Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00088 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ACD

[S] [H], [M] [Y]

C/

[Z] [D], [O] [F]

— Expéditions délivrées à

M^e Henri michel GATA

— FE délivrée à M^e Henri michel GATA

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Henri michel GATA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [H]

né le 07 Août 1953 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e GOBERTavocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Henri Michel GATA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [M] [Y]

née le 25 Octobre 1952 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e GOBERTavocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Henri Michel GATA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présente

Monsieur [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Madame [Z] [D]

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 janvier 2011, à effet au 1er février 2011, Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] ont donné à bail à Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] ont fait signifier le 3 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 décembre 2024, Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] ont fait assigner Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en lui demandant, au visa des articles 1103 et 1231-1 du Code civil et 834 et 849 du Code de procédure civile, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties le 17 janvier 2011 et constater par conséquent la résiliation dudit bail à effet au 3 septembre 2024,

— ordonner leur expulsion des lieux qu’ils occupent désormais sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— les condamner in solidum à leur payer la somme provisionnelle en principal de 7.098,69 euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 3 septembre 2024,

— les condamner à leur payer une indemnité conventionnelle d’occupation égale au loyer mensuel, et ceci jusqu’à complète vidange des lieux et restitution des clés, à compter de la date de résiliation du bail soit le 3 septembre 2024,

— assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2024 date du commandement de payer les loyers,

— les condamner in solidum à leur payer la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dans le paiement des loyers

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 155,99 euros correspondant au coût du commandement de payer les loyers,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépenser.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 11.236,38 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Ils indiquent que le paiement du loyer a été repris et notamment avoir reçu deux paiements en février 2025, le premier à hauteur de 1.370,23 euros pour janvier 2025 et 1.413,26 euros le 25 février 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y].

Madame [Z] [D], qui comparaît en personne et disposant d’un pouvoir spécial pour représenter Monsieur [O] [F], cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle explique exercer comme mandataire immobilière sous le statut indépendant et ne pas percevoir de rémunération fixe tous les mois mais des honoraires sur vente. L’origine de leurs difficultés tient notamment à des problèmes de santé sur l’année 2024. Elle évoque un montant de commissions annuelles à hauteur de 36.000 euros pour l’année 2025 et Monsieur [F], artisan indépendant, réaliserait un chiffre d’affaires de 40.000 à 50.000 euros. Elle indique pouvoir verser d’ici fin mars 2025 prochain la somme de 6.896,15 euros en plus du loyer du mois de mars 2025 et propose de verser en plus du loyer courant la somme de 121 euros par mois sur 36 mois. Enfin, elle demande à ne pas être condamnés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’organisme saisi a réalisé un diagnostic social et financier, au cours duquel les locataires ont été mis en mesure de présenter leurs observations et l’a transmis à la juridiction qui a pu le porter à la connaissance des parties, ce qui établit que la notification à la Préfecture de l’assignation a bien été réalisée, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 03 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.137,69 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 04 septembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] restent devoir, la somme de 11.236,38 euros au 26 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Cependant, il apparaît que ce décompte intègre des frais de poursuite à hauteur de 155,99 euros intitulés « frais de commandement de payer » qu’il convient de supprimer. Ce décompte sera donc ramené à la somme de 11.080,39 euros après soustraction des frais de poursuite au 26 février 2025 (mois de février 2025 inclus).

Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.080,39 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Selon l’article 1310 du Code civil la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Or, la copie du bail versée aux débats, dont le format a été rétrécis et présenté en mode paysage, est illisible de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer s’il existe une clause de solidarité ainsi que son contenu.

En conséquence, la condamnation sera conjointe.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, du remboursement partiel de la dette et de la situation financière du couple stabilisée, que Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] ont repris le paiement d’un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] pourra être poursuivie et ils seront tenus, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 1.413,26 euros.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, les demandeurs allèguent la résistance abusive des locataires pour obtenir paiement d’une somme à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts.

Cependant le défaut de paiement ne résulte pas avec évidence de la mauvaise foi des débiteurs qui justifient de leurs difficultés financières et ont en outre repris le paiement du loyer courant.

La demande de provision sur dommages et intérêts sera donc rejetée.

— Sur la demande de condamnation au titre du commandement de payer

Il ressort de l’article 695 du Code de procédure civile que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent notamment les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, le commandement de payer a été réalisé par HSO [Localité 6], commissaires de justice associés, en date du 3 juillet 2024, et constitue un acte nécessaire à la procédure de résiliation du bail engagée par Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y].

En conséquence, le coût de l’acte sera compris dans les dépens.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] supporteront une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 04 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2011 et liant Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] à Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] à titre provisionnel la somme de 11.080,39 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 26 février 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] à s’acquitter de leur dette en principal, frais irrépétibles et dépens, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 121 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F], seront tenus de payer à Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 1.413,26 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] et Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE