TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00049 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J5H5

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Août 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [P] [S]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Monsieur [P] [S]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Guillaume FRANCE, magistrat en pré-affectation ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S], demeurant 2 B rue Laennec, 63370 LEMPDES

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24 août 2022, l’Ophis a donné à bail à M. [P] [S] un logement situé 2B rue Laennec à Lempdes (63370), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 613,11 euros, provision sur charges comprise.

Le 7 août 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.985.31 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [S] le 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, l’Ophis a fait assigner M. [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [P] [S] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.151,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, une somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2024.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, l’Ophis indique que le locataire est recevable à la procédure de surendettement depuis le 28 mai 2025. Toutefois, il maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 juin 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.696,37 euros. Il indique que M. [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant, alors que la commission a déterminé une capacité de remboursement de 621,90 euros après paiement de ses charges, et que le dernier paiement date du 24 mars 2025.

M. [P] [S] souhaite rester dans le logement et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il indique percevoir un salaire de 2.000 euros par mois.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M. [P] [S] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [P] [S] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – pourvoi n°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

L’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 7 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.985.31 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 7 octobre 2024. A cet égard, il sera relevé que M. [P] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 28 mai 2025, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que cette recevabilité est sans effet sur la résiliation du bail.

M. [P] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans le logement, outre des délais de paiement.

Toutefois, il résulte de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ceci :

« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement".

M. [P] [S] ne saurait bénéficier de ces délais car il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et charges.

Il est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.696,37 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant et M. [P] [S] sera condamné à son paiement.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [P] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 650 euros, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une quelconque indexation.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [P] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. En revanche, sa situation de surendettement commande de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 août 2022 entre l’Ophis et M. [P] [S] à compter du 7 octobre 2024,

DÉBOUTE M. [P] [S] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délais de paiement,

RAPPELLE à cet égard qu’il pourra le cas échéant dans le cadre d’un plan de surendettement à venir bénéficier de délais pour s’acquitter du paiement de la dette locative,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [P] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 2B rue Laennec à Lempdes (63370), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [P] [S] à payer à l’Ophis la somme de 6.696,37 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [P] [S] à la somme mensuelle de 650 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE l’Ophis de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [S] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection