Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Referes 1re section, 13 janvier 2025, n° 24/01483

TJ Bordeaux 13 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Violation des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que les défendeurs avaient effectivement loué l'appartement sans respecter les conditions légales, justifiant ainsi l'application d'une amende.
Autre
Non-respect de l'usage d'habitation
La cour a noté que la demande d'astreinte n'a pas été explicitement acceptée ou rejetée dans la décision.
Accepté
Droit aux dépens et indemnité
La cour a accordé à la commune le droit de récupérer ses frais de justice, considérant que la demande était justifiée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, réf. 1re sect., 13 janv. 2025, n° 24/01483
Numéro(s) :	24/01483
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah BOUETDaniel LASSERRE
Cabinet(s) :	ELIGE BORDEAUX
Parties :	Société COMMUNE DE [ Localité 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

5AZ

Minute

N° RG 24/01483 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIKR

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/01/2025

à M^e Sarah BOUET

la SELAS ELIGE [Localité 5]

Rendue le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société COMMUNE DE [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 juin 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer, elle demande au président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de :

* condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 5],

* ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 110.000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune,

* autoriser la commune de [Localité 5] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés [Adresse 4], et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué,

* autoriser à défaut la commune de [Localité 5] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire,

Subsidiairement,

* condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] à une amende d’un montant maximal de 10.000 euros conformément aux dispositions de l’article L324-1-1 V du code du tourisme, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 5],

En tout état de cause,

* condamner in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] à une amende de 10.000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, conformément aux dispositions de l’article L324-1-1 V du code du tourisme,

* les condamner à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de son conseil.

Elle expose que Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] sont propriétaires indivis de trois appartements situés aux deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 4], et qu’ils ont modifié la destination de l’appartement situé au deuxième étage de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, ce qui a été constaté par procès-verbal en date du 8 août 2019 puis du 10 février 2022.

Elle fait valoir que les défendeurs ne peuvent se prévaloir de ce que l’appartement constitue leur résidence principale alors que le logement est loué en entier et avec une activité quasi continue.

Elle ajoute que Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] n’ont jamais communiqué les périodes de location malgré plusieurs relances.

Par conclusions du 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] demandent au président, à titre principal, de débouter la Commune de [Localité 5] de ses demandes, et subsidiairement, de réduire le montant de l’amende à de plus justes proportions.

Ils font valoir que la réglementation sur laquelle les demandes de la commune de [Localité 5] sont fondées n’est pas applicable au cas d’espèce dans la mesure où la commune n’a jamais été en mesure d’apporter des éléments de démonstration quant à la disparité entre l’offre et la demande de logements destinés à la location et où le souci de préserver une éventuelle concurrence des intérêts hôteliers ne relève pas d’une mission d’intérêt général dont la collectivité est investie.

Ils indiquent par ailleurs que le bien considéré constitue leur résidence principale de sorte qu’ils ne sont pas soumis à l’autorisation de changement d’usage tel que prévu par l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, ajoutant que la règle des 120 jours maximum de mise en location annuelle ne peut s’appliquer puisqu’ils ne proposent à la location qu’une partie seulement de leur bien.

Enfin, ils contestent les éléments de calcul de leur bénéfice par la commune de [Localité 5], de sorte que l’amende devrait être réduite en considération du gain réellement réalisé.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Les développements de Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] relatifs à l’absence de preuve par la commune de [Localité 5] de la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune, sont inopérants puisqu’ils tendent à remettre en cause le bien fondé de la réglementation, ce qui n’est pas de la compétence du juge judiciaire.

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en applicaion de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est inégralement versé à la commune.

Aux termes de l’article L324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du code du tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé, sauf lorsque ce bien constitue sa résidence principale. Toutefois, dans les communes où le changement de destination est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut soumettre toute location meublée au régime de la déclaration préalable. Dans ce cas, les meublés ne peuvent être offerts à la location de brève durée et aux personnes de passage que dans la limite de 120 jours par an si le local constitue la résidence principale du propriétaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué. Le loueur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre.

Il n’est pas contesté par la commune de [Localité 5] que Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] sont domiciliés à l’adresse [Adresse 4], de sorte que l’appartement loué peut être considéré comme leur résidence principale et qu’ils ne sont pas soumis à l’autorisation de changement d’usage prévue par l’article ci-dessus.

Il est néanmoins établi que leur offre de location porte sur l’appartement entier situé au deuxième étage, comme il ressort des captures d’écran réalisées sur le site Airbnb dans le cadre des procès-verbaux d’infraction dressés le 8 août 2019 et le 10 février 2022, de sorte qu’ils n’étaient pas autorisés à procéder à la location plus de 120 jours par an et avec déclaration préalable, dont il n’est pas justifié.

La recherche de l’historique des nuitées fournies par la plate-forme Airbnb à la commune fait apparaître :

–207 nuitées en 2019.

–123 nuitées en 2020.

–195 nuitées en 2021.

L’infraction est par conséquent caractérisée.

Selon l’article l’article L324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui ne se conforme pas à l’obligation de limiter la période de location à 120 jours est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Il y a lieu de prononcer à l’encontre de Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] une amende de 6.000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la commune tous les frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] à payer à la Commune de [Localité 5] une amende civile d’un montant de 6.000 euros par application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Condamne Monsieur [Z] [N] et Madame [Y] [O] aux dépens avec droit pour le cabinet ELIGE de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision. et à payer à la Commune de [Localité 5] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,