N° RG 25/00203 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z472

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 25/00203 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z472

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le cabinet [B] Gestion

C/

[D] [S]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP TMV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le cabinet [B] GESTION, SARL dont le siège social est situé [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [S]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [S] est propriétaire des lots n° 8 (logement) et 10 (grenier sur 2 niveaux) situés au dernier étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] (33).

Invoquant une dégradation des parties communes de l’immeuble depuis 2015 consécutive à des infiltrations d’eau et présence d’oiseaux dans le grenier du lot 10 dépourvu de fenêtre en état, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4], a assigné le 30 avril 2021 M. [S] devant le juge des référés du Pôle de Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, qui par ordonnance en date du 11 juin 2021 a désigné M. [O] expert judiciaire aux fins d’évaluer les désordres, d’en déterminer la cause et de préconiser tous travaux de reprise utiles.

Début 2022 sur autorisation du juge en charge du contrôle des opérations d’expertise, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4] a fait procéder par la société ALLYRE aux travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire pour sécuriser les lieux comprenant la fermeture des 2 fenêtres du lot 10 avec du contre-plaqué et l’étaiement de la charpente sur partie haute.

M. [O] a établi son rapport d’expertise définitif 10 octobre 2022.

Au motif de l’inertie de M. [S] pour remédier aux désordres dénoncés malgré les mises en demeure adressées et son absence de participation aux opérations d’expertise judiciaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4], autorisé par délibération de la copropriété du 12 juillet 2023, a assigné M. [S] devant la présente juridiction par acte en date 23 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la SAS GJ [B] GESTION demande au tribunal au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 15, ainsi que du rapport d’expertise de M. [O] de:

— condamner M. [S] au paiement de la somme totale de 24.287 euros au titre des travaux réparatoires de l’immeuble,

— condamner M. [S] au paiement de la somme totale de 1.265 euros au titre des travaux conservatoires urgents réalisés par la copropriété après accord du juge chargé du contrôle des expertises,

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 7.992,17 euros au titre des impayés de charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 11 juillet 2024,

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et les frais d’expertise judiciaire.

N° RG 25/00203 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z472

M. [D] [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 24 septembre 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA RÉPARATION DES DÉSORDRES PORTANT ATTEINTE A LA STRUCTURE, STABILITE ET SECURITE DE L’IMMEUBLE

Il est constant que l’article 15 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat de copropriété, qualité pour agir en justice pour obtenir réparation de toutes les atteintes à l’immeuble quel qu’en soit l’auteur et notamment un copropriétaire.

L’article 9- I de la même loi rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives, comprise dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, en application de l’article 1242 du code civil, le copropriétaire est responsable du dommage causé par les choses qu’il a sous sa garde.

Il résulte du rapport d’expertise établi le 10 octobre 2022 par M. [O], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du rôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 11 juin 2021 que :

— l’escalier du palier intermédiaire de l’immeuble [Adresse 4], entre le rez-de-chaussée et le premier étage présence de traces d’écoulement d’eau de ruissellement ainsi que de résidus de bois pulvérulents,

— les planchers et emmarchements très vétustes du lot n° 10 sont recouverts de fientes, de plumes, d’autres déchets organiques, de pourriture et moisissures

— les charpentes visibles du lot 10 sont recouvertes d’un voile blanchâtre laissant suspecter la présence de la mérule, de traces de pourriture, de gerces et le chevronnage présente d’importantes traces d’infiltrations

— ces désordres affectent la structure, la salubrité et la sécurité de l’immeuble,

— ils ont pour cause s’agissant des infiltrations d’eau au niveau du palier, des planchers et emmarchement, l’état de deux fenêtres du lot 10 donnant sur l’extérieur qui n’assurent pas le clos laissant entrer l’eau et tous type de volatiles dans l’immeuble

— la première fenêtre (F1) étant dépourvue de ses deux ouvrants lesquels ont été remplacés par un panneau de particules très dégradé car exposé aux intempéries, et qui comporte un trou de taille importance au centre. Cette fenêtre n’étant au surplus pas équipée de dispositif anti-chute type garde-corps,

— la seconde fenêtre(F2) étant ouverte, et son cadre dormant très dégradé est recouvert de nombreuses traces de fientes séchées sur ses reliefs,

— les désordres affectant la charpente et la couverture ont pour cause le défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air au droit des baies référencées F1 et F2 ; les deux baies n’étant pas équipées de fenêtres opérantes. L’expert qui avait retenu dans un premier temps que ces infiltrations provenaient également de défauts dans la mise en oeuvre des ouvrages de couverture et de zinguerie à ses jonctions primordiales a rectifié ses conclusions sur ce point (p22) en retenant qu’il n’y avait plus d’infiltration par la couverture au droit de la zone litigieuse suite à l’intervention de l’entreprise [G] sur la toiture.

Les fenêtres F1 et F2 à l’origine des désordres qui portent atteinte à la sécurité, la salubrité et stabilité de l’immeuble du [Adresse 4], font partie du lot privatif de M.[S] et sont qualifiées de parties privatives par le règlement de copropriété.

M.[S] en sa qualité de gardien de ces fenêtres défectueuses, est donc tenu de prendre en charge la réparation des désordres causés aux parties communes par ces fenêtres.

Le plancher, les emmarchements et la charpente endommagés du fait des défectuosités des fenêtre FI et F2 du lot n° 10, constituent des parties communes ainsi que rappelé au règlement de copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] est donc bien fondé à obtenir la condamnation de M. [S] à prendre en charge le coût de la remise en état de ces parties communes que le SYNDICAT va devoir effectuer, et qui est évalué par l’expert judiciaire à la somme de 16.400 euros HT.

M. [S] sera donc condamné à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ainsi que la somme de 1.265 euros TTC au titre des travaux conservatoires urgents réalisés par la copropriété dans son lot (facture Allyre du 10/01/2022) après l’accord du juge chargé du contrôle des expertises pour assurer le clos et la sécurité de l’immeuble (étaiement de la charpente sur partie haute et fermeture des deux fenêtres avec du contre-plaqué).

S’agissant du remplacement des fenêtres F1 et F2 évalué selon l’expert judiciaire au vu des devis DIRECT ALU qui lui ont été communiqués respectivement à 4.155 euros HT et 3.682 euros HT, leur coût en incombe au seul M. [S] s’agissant de parties privatives.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dans ses dernières conclusions qui lient seules le tribunal ne formule aucune demande tendant à être autorisé à effectuer les travaux de réfection préconisée par l’expert sur les deux fenêtres, parties privatives de M. [S], ni ne justifie s’être acquitté de la moindre somme à ce titre, ne justifiant pas plus postérieurement au dépôt du rapport d’expertise avoir mis en demeure M. [S] de procéder au remplacement de ces deux fenêtres.

Par conséquent sa demande tendant à voir condamner M. [S] à lui payer les sommes de 4.155 euros HT et 3.682 euros HT au titre des fenêtres F1 et F2, ne saurait prospérer en l’état.

Le tribunal n’étant saisi par ailleurs d’aucune demande de condamnation de M. [S] à effectuer les travaux préconisés par l’expert sur les fenêtres F1 et F2 qui lui incombent.

2-SUR L’ARRIÉRÉ DE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE sollicite également la condamnation de M. [S] au paiement d’un arriéré des charges de copropriété lui incombant.

Sur ce,

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance envers M. [S] le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4] verse au débat :

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 20 juillet 2022, 12 juillet 2023 et 28 août 2024,

— les appels de fonds sur les années 2022 à 2025,

— le contrat de syndic,

— la convocation à l’assemblée générale du 28 août 2024,

— les arrêtés de compte de propriété du 12 juillet 2023,

— le décompte de sa créance arrêtée au 1er juillet 2025,

Il résulte de ce qui précède que M. [S] est défaillant dans le paiement des charges de copropriété lui incombant.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 4] justifie d’une créance d’un montant de 7258,37 euros à l’encontre de M. [S] selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, déduction faite du coût des actes suivants non vérifiables car non versés au débat : mise en demeure du 11/07/2024, “AVOCAT [U] SDC /[S] 1/1,” “HSO sommation de payer” et “appel procédure M. [S] 2/2".

M. [S] sera donc condamné à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 7] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2024 faute de communication des mises en demeure antérieures.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S], partie perdante supportera la charge des dépens de l’instance incluant le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [O].

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer au requérant la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 6] (33) la somme de 16.400 euros HT au titre des travaux réparatoires des parties communes de l’immeuble endommagées du fait de la défectuosité de deux fenêtres de sont lot n° 10,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 6] (33) la somme de 1.265 euros TTC au titre des travaux réparatoires urgents déjà réalisés par la copropriété,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 6] (33) la somme de 7258,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024, au titre des charges et frais de copropriété impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2025,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 6] (33) la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens de l’instance incluant le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [O],

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble [Adresse 6] (33) de ses plus amples et contraires demandes.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT