TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à M^e CHRISTIN et M^e DEFONTAINE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e MARTIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/05078 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWY4E

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Juin 2025

DEMANDEURS

Madame [R], [W], [A] [B] épouse [C]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Madame [U], [K], [Y] [B] veuve [S]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Monsieur [F], [J], [E] [B]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Madame [X] [Z] épouse [B]

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentés par Maître Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0388

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05078 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY4E

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la S.A.S. REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 20]

[Localité 17]

représenté par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #720

PARTIE INTERVENANTE

Madame [V] [I]

[Adresse 16]

[Localité 15]

représentée par Maître Laurence DEFONTAINE de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0370

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda [Localité 21], Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05078 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY4E

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; il a fait l’objet d’un état descriptif de division lors de l’établissement de son règlement de copropriété le 26 juin 1998 par Maître [D], Notaire à [Localité 22], dont une copie authentique a été publiée le 15 octobre 1998 au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 22].

La destination de l’immeuble est définie ainsi dans le règlement de copropriété : « L’immeuble est destiné exclusivement à un usage commercial et de bureaux ».

La répartition des lots de copropriété au sein de cet immeuble est issue du partage en 1998 d’une indivision successorale entre [M] [B] et [G] [B] épouse [I], respectivement décédés en 2010 et en 2018.

Mme [R] [B] épouse [C], Mme [U] [B] veuve [N] et M. [F] [B] (ci-après « les consorts [B] » ou « l’indivision [B] ») sont les héritiers de [M] [B] ; Mme [V] [I] est l’héritière de [G] [B] épouse [I].

L’ensemble immobilier comprend :

— Un bâtiment édifié sur 6 étages, loué pour 5 des 6 étages à l’association IRIS (Institut de Relations Internationales Stratégiques), établissement recevant du public s’agissant d’une association reconnue d’utilité publique, de recherche et d’enseignement, accueillant environ 250 étudiants et dirigé par M. [O] [T] ;

— Un bâtiment édifié en rez-de-chaussée et deux sous-sols, constitutifs des lots n°2, n°10 et n°12, contigu au précédent, loué à une société d’encadrement de tableaux.

Mme [R] [B] épouse [C], Mme [U] [B] veuve [N] et M. [F] [B] sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n°2, 5, 6, 10 et 12 au sein de cet immeuble ; les indivisaires ont mandaté Mme [B] épouse [C] pour représenter l’indivision.

Mme [V] [I] est propriétaire des lots n°1, 3, 4, 9 et 11 du même immeuble.

Les consorts [B] et Mme [I] sont copropriétaires indivis des lots n°7 et 8 de cet immeuble ; cette indivision n’a pas désigné de représentant.

Les consorts [B] se sont plaints de la lourdeur de la gestion de la copropriété, en raison de sa soumission à la règlementation applicable aux établissements classés en ERP, ils ont également invoqué des difficultés procédant d’une mésentente entre les membres du syndicat des copropriétaires ; ils ont en conséquence manifesté la volonté d’extraire de la copropriété le bâtiment édifié en rez-de-chaussée dont ils détiennent la totalité des lots.

Ils ont dès lors élaboré un projet immobilier relatif à la scission de la copropriété, résidant en son extraction des lots n°2, 10 et 12, aux fins d’autonomiser l’immeuble en rez-de-chaussée par la création d’une nouvelle copropriété sise au [Adresse 13], pour en assurer une gestion indépendante.

Ils ont également envisagé la cession corrélative du droit de surélévation au-dessus du bâtiment issu de cette scission, au profit de M. [T].

Les consorts [B] ont alors sollicité du syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ; le syndic a convoqué le 6 janvier 2022 l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir le 10 février 2022.

Lors de cette assemblée générale, les consorts [B] étaient présents, Mme [I] a voté en amont par le formulaire de vote par correspondance et l’indivision [P] a été considérée comme absente.

Par résolutions n°2, 3, 4 et 5, l’assemblée générale a rejeté ce projet.

Par exploit du 26 avril 2022, Mme [R] [B] épouse [C], Mme [U] [B] veuve [N], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] épouse [B] (ci-après « l’indivision [B] ») ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris, notamment aux fins d’annulation pour abus de majorité des résolutions n° 2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 11 février 2022.

Mme [V] [I] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, l’indivision [B] demande au tribunal de :

« Recevant Madame [R] [H], Madame [U] [S] et de Monsieur et Madame [B] en leurs demandes et les y dire bien fondé,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

ANNULER la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 de l’immeuble du [Adresse 10]

ANNULER la résolution n° 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23]

ANNULER la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 de l’immeuble du [Adresse 10]

ANNULER la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 de l’immeuble du [Adresse 10]

ORDONNER, sous le visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la dispense de Madame [R] [H], Madame [U] [S] et de Monsieur et Madame [B], copropriétaires indivis des lots n° 2, n° 10 et n° 12 de toute participation aux frais de la présente procédure, en ce compris les honoraires des avocats des défendeurs.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 23] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 19] à verser à chacun des demandeurs, Madame [R] [H], Madame [U] [S] et Monsieur et Madame [B], une somme de 2.000,- EUR en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 23] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Valérie MARTIN, Avocat ».

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

« Vu les articles 10-1, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu la théorie de l’abus de majorité,

Vu les articles 514 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTER les consorts [B] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] une somme de 2.400 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;

LES CONDAMNER SOLIDAIREMENT aux entiers dépens;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Par ses dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Mme [I] demande au tribunal de :

« – RECEVOIR [V] [I] en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée en ses demandes,

— DECLARER irrecevable les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 10 février 2022 consistants au n° 2, 3, 4 et 5 pour abus de majorité en l’absence d’assignation dirigée à l’encontre de [V] [I].

Si jamais la demande des requérants était déclarée recevable:

— JUGER qu’il n’y a eu aucun abus de majorité de la part de Madame [V] [I].

— RECEVOIR Madame [V] [I] en sa demande reconventionnelle et la dire bien fondée en condamnant chaque requérant à payer une amende civile de 1.500€ pour abus d’ester en justice.

— REJETER l’ensemble des demandes des requérants y compris au titre des condamnations au titre de l’article 700 et des dépens.

— CONDAMNER chaque requérant à payer chacun et solidairemen:

—  1.500€ au titre de l’article 700 du CPC au profit de [V] [I],

— une amende civile pour abus de droit de 1.500€ en application de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— Les dépens de l’instance. »

L’affaire a été close par ordonnance du 16 octobre 2023 et fixée à l’audience du 18 septembre 2024, puis fixée au 19 mars 2025 en raison de la réorganisation de la 8ème chambre 1ère section au motif du congé maternité d’un magistrat, puis mise en délibéré au 3 juin 2025 date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [I] et la recevabilité de l’action en annulation des consorts [B] des résolutions n°2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 10 février 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

Mme [I] soutient qu’il ne revient pas au syndicat des copropriétaires de défendre les intérêts d’un copropriétaire accusé d’abus de majorité, et qu’en conséquence l’action en nullité des demandeurs est irrecevable en son absence à l’instance, qui serait au surplus contraire aux principes fondamentaux de la procédure civile, en l’espèce les droits de la défense et le respect du contradictoire.

Elle ajoute que son intervention volontaire est indispensable à la compréhension des enjeux du litige, puisqu’elle permet la rectification des allégations des demandeurs, et qu’elle a en tout état de cause un intérêt à agir pour faire valoir ses droits.

Les consorts [B] font valoir que les conditions de recevabilité d’une action en nullité contre les décisions des assemblées générales du syndicat des copropriétaires sont posées par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires du lieu de situation de l’immeuble.

Ils ne contestent pas l’intervention volontaire de Mme [I], mais soutiennent la recevabilité de leur action en nullité des résolutions querellées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette question.

*********************

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.(…) ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être conduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…) »

En application de ce texte, l’action en nullité des décisions prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires doit être engagée contre le syndicat, pris en la personne de son syndic, es-qualités de représentant légal du syndicat ; l’action intentée contre les copropriétaires personnellement est irrecevable.

Sur ce

Mme [I], dont le sens des votes à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 10 février 2022 est qualifié d’abusif par les consorts [B], a un intérêt à agir aux côtés du syndicat des copropriétaires pour faire valoir ses moyens au soutien de sa prétention de la validité des résolutions querellées, elle sera en conséquence déclarée recevable en ses conclusions d’intervention volontaire.

Il ressort en revanche des éléments au débat que la fin de non-recevoir dont se prévaut Mme [I] n’a pas été utilement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Par conséquent, elle n’est pas recevable à se prévaloir de cette fin de non-recevoir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n’a donc pas à l’examiner.

Le tribunal relève au surplus qu’en application des articles susvisés l’action en nullité des décisions d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, fut-elle motivée par l’abus de majorité d’un copropriétaire, reste valablement dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre le copropriétaire qui a voté défavorablement aux décisions querellées.

Lesdites fins de non-recevoir soulevées par Mme [I] seront donc rejetées.

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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2- Sur la demande d’annulation par les consorts [B] des résolutions n°2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 10 février 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

Les consorts [B] font valoir qu’ils ont fait parvenir à Mme [I] le dossier complet relatif à la scission de la copropriété et à la cession du droit de surélévation au-dessus du bâtiment issu de la scission au profit de M. [T] dès le mois de décembre 2021.

Ils soutiennent que la séparation des bâtiments est physiquement possible, n’impacte pas les lots de copropriété de Mme [I], et que les plans communiqués démontrent qu’aucune partie commune n’est affectée par la scission de la copropriété.

Ils précisent que le dossier communiqué à l’assemblée générale des copropriétaires et communiqué en amont à Mme [I] atteste du caractère autonome et indépendant de la boutique du rez-de-chaussée au regard de l’immeuble de 6 étages, et que cette scission était en conséquence conforme aux exigences de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposent que les droits de Mme [I] ne seraient pas modifiés, car elle conserverait sa majorité au sein de la copropriété, restant titulaire de 4.569 sur 8.200 tantièmes.

Ils réfutent son argument d’une augmentation de ses charges, la copropriété étant réduite, les charges de Mme [I] en seraient automatiquement minorées.

Les consorts [B] exposent que le refus de cession du droit de surélévation n’est pas justifié, et que les inconvénients qu’elle avance s’agissant des nuisances occasionnées par ce chantier de construction ne sont pas pertinents, en raison des projets de chantier de la ville de [Localité 22] sur des immeubles adjacents.

Ils rappellent qu’ils ont des intérêts convergents avec Mme [I] sur le devenir de l’ensemble immobilier, car ils resteront copropriétaires des 3ème et 4ème étages et de la moitié indivise du 5ème et 6ème étage au sein de l’immeuble du [Adresse 4], et dénient tout assombrissement, dégradation ou dévalorisation dudit immeuble par la surélévation du bâtiment en rez-de-chaussée ; ils soutiennent à rebours que le projet en améliorera l’esthétique.

Ils soulignent que le rejet du projet immobilier par les décisions de l’assemblée générale querellée n’est justifié par aucun motif légitime, et que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que ces décisions participent de l’intérêt collectif.

Les consorts [B] en concluent que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 10 février 2022, en rejetant la scission de la copropriété résultant de la sortie de la copropriété du bâtiment issu des lots n°2, n°10 et 12, a commis un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [B], à qui incombent la charge de la preuve de l’abus de majorité, échouent à la rapporter dans la mesure où :

— Ils ne démontrent pas en quoi l’adoption des résolutions querellées serait dans l’intérêt commun des copropriétaires ;

— Ils ne justifient pas de l’intention de nuire de la part de Mme [I] ;

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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— Ils ne démontrent aucun préjudice subi du fait du rejet de ces résolutions.

Mme [I] fait valoir qu’il n’existe pas deux bâtiments séparés et/ou indépendants comme prétendu par les consorts [B], comme en attestent les plans de l’immeuble versés aux débats, qui laissent apparaître des parties communes dans le bâtiment en rez-de-chaussée comprenant les lots n°2, 10 et 12.

Elle souligne que l’entrée du bâtiment dans lequel se trouve la boutique d’encadrement se situe dans l’immeuble de 6 étages.

Elle argue que la volonté affichée des consorts [B] de procéder à une gestion autonome de leurs lots de copropriété n’est pas crédible, dans la mesure où ils sont également parties au contrat de bail commercial qui lie le syndicat des copropriétaires à l’établissement Iris, dont les activités se déploient dans l’immeuble de 6 étages.

Elle soutient qu’en réalité la scission est sollicitée dans le but d’un substantiel profit, issu d’une opération de construction immobilière de grande envergure -opération dite de la dent creuse- qui consisterait à ce que les consorts [B] évincent leur locataire actuel, la boutique « Eclat de Verre », du rez-de-chaussée (lot n°2) et des lots n°10 et 12 en sous-sol de la boutique, grâce au financement de l’indemnité d’éviction par l’acquéreur des droits de surélévation de 5 étages en la personne de M. [T], actuel directeur général d’IRIS.

Elle réfute avoir adopté un comportement préjudiciable au fonctionnement de la copropriété, tel que décrit par les consorts [B] pour justifier la scission dont ils avaient le projet.

Elle souligne que les échanges de courriels que les consorts [B] produisent aux débats pour tenter de démontrer une paralysie dans la gestion de la copropriété, et notamment dans la gestion d’un dégât des eaux, sont en tout état de cause postérieurs à la soumission du projet de scission à l’assemblée générale extraordinaire du 10 février 2022, le défaut d’étanchéité du toit terrasse ayant été découvert postérieurement à cette assemblée.

Mme [I] soutient que les allégations des parties adverses ont pour unique objectif que de faire pression sur elle, pour qu’elle accepte la proposition de cession de ses droits à construire que lui a faite M.[T] en 2020 et qu’elle a refusée, et qui empêche la réalisation du projet de surélévation du rez-de-chaussée de l’immeuble en raison de ses droits indivis sur ces derniers.

Elle expose que la proposition d’acquisition de ses droits de surélévation effectuée par M. [T], auquel elle n’a pas donné suite, concerne exclusivement l’exercice de son droit de propriété sur ses lots privatifs et ne concerne en rien la copropriété ; elle ajoute qu’aucun abus ne saurait être caractérisé dans sa décision de ne pas vendre, pour des motifs ayant en outre été communiqués aux consorts [B] avant même la convocation de cette assemblée générale.

En réponse aux arguments des demandeurs quant à l’innocuité de l’opération immobilière sur ses droits, elle maintient son impact négatif sur la répartition des droits en sa défaveur, et notamment une augmentation substantielle de 21,95 % de sa quote-part dans les parties communes sur ses lots privatifs.

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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Elle fait également valoir que le projet de construction de la dent creuse obstrue les fenêtres de certains lots lui appartenant, diminuant la luminosité des locaux et entrainant la diminution de leur valeur vénale, ainsi que les servitudes de vues et non aedificandi qui lui seraient imposées dans l’opération immobilière.

Elle conclut que le rejet de ce projet par vote défavorable des résolutions querellées est motivé par la préservation de ses droits et non par la volonté de nuire à l’un quelconque des copropriétaires ou à l’intérêt collectif, l’unique offre de M. [T] en date de 2020 et réitérée lors de cette assemblée en 2022 n’étant ni sérieuse, ni documentée, ni justifiée, puisqu’elle n’a jamais pu obtenir de réponse précise à ses interrogations sur les modalités de la valorisation des droits de surélévation.

**************************

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I. — Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible:

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II. — Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel [auxquels] le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

III. — Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

IV. — La procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.

Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci ».

En application de ce texte, lorsque la scission d’une copropriété est possible, un refus de faire droit à la demande de scission n’est pas abusif en l’absence d’une information minimale fournie par les demandeurs à la scission. (CA [Localité 22], 23ème chambre B, 9 sept. 2009 juris data n°2009-379172)

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande en contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 février 2022, versé aux débats, que les résolutions querellées, rejetées, avaient toutes pour objet le projet de scission présenté par les consorts [B], portant respectivement sur le principe de la scission de la copropriété (résolution n°2), un nouveau calcul des quotes-parts des parties communes (résolution n°3), le projet de cession du droit de surélévation au-dessus du bâtiment issu de la scission (résolution n°4), en enfin la constitution de servitudes (résolution n°5).

Les majorités appliquées lors du vote de ces résolutions ne sont par ailleurs pas contestées.

Au soutien de leur demande d’annulation pour abus de majorité, les consorts [B] produisent aux débats un courrier de la préfecture de Police en date du 4 mars 2022 à [O] [T], directeur de l’IRIS, lui demandant de mettre en conformité son établissement au regard des normes ERP.

Cette pièce est inopérante à caractériser une intention de nuire de Mme [I] ou justifier un intérêt collectif des copropriétaires à la scission de la copropriété.

Ils versent également aux débats les courriels, constats d’huissiers, devis et factures relatifs aux réparations consécutives aux dégât des eaux dans l’immeuble du [Adresse 4], qui ne sont pas davantage de nature à démontrer l’opposition systématique alléguée de Mme [I] ni une paralysie de la copropriété, puisque cette dernière a coopéré au diagnostic des travaux à effectuer, que le syndicat des copropriétaires a voté les travaux sur la colonne fuyarde à l’unanimité dès leur première soumission à l’assemblée générale du mois de mai 2022, et que Mme [I] a versé les fonds relatifs à leur financement, comme en attestent le chèque et son accusé de réception par le syndic versés aux débats.

Au soutien de la démonstration d’une information complète des copropriétaires sur les implications de la scission des lots n°2, 10 et 12 de la copropriété, les consorts [B] versent aux débats le double du dossier de cette opération, communiqué à Mme [I] par courrier en date du 10 décembre 2021, informant également cette dernière de leur volonté de « demander officiellement à RBH syndic, dans les jours qui viennent de convoquer (une) assemblée, compte tenu des délais légaux et autres, cette AGE devrait avoir lieu fin janvier, début février 2022 ».

Il comprenait, selon description des consorts [B], exposant ainsi à Mme [I] qu’elle trouverait en pièces jointes « les documents suivants (lui) permettant d’étudier les éléments » du « projet de scission de copropriété des locaux PVE et la cession du droit de surélévation :

— Projet d’ordre du jour de ladite AGE

— Dossier préparé par les géomètres avec les plans y annexés, dont ton avocate a dû te remettre un exemplaire

— Copie des offres faites par Monsieur [T] à nous trois, et à toi-même

— Copie du rapport de la société CONSTRUCT »

Le tribunal relève que le rapport de la société CONSTRUCT consiste en une notice technique d’une page en date du 31 mai 2021, effectuée après la visite sur les lieux de cette société, qui conclut à l’absence de dommage pour l’immeuble de 6 étages résultant de la démolition de l’immeuble en rez-de-chaussée, ce qui est insuffisant à étayer l’opportunité revendiquée en demande d’une scission de la copropriété ou ses implications sur les droits des autres copropriétaires.

Il n’a en outre pas été communiqué un tableau récapitulatif des tantièmes des charges de copropriété après l’extraction des lots 2, 10 et 12 de l’ancienne copropriété à la nouvelle.

Le dossier transmis ne comporte enfin aucune explication relative au différentiel de 600.000 euros du montant du rachat des droits à construire proposé par M. [T] entre Mme [I] et les consorts [B] ; l’offre de M. [T] n’étant en outre pas étayée par des éléments objectivant le prix proposé, comme par exemple un dossier récapitulant la valeur de ce droit au mètre carré dans le quartier considéré.

Dès lors, Mme [I] n’a pas obtenu les informations nécessaires à une prise de décision éclairée relative à une opération de spéculation financière immobilière de grande ampleur, le projet de scission étant le support de la construction d’un immeuble comprenant au minimum 9 appartements pour une surface d’environ 717 m² ainsi que 281 m² de terrasse et plantation, 60 m² de cave en sous-sol et partage du local poubelle avec une hauteur totale de 24 à 25 m².

Par conséquent les consorts [B] ne rapportant pas la preuve que la décision de rejet des résolutions n°2, n°3, n°4 et n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice, ils seront déboutés de leur action en annulation desdites résolutions pour abus de majorité.

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05078 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY4E

3- Sur la demande reconventionnelle de Mme [I] en condamnation des consorts [B] en paiement d’une amende civile

Mme [I] formule une demande reconventionnelle de condamnation des demandeurs à lui payer une amende civile de 1.500 euros chacun au motif de leur abus de droit d’agir en justice, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [B] soulignent que Mme [I] ne formule aucun moyen au soutien de sa demande d’amende civile à leur encontre pour un montant total de 4.500 euros, et qu’elle ne démontre pas leur faute dans l’exercice de leur droit d’agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette question.

*************************

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés »

La mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile est une mesure relevant du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 du code civil.

Sur ce

Le tribunal relève d’abord que, Mme [I] ne forme, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, qu’une seule demande tendant à la condamnation des consorts [B] à une amende civile, sans demande de dommages-intérêts distincte.

Or, au regard des développements qui précèdent, le tribunal estime qu’il n’y a pas lieu à condamner les consorts [B] à une amende civile.

Par conséquent cette demande sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [B] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Compte-tenu du sens de la présente décision, ils seront déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 03 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05078 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY4E

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [B] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros, et à Mme [I] la somme de 4.000 euros, à ce titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

RECOIT Mme [V] [I] en son intervention volontaire ;

DECLARE le tribunal non valablement saisi des exceptions d’irrecevabilité soulevées par Mme [V] [I] ;

Les REJETTE en conséquence ;

DEBOUTE Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] de leur demande d’annulation des résolutions n°2, n°3, n°4, n°5 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

DEBOUTE Mme [V] [I] de sa demande en condamnation de Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] au paiement d’une amende civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] au paiement de la somme de 2.400 euros au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [B], Mme [U] [B], M. [F] [B] et Mme [X] [Z] au paiement de la somme de 4.000 euros à Mme [V] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 03 Juin 2025.

La Greffière La Présidente