TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03617 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHH6

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

pris en la personne de son mandataire, la societé NATIVE IMMOBILIER excerçant sous l’enseigne « CITYA NATIVE » société par actions simplifiée, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SELARL JACQUEMET SEGOLENE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 23 juillet 2024, Monsieur [H] [A], représenté par son mandataire la société CITYA NATIVE, a donné à bail à Madame [Q] [O] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] et moyennant un loyer mensuel révisable de 705 euros, outre la somme mensuelle de 130 euros de provision sur charges locatives.

Par exploit en date du 1er octobre 2025, Monsieur [H] [A] a fait assigner Madame [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

constater la résiliation de plein droit du bail,condamner Monsieur [H] [A] au paiement de la somme de 3.653,80 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée à la date du 23 jugement 2025, date de la résiliation de plein droit du bail,fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [Q] [O] à compter du 24 juillet 2025 à la somme de 864,73 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés,condamner Madame [Q] [O] à régler les charges afférentes (eau et électricité) jusqu’à son départ effectif des lieux,autoriser Monsieur [H] [A], pris en la personne de son mandataire la société CITYA NATIVE, à conserver le dépôt de garantie versé de 705 euros qui viendra en compensation des sommes dues,ordonner l’expulsion de Madame [Q] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,dire par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, ce par application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [Q] [O],assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décison à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,condamner Madame [Q] [O] à verser à Monsieur [H] [A], pris en la personne de son mandataire la société CITYA NATIVE, la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, condamner Madame [Q] [O] à verser à Monsieur [H] [A], pris en la personne de son mandataire la société CITYA NATIVE, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, compris le coût du commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [A] a fait valoir que Madame [Q] [O] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Monsieur [H] [A], représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 29 septembre 2025 à la somme de 6.247,99 euros.

Il s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [Q] [O], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [A] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 12 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 02 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 23 juillet 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 11 juin 2025, pour la somme en principal de 2.796,40 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines conformément aux dispositions issues de l’application de la loi du 27 juillet 2023 de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Monsieur [H] [A] produit un décompte arrêté au 1er octobre 2025 (terme d’octobre 2025 compris) selon lequel Madame [Q] [O] est redevable de la somme de 6.247,99 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [Q] [O], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [H] [A] qui sera autorisée à conserver le dépôt de garantie de 705 euros qui viendra en déduction de cette somme.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [O] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [Q] [O] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Madame [Q] [O] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels, comprenant en outre l’assurance habitation qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 864,73 euros, pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

Madame [Q] [O], qui n’est désormais plus tenue par les liens contractuels du bail, ne saurait être tenue au règlement à Monsieur [H] [A] d’autres charges, celles-ci étant évaluées forfaitairement et comprises dans l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée, de sorte que Monsieur [H] [A] sera débouté de sa demande rendant à voir la défenderesse condamnée à régler les charges afférentes (eau et électricité) jusquà son départ effectif.

4. Sur la demande tendant à voir réduire les délais d’expulsion :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] qui n’apporte aucun élément au soutien de cette prétention en sera débouté.

5- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [H] [A], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [A] sera en conséquence débouté de sa demande d’astreinte.

6- Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] sollicité la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral invoquant le fait que Madame [Q] [O] s’est soustraite à ses obligations de locataire et a fait preuve de mauvaise foi en prétextant vouloir échelonner le paiement de sa dette locative et que cette situation a créé pour le demandeur un stress et une pression financière certaine.

Monsieur [H] [A] ne justifie cependant pas de la réalité du préjudice allégué.

Il sera en conséquence débouté de cette prétention.

7- Sur les demandes accessoires :

Madame [Q] [O], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît en outre inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [A] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

Madame [Q] [O] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 23 juillet 2024 entre Monsieur [H] [A] et Madame [Q] [O] concernant le logement à usage d’habitation sis1 [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Q] [O] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Q] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [O] à verser à Monsieur [H] [A] la somme de 6.247,99 euros, avec déduction du dépôt de garantie de 705 euros, soit en définitive la somme de 5.542,99 euros au titre de l’arriéré locatif (terme d’octobre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Madame [Q] [O] à payer à Monsieur [H] [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2025, soit la somme mensuelle de 864,73 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [Q] [O] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [Q] [O] à payer à Monsieur [H] [A] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [H] [A] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge