avoir mise en mesure d’intervenir auprès de l’administration fiscale en raison du retard dans l’information qui lui avait été portée quant à l’existence du redressement. Elle a également affirmé aux époux que le plafond de loyer permettant d’être éligible au dispositif Pinel n’était en réalité pas dépassé puisque les emplacements de stationnement avaient été proposés aux locataires indépendamment de la location du logement, et que, sous cette réserve, les deux locations pouvaient être liées l’une à l’autre sans que cela ne soit préjudiciable. Elle a ainsi fait grief aux époux d’avoir acquiescé à l’analyse de l’administration fiscale. Enfin, elle a souligné que la proposition de rectification effectuée par l’administration fiscale dont faisait l’objet les époux était également liée à l’absence d’engagement de location de leur part adressée à l’administration fiscale.

Par courrier du 06 avril 2021, l’administration fiscale a indiqué aux époux [Z] accepter de ne procéder à aucun redressement pour les années prescrites 2014 à 2016 mais a confirmé la perte du bénéfice issu du dispositif Pinel pour les années à venir, précisant que le redressement portait sur la somme de 19.485 €.

Le Conseil des époux a transmis ce courrier au Conseil de la société 1001 Adresses le 16 avril 2021, cette dernière maintenant sa position.

Par courrier du 06 mai 2021, les époux [Z] ont sollicité un recours hiérarchique auprès de l’administration fiscale. Cependant, à l’issue de ce recours hiérarchique, par courrier du 12 juillet 2021, l’administration fiscale a indiqué maintenir ledit redressement.

Les époux [Z] ont transmis cet élément à la société 1001 Adresses le 26 octobre 2021. Ladite société a, par courrier officiel du 23 décembre 2021, a formé une proposition d’indemnisation amiable. Aucun accord n’est finalement intervenu.

Par acte en date du 12 septembre 2022, les époux [Z] ont fait assigner la société 1011 Adresses et MMA IARD par devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation à lui verser notamment la somme de 257.650,44 € sur le fondement de sa responsabilité contractuelle en sa qualité de mandataire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 20 décembre 2023, les époux [Z] demandent au tribunal de :

— constater le manquement de la société 1001 Adresses à ses obligations en qualité de mandataire, et par conséquent, condamner in solidum les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD à les indemniser à hauteur de :

* 45.035€ au titre du redressement et de la perte de l’avantage fiscal escompté à titre principal, et à titre subsidiaire à hauteur de 44 584,65€ au titre de la perte de chance d’éviter un redressement et de perdre l’avantage fiscal escompté,

* 93.108,60€ au titre du surcoût supporté lors de l’acquisition du bien immobilier,

* 116.311,84€, au titre des intérêts d’emprunts inutilement engagés,

* 830 € au titre des honoraires injustement perçus par la société 1001 Adresses,

* 10.000€ au titre de leur préjudice moral,

— condamner in solidum les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD à leur verser la somme de 7.800€ au titre des frais irrépétibles,

— condamner les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, les époux [Z] font valoir, sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du code civil, que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, étant précisé que la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Ils ajoutent que cette responsabilité est engagée concernant les mentions portées par le mandataire à l’acte qu’il dresse et qui conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte.

En fait, ils font valoir que la société 1001 Adresses, informée de leur volonté de soumettre leur investissement au dispositif Pinel, était tenue, par sa qualité de mandataire professionnel, de s’assurer que les conditions pour bénéficier de ce dispositif étaient bien remplies. Elle devait par suite s’assurer du respect du plafond de loyer et clairement dissocier les baux relatifs au logement et aux stationnements, ce qui n’a pas été le cas, puisque le bail relatif aux stationnements porte mention de son caractère indissociable du bail d’habitation. Les époux [Z] rappellent que la rédaction et la signature des baux relevaient de la mission de la société 1001 Adresses, et en déduisent dès lors que la société a manqué à ses obligations contractuelles, engageant sa responsabilité pour le préjudice en résultant. Ils soulignent que cette faute doit être appréciée d’autant plus sévèrement que la société était rémunérée pour ce faire, et avait été sélectionnée comme gestionnaire par le promoteur dès le lancement du programme de construction qui mettait en avant le dispositif Pinel.

Les époux [Z] indiquent avoir subi un préjudice de par la perte de l’avantage fiscal escompté en raison du dépassement du plafond de loyer, à hauteur de 18.035 € au titre du redressement et de 27.000 € pour les années à venir 2020 à 2025, soit au total à hauteur de 45.035 €. Ils font valoir qu’il ne s’agit pas d’une perte de chance d’avoir bénéficié d’un avantage, puisque le préjudice est en l’espèce certain, résultant exclusivement de l’erreur de la société 1001 Adresses, étant rappelé que l’administration fiscale n’a invoqué aucun autre fondement au soutien du redressement. A titre subsidiaire, si le préjudice des époux devait être qualifié de perte de chance, ils sollicitent qu’il soit jugé que la perte de chance soit évaluée à hauteur de 99 % soit à hauteur de 44.584,65 €. Il rappellent qu’aucun autre motif n’est évoqué par l’administration fiscale au soutien du redressement, et précisent qu’ils avaient bien pris l’engagement de location leur ouvrant droit à ce dispositif. Ils expliquent n’avoir pas contesté la décision de l’administration fiscale, en l’absence d’arguments pertinents à faire valoir, précisant que les attestations des locataires produites par la société ne changent rien au fait que les mentions portées au bail relatif aux stationnements établissent un engagement à louer l’emplacement de parking. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir contesté cette proposition de rectification en l’absence de jurisprudence certaine et établie sur ce point.

Ils indiquent également avoir subi un préjudice qu’ils évaluent à 93.108,60 € de par le surcoût, en moyenne de 30 % par rapport au prix du marché, du prix d’acquisition des biens éligibles au dispositif Pinel, qu’ils ont supporté dans le cadre de leur investissement. Ils se prévalent également d’un préjudice au titre des intérêts d’emprunt souscrit pour financer leur acquisition, évalué à 116.311,84 €, rappelant que l’investissement n’a été effectué et les intérêts consentis que dans la perspective de bénéficier du dispositif Pinel, la faute de la société ayant ainsi remis en cause l’objet même de ces dépenses.

Concernant le préjudice relatif aux honoraires de gestion injustifiés, ils font valoir qu’aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été effectué ou l’a été imparfaitement peut obtenir une réduction du prix et demander réparation des conséquences de l’inexécution, des dommages et intérêts pouvant s’y ajouter. Ils font valoir que les manquements de la société 1001 Adresses dans l’exécution de ses missions justifient leur demande de restitution des honoraires de gestion, à hauteur de 830 €.

Enfin, les époux [Z] se prévalent de l’existence d’un préjudice moral, qu’ils évaluent à 10.000 €, de par le temps et l’énergie qu’ils ont dû consacrer à la résolution de cette situation auprès tant de l’administration fiscale que de la société 1001 Adresses, qui a selon eux tenté par tous moyens d’échapper à ses responsabilités.

Ils soulignent par ailleurs que MMA IARD, qui assure la responsabilité civile de la société 1001 Adresses, doit être condamnée à indemniser leur préjudice in solidum avec la société 1001 Adresses, sur le fondement de l’article L. 124-3 du Code des assurances.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 03 octobre 2023, la société 1001 Adresses et à la société MMA IARD demandent au tribunal de :

— débouter les époux [Z] de leurs demandes dirigées à leur encontre au titre du redressement fiscal (19 485 €) et de la perte de l’avantage fiscal futur (27 000€),

— à titre subsidiaire, juger que la perte de chance des époux [Z] ne saurait être supérieure à 50 %,

— débouter les époux [Z] de leurs demandes formées au titre des préjudices allégués de surcoût d’acquisition, d’intérêts d’emprunt, d’honoraires et de préjudice moral ainsi que de celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux [Z] à leur payer une indemnité de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux [Z] aux entiers dépens,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD font valoir notamment que si la responsabilité du mandataire peut être engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du Code civil, toute action en responsabilité à l’encontre d’un mandataire suppose la démonstration cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Or, elles soulignent qu’en l’espèce, si l’erreur rédactionnelle étant imputable à la société 1001 Adresses n’est pas contestée, tant le quantum des préjudices alléguées que le lien de causalité avec ladite erreur ne sont pas établis.

S’agissant des préjudices allégués résultant de la perte de l’avantage fiscal escompté, elles soulignent que le principe de la réparation d’une perte de chance doit s’appliquer, s’agissant d’un redressement fiscal. Elles rappellent que la perte d’une chance est le préjudice résultant de la disparition de la probabilité d’un événement favorable. Elles soutiennent que si la chance perdue était réduite, le dommage doit être considéré comme éventuel et non réparable, la perte de chance ne constituant un préjudice réparable que si la chance apparaissait suffisamment sérieuse. Elles exposent par ailleurs que lorsque la chance perdue apparaissait comme suffisamment sérieuse, la réparation ne peut cependant qu’être partielle, devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’elle aurait pu procurer si elle s’était réalisée.

En l’espèce, les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD font valoir que le redressement fiscal, qui porte en réalité sur une somme de 18.035 € (et non de 19.485 € comme allégué à tort par les époux [Z]), ainsi que la somme de revendiquée par les époux au titre de la perte de l’avantage fiscal pour les années postérieures au redressement, ne constituent pas une perte de chance réelle en lien avec la faute alléguée.

Elles soulignent en effet d’une part que les époux ont choisi de ne pas contester la décision de l’administration fiscale en dépit des arguments que la société 1001 Adresses leur avait présentés, se privant d’une possibilité de voir ledit redressement annulé. Elles exposent d’autre part que les époux avaient eux même omis de déposer l’option initiale quant à la durée de leur engagement de location, document qui devait être déposé lors de la déclaration d’ensemble de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt était intervenu. Elles soutiennent que non seulement, cela permet de douter du maintien de l’engagement sur les trois dernières années du dispositif, mais surtout, que les époux n’étaient en réalité pas éligibles au dispositif Pinel de par cette carence, indépendamment de l’erreur rédactionnelle commise. Elles font également observer que le bénéfice fiscal perçu antérieurement à 2017 n’est pas remis en cause en raison de la prescription. Elles font valoir au surplus que la sortie du dispositif Pinel permet désormais aux époux de retrouver une entière liberté en matière de fixation du loyer et de revente du bien.

Concernant le préjudice allégué par les demandeurs tenant au surcoût lié à l’achat du bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD rappellent que l’indemnisation d’un préjudice est conditionné à l’existence d’un lien de causalité certain et direct avec la faute du mandataire et que le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable du dommage indemnise tout le dommage mais uniquement le dommage, sans qu’il n’en résulte appauvrissement ou enrichissement pour la victime. Elles font valoir qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute reprochée à la société 1001 Adresses, et souligne qu’aucun appauvrissement n’est démontré en l’espèce, le bien immobilier restant dans le patrimoine des époux. Elles soulignent également l’absence de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice allégué par les époux tenant aux intérêts d’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien, la cause du paiement des intérêts étant uniquement le contrat de prêt souscrit auprès de la banque.

S’agissant du préjudice allégué par les époux tenant aux honoraires de gestion injustifiés, elles font valoir que l’engagement de la responsabilité d’un professionnel n’implique pas le remboursement de la prestation contractuellement promise, mais uniquement l’indemnisation des préjudices directement consécutifs à la faute que ledit professionnel a pu commettre dans l’exécution de sa prestation. Dès lors, elles concluent au rejet de cette demande, les honoraires étant justifiés puisque le bien immobilier a été loué plusieurs années, la gestion étant assurée par la société 1001 Adresses.

Les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD contestent enfin tout préjudice moral pour les époux [Z] en lien avec la faute alléguée, alors même que ces derniers se seraient montrés malhonnêtes, n’ayant pas informé la société 1001 Adresses du redressement dans un délai lui permettant de faire valoir ses observations auprès de l’administration fiscale et ayant dissimulé le véritable montant dudit redressement.

Par ordonnance du 04 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de dépôt du 16 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

* Sur l’existence d’un manquement contractuel de la société 1001 Adresses

Suivant les dispositions de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Suivant les dispositions de l’article 1217 alinéa 1 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l’inexécution.

***

Il n’est pas contesté qu’un mandat de gestion locative a été signé le 23 octobre 2014 entre les époux [Z] et la société 1001 Adresses. Il n’est pas non plus contesté que les baux dressés dans ce cadre devaient respecter les conditions du dispositif Pinel afin de permettre aux époux [Z] de bénéficier d’avantages fiscaux.

Il appartenait dès lors à la société 1001 Adresses, en charge de la rédaction des baux, de s’assurer de la validité et de l’efficacité des mentions portées, en adéquation avec sa finalité, qui était notamment de permettre aux époux [Z] de bénéficier des avantages fiscaux issus du dispositif Pinel.

Il ressort des éléments versés aux débats par les parties, sur lesquels elles s’accordent, que pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, des conditions sont posées, notamment un plafond de loyer qui doit être respecté. Il n’est pas contesté que lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage, et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, l’on ne peut faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant du loyer relatif au stationnement ou du garage, que sous réserve, entre autres, que le locataire ait été libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou de garage.

Le bail à usage d’emplacement, rédigé par la société 1001 adresses, concernant les places de stationnement, stipule dans un paragraphe “1.13 Autres conditions particulières” : “Ce contrat de location est indissociable du contrat de bail du logement situé :

immeuble sis à : Pessac – Rés. BALCONS DU PARC 18 avenue Pierre Castaing (33600)

Bâtiment : étage : porte : B101".

Or, l’appartement B101 correspond à l’appartement acquis par les époux [Z] et loué, aux mêmes locataires que les preneurs à bail des places de stationnement, sous le dispositif Pinel.

Or, il ressort des courriers de l’administration fiscale versés aux débats qu’un redressement fiscal est intervenu au préjudice des époux [Z], la mention du caractère indissociable des baux ayant conduit l’administration à considérer que les locataires n’avaient pas été libres de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également les emplacements de parking. Dès lors, retenant un cumul entre les montants des loyers perçus par les époux pour l’appréciation de leur éligibilité du dispositif Pinel, l’administration fiscale a considéré que le plafond de loyer était dépassé et a écarté le bénéfice du dispositif Pinel.

Ainsi, la mention par la société 1001 Adresses du caractère indissociable du bail relatif au stationnement de celui relatif au bail d’habitation constitue indiscutablement une erreur rédactionnelle affectant la finalité de l’acte.

Il faut d’ailleurs constater que la société 1001 Adresses reconnaît a minima au sein de ses écritures une erreur rédactionnelle.

Par suite, le manquement de la société 1001 Adresses à ses obligations contractuelles est démontré ; sa responsabilité est ainsi engagée pour les préjudices qui présenteraient un lien avec ledit manquement.

Sur les demandes indemnitaires

* Sur la demande indemnitaire formée au titre du redressement et de la perte de l’avantage fiscal escompté

Suivant les dispositions de l’article 1217 du code civil alinéa 1, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut […] demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain, direct et actuel.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale, mais doit être mesurée à la chance perdue ; elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

***

Les sociétés 1001 Adresses et MMA IARD font valoir qu’indépendamment de l’erreur rédactionnelle de la société 1001 Adresses, les époux ne pouvaient prétendre au dispositif Pinel, n’ayant pas déposé dans les délais leur option d’engagement, de sorte qu’aucun préjudice n’est établi en lien avec ladite erreur rédactionnelle. Toutefois, force est de constater que l’intégralité de l’argumentation de l’administration fiscale, afin de retirer le bénéfice du dispositif Pinel aux époux [Z], se fonde sur le dépassement du plafond de loyer de par le caractère indissociable des baux relatifs à l’habitation et aux stationnements. Le défaut de production de l’engagement de location dans le cadre de la déclaration d’impôts n’est par suite pas établi, pas plus qu’un éventuel lien de causalité avec les décisions de l’administration fiscale.

Le préjudice résultant du redressement fiscal trouve ainsi son origine dans la maladresse rédactionnelle commise par la société 1001 Adresses.

Pour autant, l’on ne peut retenir qu’une perte de chance à ce titre. En effet, il faut relever que les époux [Z] n’ont pas engagé de procédure administrative, laquelle aurait été susceptible d’aboutir à l’annulation du redressement fiscal. Ils n’ont pas non plus mis la société 1001 Adresses en mesure de formuler directement ses observations auprès de l’administration fiscale en temps utile, alors que l’on ne peut exclure que cela aurait permis d’écarter le redressement et la perte du bénéfice fiscal.

La perte de chance résultant de la maladresse rédactionnelle de la société 1001 Adresses doit ainsi être évaluée à hauteur de 50 %, sur une assiette déterminée au regard du montant du redressement fiscal subi ainsi que du montant de la perte de l’avantage fiscal escompté.

Le redressement fiscal pour les années 2014 à 2016 a été abandonné, au regard de la prescription.

Le redressement fiscal finalement opéré porte sur une somme de 18.035 € pour les années 2017 à 2019.

Concernant l’appréciation du montant de la perte de l’avantage fiscal escompté, il ressort de la simulation effectuée dans le cadre de l’acquisition par les époux du bien immobilier que le dispositif Pinel permettait une économie d’impôt de 6.000 € par an durant les neuf premières années, puis de 3.000 € par an pendant les trois années suivantes. Cependant, il faut constater à la lecture de la proposition de rectification émanant de l’administration fiscale en date du 21 octobre 2020 que les époux bénéficiaient d’une réduction d’impôts sur neuf ans. Les époux versent également aux débats un engagement signé de leur main en date du 17 mai 2015 faisant état d’une location pour une durée minimale de neuf ans. Il n’est pas acquis que les époux auraient poursuivi la location de leur bien sous ce dispositif après ce délai. Dès lors, la perte de l’avantage fiscal escompté doit être limité à trois années supplémentaires, soit à hauteur de 18.000 €.

L’assiette à retenir concernant la perte de chance est ainsi à hauteur de 36.035 €.

Dès lors, la société 1001 Adresses sera condamnée à payer aux époux [Z] la somme de 18.017,50 € au titre de la perte de chance d’éviter un redressement fiscal et de bénéficier des avantages fiscaux issus du dispositif Pinel.

* Sur la demande formée au titre du surcoût supporté lors de l’acquisition du bien immobilier

Il sera observé que le surcoût supporté par les époux pour l’acquisition du bien immobilier est sans relation avec le redressement fiscal ni avec le manquement de la société 1001 Adresses à ses obligations contractuelles, étant rappelé que le paiement du prix a pour corollaire l’acquisition du bien immobilier qui fait désormais partie du patrimoine des époux [Z].

Par suite, il n’est pas justifié d’un préjudice, ni d’un lien de causalité avec le manquement contractuel de la société 1001 Adresses.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée par les époux au titre du surcoût supporté lors de l’acquisition du bien immobilier sera rejetée.

* Sur la demande formée au titre des intérêts d’emprunts engagés

Aucun lien de causalité n’est établi entre l’erreur rédactionnelle de la société 1001 Adresses et le fait que des intérêts d’emprunts ont été exposés, ces derniers trouvant leur cause dans le contrat de prêt souscrit pour l’acquisition du bien immobilier.

Dès lors, la demande formée par les époux au titre de ce préjudice sera rejetée.

* Sur la demande formée au titre des honoraires perçus par la société 1001 ADRESSES

Suivant les dispositions de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

La demande de remboursement des honoraires doit s’analyser en une demande de réduction du prix, qui peut se cumuler avec les dommages intérêts. Toutefois, il ne peut être contesté que le bien a été géré pendant plusieurs années par la société 1001 Adresses, justifiant les honoraires ainsi perçus.

Par suite, la demande des époux [Z] formée au titre du remboursement des honoraires perçus par la société 1001 Adresses sera rejetée.

* Sur la demande formée au titre du préjudice moral

Il n’est justifié d’aucun préjudice moral pour les époux [Z], la durée de la procédure et les démarches effectuées auprès tant de l’administration fiscale que de la société 1001 Adresses étant insuffisants à caractériser un tel préjudice.

Sur les demandes formées à l’encontre de MMA IARD

Suivant les dispositions de l’article L.124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

MMA IARD étant l’assureur responsabilité civile de la société 1001 Adresses, elle sera condamnée à indemniser les époux [Z] iin solidum avec son assurée pour l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de ladite société.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SAS 1001 ADRESSES et la SA MMA IARD perdant principalement la présente instance, il convient de les condamner au paiement des dépens, étant souligné que la demande de condamnation in solidum n’est pas formulée.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

La SAS 1001 Adresses et la SA MMA IARD seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.000 € aux époux [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE in solidum la SAS 1001 Adresses et la SA MMA IARD à payer aux époux [Z] la somme de 18.017,50 € en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’éviter un redressement fiscal et de bénéficier des avantages fiscaux issus du dispositif Pinel,

DÉBOUTE les époux [Z] de leurs demandes de dommages et intérêts formée au titre du surcoût supporté lors de l’acquisition du bien immobilier, au titre des intérêts d’emprunts engagés, au titre des honoraires perçus par la société 1001 Adresses et au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SAS 1001 Adresses et la SA MMA IARD aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la SAS 1001 Adresses et la SA MMA IARD à payer aux époux [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS 1001 Adresses et la SA MMA IARD de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT