N° RG 22/05176 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2MX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

50B

N° RG 22/05176

N° Portalis DBX6-W-B7G-W2MX

AFFAIRE :

SARL LA FONCIERE DES PINS

C/

[Z] [O]

[U]

le :

à

SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

SELARL MEYER & SEIGNEURIC

N° RG 22/05176 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2MX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Septembre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL LA FONCIERE DES PINS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

né le 13 Janvier 1974 à [Localité 9] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 09 février 2022 rédigé par Maître [C] [J], notaire associé, avec la participation de Maître [W] [E], la SARL LA FONCIERE DES PINS a consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [Z] [O], d’un terrain nu clôturé de 20 ares, situé à [Adresse 8], cadastré section BH n°[Cadastre 4].

Cette promesse a été consentie moyennant le prix de 450 000 euros pour une durée expirant le 09 mai 2022.

Entre autres conditions suspensives de droit commun, ladite promesse unilatérale de vente comportait une condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, d’un montant de 465 000 euros maximum, d’une durée maximum de 15 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,20% l’an hors assurance.

Une indemnité d’immobilisation était convenue audit acte, d’un montant de 45 000 euros, dont 5 000 euros étaient versés à la signature dans les mains du notaire du promettant et 40 000 euros devant être versés au plus tard le jour de l’expiration de la promesse. Cette indemnité devait être restituée au bénéficiaire de la promesse si l’une des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte.

Considérant que Monsieur [O] n’avait pas fait diligences suffisantes dans les délais prévus au contrat pour obtenir son prêt, et qu’il ne justifiait pas de refus de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente, la société LA FONCIERE DES PINS a fait assigner Monsieur [O] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 18 juillet 2022, aux fins de voir, au visa des articles 1113, 1582, 1583 et 1304-3 du code civil :

— Déclarer recevable et bien fondée la société LA FONCIERE DES PINS en ses demandes,

Y faisant droit,

— Dire et juger que Monsieur [O] ne justifie pas de demandes ni de refus de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente,

— Dire et juger que la condition suspensive doit donc être réputée accomplie et, de fait l’absence de levée d’option injustifiée,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [O] à payer à la société LA FONCIERE DES PINS la somme de 40 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle,

— Ordonner à Maître [J] la libération au profit de la société LA FONCIERE DES PINS de la somme de 5000 euros consignée entre ses mains,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt de retard au taux légal, et ce à compter du 13 mai 2022, date de la mise en demeure,

— Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant les frais d’exécution de la décision à intervenir,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Faisant suite à l’interruption d’instance due à la cessation de fonction du conseil du défendeur, la SARL LA FONCIERE DES PINS a fait citer par acte du 20 février 2024 Monsieur [O] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de reprise de l’instance et qu’il soit statué sur ses demandes.

Par dernières conclusions après reprise d’instance notifiées par voie électronique le 10 août 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL FONCIERE DES PINS confirme la teneur de son assignation du 18 juillet 2022, demande au Tribunal de rejeter l’intégralité des prétentions de Monsieur [O], et actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5 000 euros.

La société demanderesse expose que la promesse de vente prévoit la justification de deux refus de prêt. Elle soutient qu’aucune des attestations de refus de prêt produites par Monsieur [O] ne permet de démontrer valablement que celui-ci a fait diligence pour l’obtention d’un prêt. Selon elle, d’une part, les deux premières attestations n’apparaissent pas sincères, la seconde étant un « copier-coller » de la première et elles proviennent de surcroît de courtiers et non de banques. D’autre part, les trois autres attestations ne comportent pas de date de la demande ou bien comportent des dates postérieures à la date butoir du 09 mars 2022 pour effectuer les démarches. Enfin, aucune d’entre elles ne précise à quel taux le prêt a été demandé.

Elle soutient en conséquence que la condition d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] sollicite du Tribunal :

— De constater la caducité de plein droit de la promesse unilatérale de vente du 09 février 2022,

En conséquence,

— De débouter la SARL LA FONCIERE DES PINS de l’ensemble de ses demandes,

— D’ordonner la libération de la somme de 5 000 euros détenue par Maître [J], notaire à [Localité 6], entre les mains de Monsieur [O],

— De condamner la SARL LA FONCIERE DES PINS à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir.

Monsieur [O] expose qu’il est entrepreneur, qu’il a respecté les termes de la promesse et qu’il justifie avoir effectué cinq demandes de prêt, qui ont toutes été refusées, dans un contexte économique défavorable, dû à la guerre en UKRAINE, laquelle a eu un impact sur le secteur des travaux publics. Il expose que les trois premières demandes de prêt ont été effectuées dans le délai contractuel imparti, soit avant le 11 mars 2022. Il explique avoir sollicité de manière surabondante deux autres organismes bancaires, postérieurement au 11 mars 2022, afin de démontrer sa bonne foi.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article « carence » en page 7 de la promesse stipule : « au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

Monsieur [O] n’ayant ni levé l’option ni signé l’acte de vente, la promesse unilatérale de vente du 09 février 2022 est caduque.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il convient par conséquent de rechercher si le demandeur a, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté son engagement de recherche de prêteur de deniers afin de financer cette acquisition dans les termes prévus par la promesse de vente en pages 13 et 14 de l’acte.

En vertu d’une jurisprudence constante, si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, il lui revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, à défaut de quoi la condition est réputée accomplie (1ère chambre civile, 30 janv. 2008, n° 06-21.117).

En l’espèce,

La promesse de vente conclue le 09 février 2022 entre les parties était assortie d’une condition suspensive érigée en faveur de Monsieur [O], bénéficiaire, selon laquelle un prêt d’un montant maximum de 465 000 euros devait être obtenu, au taux maximum de 1,20%, et d’une durée maximum de 15 ans. En outre, la clause « refus de prêt-justification » est ainsi rédigée ; « le bénéficiaire s’engage en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Au soutien de sa défense, Monsieur [O] produit :

1 – Une attestation MC FINANCEMENTS, courtier, datée du 16 février 2022, attestant d’une demande de prêt, précisant son montant et sa durée (465 000 euros sur 15 ans).

2 – Une attestation du même courtier, datée du 05 mars 2022, indiquant que le prêt a été refusé, précisant son montant et sa durée.

3 – Une attestation FINABANK, courtier, datée du 04 mars 2022, attestant d’une demande de prêt, précisant uniquement son montant (465 000 euros).

4 – Une attestation du même courtier, datée du 06 avril 2022, indiquant que le prêt a été refusé, précisant uniquement son montant.

5 – Une attestation CIC SUD OUEST, datée du 08 juillet 2022, indiquant une demande de prêt du 1er mars 2022, d’un montant de 450 000 euros sur 180 mois, laquelle demande de prêt est refusée.

6 – Une attestation BANQUE POPULAIRE, datée du 21 mai 2022, indiquant une demande du 24 mars 2022 pour un montant de 450 000 euros, sans précision de durée, laquelle demande a été refusée.

7 – Une attestation BNP PARIBAS, datée du 11 mai 2022, évoquant une demande de prêt, sans précision de date de la demande ni de la durée du prêt, d’un montant de 450 000 euros.

S’agissant de la qualité de courtiers des organismes MC FINANCEMENTS et FINABANK, critiquée par la demanderesse en ce qu’ils ne sont pas des banques, il est admis en jurisprudence que la saisine du courtier peut être assimilée à celle d’un organisme financier (3ème chambre civile, 12 février 2014 n° 12-27.182).

Cependant, nonobstant les délais tardifs qui peuvent être reprochés au défendeur pour la réalisation des démarches auprès des banques CIC SUD OUEST et BANQUE POPULAIRE, postérieures au 09 mars 2022, celui-ci ne démontre pas que le taux demandé à l’ensemble des organismes sollicités correspond au taux maximum prévu au contrat (1,20 %).

Il s’en évince une absence de preuve que les caractéristiques du prêt ont été respectées par Monsieur [O] dans sa demande de prêt, par application de l’article 1353 du code civil.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [O] ne démontre pas avoir respecté ses obligations afin d’obtenir le financement objet de la condition suspensive.

En raison de cette carence qui lui est exclusivement imputable, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et Monsieur [O] est en conséquence débiteur de l’indemnité d’immobilisation.

Conformément à une jurisprudence constante, l’indemnité d’immobilisation, qui est la contrepartie de l’immobilisation de son bien par le vendeur, n’est pas assimilable à une clause pénale et ne peut par conséquent, être réduite judiciairement. Il n’y a pas lieu, en outre, à démontrer un préjudice pour son application.

Le moyen soulevé par le défendeur visant à réduire l’indemnité à la somme de 5 000 euros, correspondant à la somme séquestrée, ne peut prospérer. En effet, aucune disposition contenue dans la promesse de vente litigieuse ne limite le montant de l’indemnité à la somme effectivement détenue par le notaire du promettant.

Partie perdante, Monsieur [O] sera condamné à payer à la demanderesse une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente consentie le 09 février 2022 par la SARL LA FONCIERE DES PINS à Monsieur [Z] [O], portant sur un terrain nu clôturé de 20 ares, situé à [Adresse 8], cadastré section BH n°[Cadastre 4],

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à la SARL LA FONCIERE DES PINS la somme de 40 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle,

ORDONNE la libération du séquestre de la somme de 5 000 euros, en l’étude de Maître [C] [J], notaire associé à [Localité 7], pour la verser à la SARL LA FONCIERE DES PINS, sur justification de la signification à parties du présent jugement,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022,

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à la SARL FONCIERE DES PINS une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux dépens, qui comprendront les frais de la première assignation et le coût d’exécution de la présente décision,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT