TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09576

N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTU

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [O] [P][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Médiateur : [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 11]

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSES

S.C.I SCI [T] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

S.C.I SCI [T] [S]

[Adresse 5]

[Localité 9]

toutes deux représentées par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.A.S G.P

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, la S.C.I André [F] et la S.C.I André [S] ont donné à bail en renouvellement à M. [I] [R], aux droits duquel vient désormais la S.A.S G.P exploitant sous l’enseigne « Café Gloriette », divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 7].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 31.000 euros, payable trimestriellement, et avec pour destination l’activité de café, bar, brasserie.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

« – Une boutique en façade sur la [Adresse 18] et le pan coupé réparti sur la [Adresse 17], allant de la porte cochère, sur la [Adresse 17] à la boutique de l’agence immobilière sur la [Adresse 18].

— Courette couverte dans laquelle se trouve une cuisine et les moteurs de ventilation.

— Un appartement au 1er étage en pan coupé sur la [Adresse 18].

— Cave dans toute la travée sur la [Adresse 18] et le pan coupé, plus trois petites caves adossées aux précédentes dont une aménagée en toilettes, vestiaires et douche du personnel. » (article 1 du bail).

Par exploit en date du 28 septembre 2023, les bailleresses ont délivré congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril 2024, proposant un loyer annuel en principal porté à 90.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 6 novembre 2023, la société G.P a signifié une demande de renouvellement à effet du 31 décembre 2023 et ouvrant droit au renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Par exploit du 1er mars 2024, les bailleresses ont signifié une réponse favorable à la demande de renouvellement en sollicitant que le loyer annuel en principal soit porté à 90.000 euros.

Par mémoire préalable notifié le 23 avril 2024, la S.C.I André [F] et la S.C.I André [S] ont sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 103.000 euros, invoquant le déplafonnement du fait, d’une part, de travaux réalisés par le preneur ayant modifié les caractéristiques des lieux loués, et d’autre part, de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2024, les bailleresses ont assigné la société G.P devant le juge des loyers commerciaux.

Aux termes de leur mémoire n° 2 régulièrement notifié, les bailleresses demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

« – Juger que le déplafonnement est justifié en raison de la modification des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré et ce conformément aux dispositions des articles L 145-34 et R 145-3 du code de commerce, outre une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré,

— Juger que le déplafonnement est également justifié en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 103.000 € (CENT TROIS MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 70.000 € (SOIXANTE DIX MILLE EUROS) en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L 145-57 du code de commerce,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la société G.P aux entiers dépens. »

Aux termes de son mémoire en défense n° 2 notifié par lettres recommandées reçues le 7 septembre 2025, la société G.P demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

« A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que les sociétés SCI [T] [S] et SCI [T] [F] ne rapportent pas la preuve d’une modification notable des caractéristiques des locaux loues entrainant le déplafonnement du loyer renouvelé ;

— JUGER que les sociétés SCI [T] [S] et SCI [T] [F] ne rapportent pas la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité entrainant le déplafonnement du loyer renouvelé ;

En conséquence,

— DEBOUTER les sociétés SCI [T] [S] et SCI [T] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que le loyer doit être plafonne et fixe au 1er janvier 2024 a la somme annuelle en principal de 38.199 €,

A TITRE SUBSIDAIRE

— JUGER que le montant du loyer renouvelé ne pourra pas être fixe à la somme de 103.000 € car les valeurs locatives concernant la partie à usage commercial et la partie à usage d’habitation ne correspondent pas au marché actuel ;

En conséquence,

— DEBOUTER les sociétés SCI [T] BARN AUD SCI [T] TRI CHARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée :

— JUGER que le loyer provisionnel paye par la Société G.P pendant les opérations d’expertise devra être fixe au montant contractuel du loyer a la date d’expiration du bail en renouvellement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement les sociétés SCI [T] et [S] SCI [T] [F] à verser à la Société G.P une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 8], à compter du 1er janvier 2024. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La S.C.I André [F] et la S.C.I André [S] soutiennent que des travaux d’envergure réalisés par le preneur (notamment réaménagement du rez-de-chaussée et du sous-sol, création de WC PMR, agrandissement du bar et modification de la distribution des lieux) qu’elles considèrent comme modifiant notablement les caractéristiques des locaux ; qu’en application de la clause d’accession prévue au bail, ils peuvent se prévaloir de ces travaux pour faire valoir le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement. D’autre part, elles font valoir que le déplafonnement se justifie également au regard d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité du fait de l’édification de plusieurs immeubles (création d’un hôtel et édification d’immeubles de logements).

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé, les bailleresses exposent que les locaux présentent une surface pondérée de 113,54 m²B, qu’il convient d’appliquer un prix unitaire de 700 euros au m²B, soit une valeur locative brute de 79.478 euros, à laquelle il convient d’ajouter une majoration de 8 % en raison de la terrasse, portant la valeur à 85.800 euros, et d’y ajouter la valeur locative de la partie habitation évaluée à 17.352 euros, soit une valeur locative totale de 103.000 euros par an.

La société G.P soutient que les bailleresses ne rapportent pas la preuve de l’envergure des travaux qu’elles allèguent, que les travaux en cause relèvent de simples mises aux normes ou améliorations au sens de l’article L. 145-8 du code de commerce, sans impact sur la surface de vente accessible à la clientèle, lesquels ne pourront constituer un motif de déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur réalisation. , S’agissant des évolutions alléguées du quartier, elle estime qu’elles ne présentent pas un caractère notable ni favorable à son activité. Elle en conclut que le loyer du bail renouvelé doit rester plafonné et fixé à 38.199 euros par an, résultant de l’application des indices ILC, et qu’en tout état de cause la valeur locative avancée par les bailleresses, fixée à 103.000 euros est disproportionnée et infondée.

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, en l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C.I André [F] et de la S.C.I André [S], demanderesses à la présente instance et qui ont principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la S.C.I André [F] et la S.C.I André [S] à la S.A.S G.P portant sur les locaux sis [Adresse 7], à compter du 1er janvier 2024,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Mme [O] [P]

[Adresse 2]

01.84.25.04.10 – [Courriel 13]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 16] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2024 des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 16], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2024,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er décembre2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par les S.C.I André Trichard et André Barnaud à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 15 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision.,

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [H]

[Adresse 4]

01.44.05.21.21 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15], le 20 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES