TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01616 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLXZ

3 copies

GROSSE délivrée

le 24/02/2025

à M^e Pierre-jean DONNADILLE

M^e Laurent PARAY

Rendue le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. CRISMU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. VIRCAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-jean DONNADILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SCI CRISMU a fait assigner la SAS VIRCAL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner à la défenderesse de quitter les lieux objet du bail ;

— l’autoriser à défaut à faire procéder à l’expulsion du preneur, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la SAS VIRCAL à lui payer la somme provisionnelle de 7.699,92 euros au titre des loyers et charges impayés échues au 1er juillet 2024, le tout à parfaire le jour de l’audience

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant soit 1.639,00 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 juin 2024.

La demanderesse expose que, par acte notarié en date du 28 mars 2013, elle a donné à bail à la SAS VIRCAL des locaux à usage commercial situés à [Adresse 4] ; que la locataire étant régulièrement défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 14 juin 2024, elle lui a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas eu de suite.

Appelée à l’audience du 04 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 27 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la société SCI CRISMU, le 22 janvier 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en ramenant à 3.389,50 euros sa demande au titre de la dette locative et à 2.000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sollicite le débouter de la SAS VIRCAL du surplus de ses demandes que ce soit au titre de la réparation du préjudice d’exploitation ou de jouissance ou encore de l’octroi de délais.

Elle fait valoir que si un étaiement a été mis en place pour soutenir un balcon nécessitant des travaux de renforcement, cette mesure n’empêche en rien l’accès au local commercial, de sorte que les préjudices allégués ne sont pas avérés et relèvent en tout état de cause de l’appréciation du juge du fond ; que la locataire ne peut soutenir que la présence de cet étaiement a eu une influence sur sa situation économique alors qu’elle a présenté des incidents de paiement dès l’année 2021 ; qu’elle a déjà bénéficié de délais de paiement par ordonnance de référé du 02 janvier 2023.

— la SAS VIRCAL, le 23 janvier 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande au juge des référés :

* A titre principal :

— constater l’existence d’une fin de non-recevoir de l’action tirée de l’existence d’une contestation sérieuse et d’un différend ainsi que de l’absence d’urgence faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés,

— déclarer en conséquence irrecevables les demandes de la SCI CRISMU à l’encontre de la SAS VIRCAL,

* A titre subsidiaire :

— suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation insérée dans le bail commercial signé entre la SCI CRISMU et la SAS VIRCAL le 28 mars 2013,

— ordonner que la SCI CRISMU est à jour du paiement de ses loyers et charges au 23 janvier 2025,

— ordonner que le montant mensuel du loyer dû par la SAS VIRCAL à la SCI CRISMU soit réduit à la somme de 423,68 euros charges comprises à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la constatation de la réalisation des travaux,

— ordonner la compensation des obligations réciproques des parties,

* A titre infiniment subsidiaire :

— suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation insérée dans le bail commercial signé entre la SCI CRISMU et la SAS VIRCAL le 28 mars 2013,

— reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues par la SAS VIRCAL à la SCI CRISMU,

— ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital ;

* en tout état de cause :

— condamner la SCI CRISMU à lui payer à titre provisoire la somme de 6.639,62 euros au titre de l’indemnité due pour trouble de jouissance,

— condamner la SCI CRISMU à lui payer à titre provisoire la somme de 5.000,00 euros due au titre de l’indemnité due pour trouble d’exploitation,

— ordonner que le montant mensuel du loyer dû à la SCI CRISMU soit réduit à la somme de 423,68 euros charges comprises à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la constatation de la réalisation des travaux,

— ordonner la compensation des obligations réciproques des parties,

— débouter la SCI CRISMU de ses demandes de condamnation et de paiement des loyers échus,

— débouter la SCI CRISMU de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI CRISMU à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que faute d’urgence manifeste, et compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, le juge des référés n’a pas le pouvoir de juger ; qu’elle conteste le montant réclamé lors de la délivrance du commandement de payer, dont il n’est pas justifié puisque le décompte prétendument joint à l’acte n’est pas produit à la procédure ; qu’elle était en réalité redevable d’une somme de 8 367,80 euros et non 9 339,45 euros ; que le calcul de l’indexation du loyer est erroné, de sorte que le loyer mensuel actuel s’élève à 1 694,75 euros et non à 1 696,60 euros, d’où un trop versé de 11,10 euros de juillet à décembre 2024 ; que compte tenu des versements réalisés entre juillet et le 23 janvier 2025, elle a complètement régularisé sa dette ; qu’elle règle depuis 12 ans des charges dont sa bailleresse ne justifie pas ; que sommation lui est faite d’en fournir le détail ; que les demandes sont donc irrecevables ; que depuis la délivrance du commandement, entre le 07 juin 2024 et le 05 janvier 2025, elle s’est acquittée d’une somme de 17 547,40 euros directement entre les mains de l’huissier (pour l’impayé) et du bailleur (pour le loyer courant) ; que la demanderesse ne s’est pas conformée à son obligation de délivrance ; que l’immeuble présente depuis le 19 juin 2023 au moins un risque d’effondrement du balcon qui a donné lieu à deux arrêtés de mise en sécurité d’urgence prescrivant la mise en place d’un périmètre de sécurité et la pose d’étais imposants et de barrières empêchant l’accès aux vitrines et la fermeture du rideau ; que ces nuisances lui ont causé des préjudices de jouissance et d’exploitation non sérieusement contestables qui justifient la condamnation de la bailleresse à lui verser les sommes provisionnelles de 6 639,62 et 5 000 euros à compenser avec sa dette locative ; que ces désordres justifient par ailleurs que le loyer soit minoré à la somme de 423,68 euros jusqu’à réalisation complète des travaux ; à titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes :

La SAS VIRCAL soutient que le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur l’action engagée par la SCI CRISMU, laquelle ne répond pas aux conditions d’urgence et d’absence de contestation sérieuse des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

Ces moyens relèvent cependant davantage de la contestation du bien fondé de l’action engagée par la SCI CRISMU que de la compétence du juge des référés, de sorte que l’action doit être déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’indemnité provisionnelle

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ce dernier cas, aucune condition d’urgence n’est requise, de sorte que les moyens tirés du défaut d’urgence avancés par la SAS VIRCAL sont écartés

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 14 juin 2024 pour un montant de 9.339,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 06 juin 2024, dont le décompte n’est pas produit  ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon les pièces versées au débat la dette locative a été intégralement apurée à la date du 23 janvier 2025.

La SAS VIRCAL, pour s’opposer aux demandes, fait valoir que le montant du loyer après indexation est de 1.694,75 euros et non de 1696,60 euros, de sorte que la SCI CRISMU a bénéficié d’un trop perçu de 11,10 euros entre juillet et décembre 2024. Cet argument ne remet pas en cause le principe de la dette locative dont la défenderesse elle-même reconnaît qu’elle s’élevait, à la date du commandement de payer, à la somme de 8 367,80 euros.

La défenderesse ne conteste pas non plus qu’à la date du 14 juillet 2024, dans le mois suivant le commandement de payer, elle n’avait pas apuré l’intégralité de sa dette puisqu’il ressort de ses propres écritures et pièces qu’à cette date, elle n’avait réglé que la somme de 3 335,60 euros (1639 + 1696,60), de sorte qu’à la date de délivrance de l’assignation, la demanderesse pouvait se prévaloir utilement de l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, il convient de lui accorder rétroactivement un délai de paiement pour régler sa dette locative, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles :

Se prévalant d’un trouble de jouissance lui ayant causé un préjudice d’exploitation, la défenderesse sollicite d’une part la compensation entre les sommes qu’elle est fondée à réclamer à titre d’indemnisation et sa dette locative et d‘autre part, la minoration de son loyer.

C’est cependant à bon droit que la demanderesse oppose que ces demandes reconventionnelles, formulées dans le cadre de la présente instance sans qu’il soit justifié d’aucune réclamation préalable de la part de la locataire, et dont le montant n’est conforté par aucun élément concret ni comptable, se heurtent à des contestations sérieuses dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé pour statuer sur ces demandes, qui seront rejetées.

Sur les autres demandes :

La défenderesse n’ayant régularisé sa situation que postérieurement à la délivrance de l’assignation, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. La SAS VIRCAL sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2024.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article L.145-41 du code du commerce,

Déclare la SCI CRISMU recevable en ses demandes

Dit que la créance non sérieusement contestable de la SCI CRISMU envers la SAS VIRCAL au titre de l’arriéré des loyers et accessoires s’élevait au 14 juin 2024 à la somme de 8 367,80 euros.

Accorde à la SAS VIRCAL des délais de paiement jusqu’au 23 janvier 2025 pour s’acquitter de sa dette locative ; suspend pendant les délais ainsi octroyés les effets de la clause résolutoire et dit que celle-ci sera censée n’avoir jamais joué si elle respecte son obligation de paiement ;

DEBOUTE la SCI CRISMU et la SAS VIRCAL de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE la SAS VIRCAL à payer à la SCI CRISMU la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS VIRCAL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,