TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Z] [Localité 7]

ORDONNANCE [Z] RÉFÉRÉ

73A

Minute

N° RG 24/01613 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNHN

3 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à Maître Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER-DELMAS

Maître [F] [Y] de l’AARPI [Y] – LIEF – [Z] LAGAUSIE – RODRIGUES

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025 puis prorogé au 12 mai 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [I] [O]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laeticia CADY de la SELAS GAUTHIER-DELMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par jugement du 19 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond a notamment dit que Mme [O] était redevable d’une indemnité d’occupation pour le bien immobilier indivis situé [Adresse 3], a sursis à statuer sur son montant et ordonné une expertise, confiée à M. [K].

L’expert a déposé son rapport, mais il a été relevé appel partiel du jugement.

Par ordonnance du 25 juillet 2022, le juge des référés a sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d‘appel.

MM. [I] et [V] [O] ont déposé le 19 juillet 2024 des conclusions aux fins de réinscription au rôle.

L’affaire, appelée à l’audience du 23 septembre 2024, a été renvoyée dans l’attente de la décision de la cour d’appel puis pour échange des conclusions avant d’être retenue à l’audience du 24 mars 2025 où les parties ont développé oralement leurs arguments.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 20 mars 2025, par des conclusions aux termes desquelles ils demandent :

— à titre principal, que l’indemnité d’occupation due par Mme [O] soit fixée à la somme mensuelle de 1 700 euros, et qu’elle soit déboutée de sa demande d’application d’une décote de 30 % en raison du caractère précaire de l’occupation et d’une décote supplémentaire de 10 % en raison de l’état de vétusté du bien ;

— à titre subsidiaire, que l’indemnité d’occupation due par Mme [O] soit fixée, après application d’un abattement de 20 %, à la somme mensuelle de 1 360 euros,

— en tout état de cause, que Mme [O] soit condamnée à leur payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils exposent que le règlement de la succession de leurs parents, Monsieur [G] [O] et Madame [C] [B], décédés respectivement le 06 août 2000 et le 02 mars 2017, est très conflictuel, et a fait l’objet notamment d’une procédure devant la 1ère chambre du tribunal judiciaire dont le jugement, rendu le 24 octobre 2023, a été frappée d’appel ; qu’ils ont sollicité la désignation d’un mandataire successoral, demande à laquelle il a été fait droit par jugement du 27 juillet 2020 qui a désigné Mme [P] pour une durée de trois ans (prorogée pour trois ans par jugement du 08 avril 2024), en excluant cependant le bien situé à [Localité 9] faisant l’objet d’un legs au profit de la défenderesse, et le bien occupé par elle [Adresse 8] ; que sur leur appel, la cour a confirmé le 14 décembre 2021 l’ordonnance, mais a inclus dans la mission l’immeuble situé [Adresse 8] ; que le différend porte en effet notamment sur l’occupation privative par la défenderesse de ce bien indivis pour laquelle elle refuse de régler une indemnité d’occupation alors pourtant qu’elle y a été condamnée par jugement du 19 juillet 2021 qui a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [K], pour en chiffrer le montant  ; que la défenderesse en a relevé appel ; que par arrêt du 07 novembre 2024, la cour d’appel a confirmé le jugement du 19 juillet 2021, confirmant la nécessité pour Mme [O] de verser entre les mains du mandataire successoral une indemnité mensuelle ; que l’expert a retenu une valeur locative de 1 700 euros ;

— la défenderesse, le 21 mars 2025, par des conclusions par lesquelles elle sollicite :

— à titre principal, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 020 euros après application d’une décote de 40 % par rapport à la valeur locative théorique, et le rejet des autres ;

— à titre subsidiaire, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 360 euros après application d’une décote de 20 % et le rejet des autres demandes.

Elle soutient que les demandeurs ne peuvent, sans se contredire, contester le principe d’une décote alors même qu’ils en ont reconnu le bienfondé dans le cadre de conclusions antérieures ; que compte tenu de la précarité de son occupation, inhérente à la situation d’indivision et à l’aléa du partage, l’indemnité d’occupation doit faire l’objet d’une décote classique de 30 % outre une décote supplémentaire de 10 % en raison de la non-conformité de l’immeuble aux normes actuelles d’habitabilité, son état de vétusté ne permettant pas sa mise en location sans la réalisation de travaux d’électricité et de reprise des infiltrations liées notamment au mauvais état de la toiture.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS [Z] LA DÉCISION

Sur la demande principale

Selon l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, il est établi que Madame [O] occupe de façon privative, depuis le 25 février 2020, la maison située [Adresse 2], et qu’elle est redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité doit être calculée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a chiffré à la somme de 1 700 euros le montant de la valeur locative de l’immeuble.

La défenderesse sollicite l’application d’une décote de 40 % en raison d’une part de la précarité de son occupation, d’autre part de la vétusté de l’immeuble.

Les demandeurs quant à eux s’opposent à l’application d’une décote en faisant valoir que la situation de la défenderesse, qui se maintient dans les lieux depuis plus de cinq ans, n’est pas plus précaire que celle d’un locataire, et que l’état de vétusté de l’immeuble a déjà été pris en compte par l’expert.

Il est constant que l’occupation d’un bien par un propriétaire indivis qui ne bénéficie pas d’une attribution préférentielle est précaire par nature, quelle que soit par ailleurs la durée effective de l’occupation, de sorte que la défenderesse est fondée à solliciter l’application d’une décote.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire que l’immeuble est un immeuble bourgeois dont la valeur locative, s’il était en bon état, s’élèverait à 2 300 à 2 500 euros hors charges, mais qui présente un état de vétusté générale, de sorte que sa mise en location impliquerait la réalisation préalable de certains travaux de remise aux normes (sécurisation de l’installation électrique et reprise des infiltrations pouvant affecter certaines parties de la maison). Pour autant, il ne se déduit pas des constatations de l’expert que la maison est inhabitable, ni que la valeur locative retenue est théorique.

Compte tenu de ces éléments, dont il ressort d’une part que l’expert a largement pris en compte l’état de vétusté de l’immeuble, et d’autre part que la défenderesse, qui occupe le bien depuis février 2020, a sa part de responsabilité dans son absence d’entretien, il y a lieu d’appliquer une décote de 20 % sur la valeur locative, et de chiffrer à la somme de 1 360 euros l’indemnité mensuelle d’occupation dont Madame [O] est donc redevable envers l’indivision depuis son entrée dans les lieux.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Les demandes des parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III. PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 1 360 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [O] à l’indivision depuis le 25 février 2020 au titre de l’occupation du bien situé [Adresse 3] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,