TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 25/00716 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GLZ

2 copies

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SARL LEGAL ACTION

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats et de Josselyne NORDET, Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

La Société LIAM,

société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SARL LEGAL ACTION, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La Société BONOGAB,

société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 20 mars 2025, la SCI LIAM a fait assigner la SAS BONOGAB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— débouter la SAS BONOGAB de sa demande éventuelle de délais ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 1er mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS BONOGAB, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux occupés par eux situés [Adresse 1] à [Localité 6], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire qu’à compter du 1er mars 2025, la SAS BONOGAB est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 7 560 euros TTC (loyer majoré de 50%) par mois ou à défaut de 5 280 euros TTC (loyer + charges) ;

— dire que le dépôt de garantie effectué par la SAS BONOGAB lui restera acquis sans déduction des sommes restant dues au jour de l’ordonnance ;

— condamner la SAS BONOGAB au paiement de la somme provisionnelle de 22 022,32 euros arrêtée au 17 mars 2025 portant intérêt au taux légal ;

— condamner la SAS BONOGAB au paiement de la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 et celui délivré le 28 février 2025.

La demanderesse expose que, par acte authentique en date du 20 juillet 2023, elle a donné à bail à la SAS BONOGAB des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] ; que depuis la prise à bail, les loyers et charges ne sont jamais réglés à l’échéance par le locataire ; que par acte du 29 janvier 2025, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain ; que par acte du 28 février 2025, elle a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, également en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

Par conclusions signifiées par acte du 12 juin 2025, la demanderesse a maintenu ses demandes tout en les actualisant en sollicitant la condamnation de la SAS BONOGAB à lui payer :

— au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2025, la somme provisionnelle de 9 162,37 euros portant intérêt au taux légal depuis la délivrance du commandement de payer en date du 29 janvier 2025 ;

— au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 7 560 euros TTC (loyer majoré de 50%) par mois ou à défaut de 5 207 euros TTC (loyer+charges) par mois,

Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SAS BONOGAB n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 29 janvier 2025 pour un total de 11 334,60 euros dont 11 154 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés et 180,60 euros au titre du coût de l’acte ;

— qu’un commandement de justifier d’une assurance locative en matière commerciale visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 28 février 2025;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de l’assurance dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 1er mars 2025, l’arriéré locatif s’élève à 9 162,37 euros (mensualité de mars incluse).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 1er mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BONOGAB, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS BONOGAB est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS BONOGAB à payer à la SCI LIAM la somme provisionnelle de 9 162,37 euros au titre des loyers et des charges arriérés arrêtés au 1er mars 2025, (mensualité de mars incluse), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025, sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

— de condamner la SAS BONOGAB au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 5 207 euros TTC, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à majorer de 50 % le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation et à conserver le dépôt de garantie sans déduction des sommes restant dues, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

La SAS BONOGAB, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements délivrés les 29 janvier et 28 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI LIAM et la SAS BONOGAB ;

DIT qu’à compter du 1er mars 2025, la SAS BONOGAB est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BONOGAB, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE la SAS BONOGAB à payer à la SCI LIAM :

1°) au titre des loyers et charges dûs arrêtés au 1er mars 2025, la somme provisionnelle de 9162,37 euros (mensualité de mars incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 5 207 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2025 ;

DEBOUTE la SCI LIAM du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS BONOGAB aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés les 29 janvier et 28 février 2025, et la condamne à payer à la SCI LIAM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,