TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 24/02818 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LKL

Minute : 25/00036

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [S] [I] [N]

Monsieur [S] [X]

Copie exécutoire :

Maître Lucien MAKOSSO

Copie certifiée conforme :

Défendeurs +Préfecture de SEINE-SAINT-DENIS

Le 11/03/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE substituée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [S] [I] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier lors des débats et Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier lors du délibéré.

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats du 18 septembre 2006, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 465,48 € pour l’appartement et de 46,36 € pour la place de stationnement, et 113,88 € de provision sur charges pour l’appartement, ainsi que 3,62 € de provision sur charges pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 31 juillet 2024 .

Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 6 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidiaire au paiement de provisions.

A l’audience du 6 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par Maître Maxime TONDI substituant Maître Lucien MAKOSSO – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution; d’ordonner la séquestration des meubles aux frais des défendeurs ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.690,54 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Soulignant que le paiement du loyer et des charges courants est repris, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sollicite finalement l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur une durée de trois ans au bénéfice des défendeurs, en dépit de leur absence à l’audience.

Au soutien de ses prétentions la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT fait valoir, au visa notamment des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.690,54 € à la date du 5 février 2025, en dépit de la reprise du paiement du loyer et des charges courants.

Bien que cités par un acte signifié à son domicile pour Madame [I] [N] [S] et à sa personne pour Monsieur [X] [S], ceux-ci ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les baux conclus le 18 septembre 2006 contiennent chacun une clause résolutoire (articles 12 et F) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.429,76 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de dossier et de poursuite, la somme de 4.411,10 € à la date du 5 février 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 5 du contrat de bail.

Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT cette somme de 4.411,10 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (31 juillet 2024 ), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT en ce sens, Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S], qui ont repris le paiement du loyer et des charges courants, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, de suppression du délai de deux mois et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et en l’absence d’information sur la situation financière des défendeurs, Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 18 septembre 2006 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 4.411,10 € (décompte arrêté au 5 février 2025, incluant janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 ;

AUTORISONS Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 122 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] soient solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [N] [S] et Monsieur [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,