MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01120 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVZV

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. B’YMO 2, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 905 017 992, dont le siège social est sis 1 Villa de Longchamp – 75016 PARIS

Représentée par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [Z]

né le 26 Janvier 1973 à LE HAVRE (76600), demeurant 14 rue Carnot – 2ème étage gauche – 76700 HARFLEUR

Comparant en personne

Monsieur [X] [V]

né le 02 Décembre 2001 à LE HAVRE (76600), demeurant 52 rue du Général Sarrail – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023, prenant effet au 23 septembre 2023, la SCI CAPIO 2, ayant changé sa dénomination sociale en SCI B’YMO 2, a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un logement situé 14 rue Carnot, 2ème étage gauche, à HARFLEUR (76700), moyennant un loyer mensuel initial de 445 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Par acte du 20 septembre 2023, Monsieur [X] [V] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [Z].

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI B’YMO 2 a fait délivrer au locataire, le 23 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 935,17 € arrêtée au 18 juillet 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte en date du 30 juillet 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 3 et 4 octobre 2024, la SCI B’YMO 2 a fait assigner Monsieur [Z] et Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2024 à compter du 23 septembre 2024,

— prononcer la résiliation du bail au 23 septembre 2024 pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef de son logement 14 rue Carnot, 2ème étage gauche, 76700 HARFLEUR, si besoin avec la force publique, pour non-paiement des loyers et défaut de justifier de l’occupation,

— condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [V], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1 908,99 € à titre d’arriéré de loyers et charges, arrêtée au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 23 juillet 2024 pour la somme de 1 020,50 € et à compter de la décision à intervenir pour le surplus de la dette,

— condamner solidairement Monsieur [Z] et Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 481,32 €, avec réévaluation légale, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [Z] et Monsieur [V] au paiement d’une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de la saisie conservatoire de meubles.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 février 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 avril 2025. La réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier pour que la demanderesse explique le lien de droit entre la SCI B’YMO 2 et la SCI CAPIO 2 qui apparaît être le bailleur au vu du contrat de bail signé entre les parties. L’affaire a été rappelée à l’audience du 8 septembre 2025, lors de laquelle la SCI B’YMO 2 était représentée par Maître [T], qui a indiqué avoir transmis un justificatif de changement de dénomination sociale.

Monsieur [Z] et Monsieur [V] étaient comparants en personne à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI B’YMO 2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Z] le 23 juillet 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [V] par acte en date du 30 juillet 2024. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 24 septembre 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, solidairement avec la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI B’YMO 2 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI B’YMO 2 produit un décompte aux termes duquel, à la date du 10 février 2025, Monsieur [Z] lui doit la somme de 1 806,27 €. Monsieur [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester ce montant, il convient donc de le condamner à payer la somme de 1 806,27 € à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse, arrêté à la date du 10 février 2025, que Monsieur [Z] a repris le paiement du loyer courant. Monsieur [Z] a sollicité, lors de la première audience, des délais de paiement et a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [Z] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation solidaire avec Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Z] et Monsieur [V], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] et Monsieur [V] sont condamnés solidairement à payer à la SCI B’YMO 2 la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI B’YMO 2 recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 19 septembre 2023, prenant effet au 23 septembre 2023, concernant le logement situé 14 rue Carnot, 2ème étage gauche, à HARFLEUR (76700) donné en location à Monsieur [F] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [X] [V], en qualité de caution, à payer à la SCI B’YMO 2 la somme de 1 806,27 euros (mille huit cent six euros et vingt-sept centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [F] [Z] à s’acquitter de cette dette en 35 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI B’YMO 2 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [F] [Z] et Monsieur [X] [V], en qualité de caution, soient condamnés solidairement à verser à la SCI B’YMO 2 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 24 septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Z] et Monsieur [X] [V], en qualité de caution, aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 juillet 2024, de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations des 3 et 4 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Z] et Monsieur [X] [V] à payer à la SCI B’YMO 2 la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE