TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74D

Minute

N° RG 24/00905 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBBL

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 04/08/2025

à M^e David BONNAN

la SCP HARFANG AVOCATS

COPIE délivrée

le 04/08/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le QUATRE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDERESSE

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D]

société civile immobilière dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 13]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître David BONNAN, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

La société SOCIETE CIVILE ACN

société civile dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 12]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 25 avril 2025, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] a fait assigner la société SOCIETE CIVILE ACN devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] a maintenu sa demande et sollicité le rejet de celles présentées par la défenderesse.

Elle expose être propriétaire des parcelles non bâties situées [Adresse 17] à [Localité 15] [Adresse 25] [Localité 1], et cadastrées section AH n°[Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et indique que la société SOCIÉTÉ CIVILE ACN, est quant à elle propriétaire d’un ensemble immobilier bâti et non bâti situé [Adresse 17] à [Localité 15] [Adresse 24] [Localité 20], et cadastré section AH n°[Cadastre 5], [Cadastre 8], et [Cadastre 10]. Elle précise que selon acte notarié du 3 décembre 2015, une servitude de passage a été constituée au profit des parcelles cadastrées AH [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] de la SCI ACN (fonds dominant) sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] de la SCI [D] (fonds servant), et qui prévoit en outre que l’entretien du passage et des emplacements de parkings est à la charge du propriétaire du fonds dominant. Cet acte prévoit également une répartition entre les parties du coût de la réfection lourde du droit de passage telle que la pose d’un nouvel enrobé. Elle fait valoir que le passage et les emplacements de parking ne sont pas correctement entretenus, et qu’ils se sont très fortement dégradés et qu’il est nécessaire d’organiser une expertise judiciaire afin de déterminer si l’état de la chaussée justifie ou non une réfection lourde de l’enrobé. En réponse à la demande reconventionnelle présentée en défense, elle entend préciser que les commerces appartenant à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE [D] et loués à une pharmacie et à une boulangerie/pâtisserie, et les locaux commerciaux appartenant à la SOCIÉTÉ CIVILE ACN et loués à une cave à vins, à un primeur, et à une charcuterie/boucherie se situent tous sur un même et unique plan de façade, laissant ainsi penser que le centre-commercial dans lequel se situent tous ces commerces constituent un seul et unique ensemble commercial et qu’en conséquence, le lieu de stationnement sur un parking ne peut préjuger du commerce dans lequel le client entend s’approvisionner. Elle ajoute qu’aucune signalétique commerciale n’invite les clients des locataires commerciaux de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE [D] à emprunter l’accès [Adresse 22] qui serait situé sur la parcelle appartenant à la SOCIETE CIVILE ACN et qu’elle n’a jamais incité ses locataires à utiliser l’accès [Adresse 22]. Par ailleurs, elle soutient que s’il s’avérait que la SOCIETE CIVILE ACN ne souhaitait plus le passage de véhicules au niveau de son accès situé [Adresse 16], elle reste totalement libre de le fermer car elle dispose d’ores et déjà d’un nouvel accès qu’elle a récemment créée sur l'[Adresse 17]. Enfin, elle fait valoir qu’une interdiction assortie d’une astreinte ne peut qu’être personnelle, et qu’elle est en l’espèce totalement impossible à exécuter dès lors qu’elle serait en réalité dirigée à l’encontre de l’un de ses locataires commerciaux.

En réplique, la SCI ACN a sollicité de :

A titre principal :

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [D],

En conséquence,

— Rejeter la mesure d’expertise sollicitée,

— Condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— Supprimer le poste suivant de la mission de l’expert : “rechercher si les désordres présents justifient la réfecton lourde dudit droit de passage par la pose d’un nouvel enrobé”

— Fixer à la charge de la SCI [D] les frais de l’expertise à venir.

A titre reconventionnel :

— Ordonner à la SCI [D] et à ses ayants-droits de ne pas emprunter, ni de stationner sur les parcelles cadastrées Section AH [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], propriétés de la SCI ACN sur lesquelles elle n’a aucun titre, ni aucun droit de passage,

— Assortir cette obligation négative d’une astreinte de 250,00 € par infraction constatée à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir,

A défaut,

— Condamner la SCI [D] à régler à la SCI ACN la somme de 10.000,00 € à titre de provision à valoir sur son préjudice,

En tout état de cause :

— Condamner la SCI [D] à régler à la SCI ACN la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions que la demanderesse ne démontre pas une impossibilité de circuler normalement et que les pièces qu’elle verse démontrent au contraire que les lieux sont normalement carrossables. A titre subsidiaire, elle sollicite que l’expert ne se prononce pas sur l’éventuelle nécessité de réaliser une réfection lourde du droit de passage, jugeant ce chef de mission subjectif. Au soutien de sa demande formulée à titre reconventionnel, elle rappelle que la SCI [D] ne dispose d’aucune servitude ni d’aucun droit de passage ni sur la parcelle cadastrée section HA [Cadastre 5] ou se situe l’entrée/sortie sur l'[Adresse 18] pour accéder à ses parcelles et qu’elle ne dispose non plus d’aucun droit de stationnement sur les parcelles de la SCI ANC. Elle indique que pour autant, l’accès [Adresse 21] et le parking de la SCI ANC sont utilisés sans distinction par la clientèle des commerces situés sur le fonds de la SCI [D]. Elle en conclu que son droit de propriété est violé et estime justifier d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la défenderesse.

Évoquée à l’audience du 23 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D], et notamment les procès-verbaux de constat dressés les 31 août 2022 et 22 juillet 2024 par Maître [X], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Il convient de relever qu’il apparait nécessaire au regard du litige opposant les parties, de déterminer si la pose d’un nouvel enrobé est nécessaire et indispensable. A cette fin, il est utile qu’il recherche si les désordres présents justifient la réfection lourde du droit de passage par la pose d’un nouvel enrobé, sans que cela ne relève d’une appréciation subjective de l’expert de nature à dénaturer l’accord des parties. Il convient par conséquent de débouter la défenderesse de sa demande subsidiaire de suppression de l’un des chefs de mission.

Sur la demande d’exécution de ne pas faire :

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

En l’espèce, la SCI ACN sollicite de voir ordonner à la SCI [D] et à ses ayants-droits de ne pas emprunter, ni de stationner sur les parcelles cadastrées Section AH [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], propriétés de la SCI ACN sur lesquelles elle n’a aucun titre, ni aucun droit de passage.

Il résulte en l’espèce des débats que selon acte notarié du 3 décembre 2015, une servitude de passage a été constituée au profit des parcelles cadastrées AH [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] de la SCI ACN (fonds dominant) sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] de la SCI [D] (fonds servant), ainsi libellée : “A titre de servitude réelle et perpétuelle, la société dénommée SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D], propriétaire du fonds servant, constitue au profit de la société dénommée SOCIETE CIVILE ACN, propriétaire du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage le plus étendu et de stationnement sur la totalité des parkings implantés sur les parcelles constituant le fonds servant, tant pour lui-même que pour la clientèle, les dirigeants des entreprises exploitant dans les locaux commerciaux et entrepôts implantés sur le fonds dominant ainsi que leurs employés. Ce droit de passage pourra s’exercer en tout temps et heure et avec tout véhicule. Ce passage part de l'[Adresse 17] pour aboutir à l'[Adresse 18] et s’exercera dans les deux sens de circulation”.

Il est donc constant que si la SCI ACN dispose d’une servitude de passage et d’un droit de stationnement sur les parcelles AH [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] de la SCI [D], la réciproque n’est pas vraie.

Pour autant, il est également constant que ni la SCI [D], ni les commerçants exploitant ses locaux, utilisent l’accès situé sur la parcelle de la SCI ACN.

En effet, il ressort des écritures de la défenderesse et du procès-verbal de constat dressé le 9 octobre 2024 par Maître [C] et Maître [K] que la demande de cette dernière concerne en réalité l’utilisation par la clientèle des commerces situés sur le fonds de la SCI [D] de l’accès situé [Adresse 21] et du parking lui appartenant.

Cependant, il convient de relever d’une part, qu’il ressort de la configuration des lieux que les clients consomment indifféremment dans l’espace commercial appartenant pour partie à la SOCIETE CIVILE ACN, et pour partie à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE [D] et d’autre part, que l’interdiction sous astreinte est personnelle et ne peut engager les faits d’un tiers sur lesquels le débiteur n’a strictement aucun pouvoir.

En conséquence, en l’absence de démonstration par la SCI ACN de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la SCI [D], sa demande d’exécution de ne pas faire, assortie d’une astreinte, ne peut prospérer.

A titre subsidiaire, elle sollicite de condamner la SCI [D] à lui la somme de 10.000,00 € à titre de provision à valoir sur son préjudice.

Il convient toutefois d’observer que si la SCI ACN allègue avoir subi un préjudice, elle n’explique pas de quelle nature il serait, ni ne justifie son quantum.

Il convient en conséquence de la débouter de cette demande, l’obligation de paiement la SCI [D] ne pouvant être considérée comme non sérieusement contestable.

Sur les autres demandes :

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la société SOCIETE CIVILE ACN de l’intégralité de ses demandes ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [M]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Tél : [XXXXXXXX02]

[Courriel 23]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation,

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres,

– rechercher la cause des désordres,

– Rechercher si le revêtement du droit de passage constitué par les parcelles cadastrées section AH numéros [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] est actuellement normalement carrossables en tout temps par un véhicule particulier ou s’il souffre bien des désordres allégués,

– Rechercher si les désordres présents justifient la réfection lourde dudit droit de passage par la pose d’un nouvel enrobé,

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

AUTORISE la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [D] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,