N° RG 22/08326 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEMH

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 22/08326 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEMH

Minute

AFFAIRE :

[K] [X], [E] [T] [B] épouse [X]

C/

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 18], [M] [R]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [X]

né le 25 Novembre 1939 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 20]

[Localité 4]

Madame [E] [T] [B] épouse [X]

née le 31 Décembre 1939 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Adresse 20]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 22/08326 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XEMH

DEFENDEURS :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 18] pris en la personne de son Syndic la SAS [V] IMMO sis [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

Monsieur [M] [R]

né le 02 Août 1953 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [R] est propriétaire au sein de l’immeuble la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 9], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis des lots 242 à 244.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS [V] IMMO.

Courant 2018, M. [M] [R] a remplacé la baie vitrée à châssis fixe de son cabinet médical par une baie vitrée à porte coulissante.

Estimant que ces travaux auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X], par acte du 2 novembre 2022, ont assigné M. [M] [R] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 7] ARCACHON représenté par son syndic en exercice la SAS [V] IMMO devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 1er octobre 2024,M. [K] [X] et Mme [E] [O] épouse [X], au visa des dispositions des articles 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, demandent au tribunal de :

les dire et juger recevables et bien fondés en leur action,dire et juger que M. [M] [R] a commis diverses violations du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 16] en procédant sans autorisation à des travaux sur son lot n°247 à usage de local commercial affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes,en conséquence,condamner M. [M] [R] à procéder à la remise en état de son lot n°247 à usage de local commercial,assortir la condamnation à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir au bénéfice du [Adresse 21] [Adresse 16],débouter M. [M] [R] de l’ensemble de ses demandes,condamner M. [M] [R] à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 28 février 2024, M. [M] [R], au visa des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1221, 1240, 510, 514 et 700 des codes civil et de procédure civile, demande au tribunal de :

accueillir l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsen conséquenceà titre principaldébouter Mme [E] [T] [B] épouse [X] et M. [K] [X] de toute leurs demandes fins et prétentionscondamner solidairement les époux [X] à verser à M. [M] [R] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêtscondamner solidairement les époux [X] à verser la somme de 5.000 euros à M. [M] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépensordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenirà titre subsidiaire si par impossible il était fait droit aux demandes de Mme [E] [T] [B] épouse [X] et M. [K] [X], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirà titre très subsidiaire si par extraordinaire il était fait droit à la demande de remise en état de Mme [E] [T] [B] épouse [X] et M. [K] [X], accorder au Dr [R] un délai de 2 ans à compter de la signification de la présente pour s’exécuter afin de lui permettre le cas échéant de régulariser a posteriori les travaux litigieux.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le18 décembre 2024.

MOTIVATION

I- Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action de M. [K] [X] et Mme [E] [O] épouse [X]

moyens des parties

M. [K] [X] et Mme [E] [O] épouse [X] demandent à être déclarés recevables en leur action en violation du règlement de copropriété.

M. [M] [R] ne s’y oppose pas.

réponse du tribunal

Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

En l’espèce, l’action des époux [X] tend au respect du règlement de copropriété. Il s’agit d’une action personnelle, soumise à un délai de 5 ans à compter du moment où les titulaires du droit ont connu ou auraient dû connaître les faits leur permettant de l’exercer, qui correspond dans le cas d’espèce, à l’édification de la baie vitrée litigieuse, courant 2018. Leur action ayant été introduite par assignation délivrée le 7 novembre 2022, soit dans le délai de 5 ans à compter de cette édification, il y a lieu de la déclarer recevable.

Sur la régularité des travaux exécutés par M. [M] [R]

moyens des parties

Les époux [X] se fondant sur les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 font grief à M. [M] [R] d’avoir changé le châssis fixe en paroi coulissante, ce qui affecte l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes en créant une disharmonie et en donnant potentiellement accès aux patients du Dr [R] au jardin de la résidence.

M. [M] [R] conteste l’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Il produit un constat de commissaire de justice et un courrier du syndic ainsi qu’une attestation selon lesquels celui-ci et l’architecte de la copropriété auraient admis que le remplacement en cause ne modifiait pas l’aspect de l’immeuble.

réponse du tribunal

Aux termes de l’article 25 de loi du 10 juillet 1965 :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.”

En l’espèce, selon le règlement de copropriété de la résidence [Localité 18], les fenêtres, porte-fenêtres, persiennes et volets constituent des parties privatives et chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En page 21, le même règlement précise que les portes d’entrée, fenêtres, persiennes et garde- corps des fenêtres, balcons et terrasses devront conserver leurs formes et couleurs primitives.

Il ressort de ces pièces que la baie vitrée en cause est une partie privative et qu’il incombe à M. [M] [R] d’en faire un usage qui n’affecte ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble ni les droits des autres copropriétaires.

Dans le formulaire de déclaration préalable de travaux rempli le 15 avril 2022 par M. [M] [R], il est écrit que les matériaux verres et aluminiums de la fenêtre de remplacement sont les mêmes que ceux d’origine, en ce qui concerne la forme et le coloris, ce que confirme le commissaire de justice, saisi le 14 novembre 2023, à la requête du demandeur, qui constate “la présence d’une menuiserie en aluminium de teinte champagne assortie au reste de la résidence, constituée de deux vantaux coulissants. Je constate que les autres menuiseries des parties communes et notamment des grandes baies vitrées, la présence de menuiseries aluminium avec des menuiseries aluminium de teinte champagne. Les lices des garde-corps de la résidence sont également de teinte champagne. Je constate que le châssis fixe à gauche de la porte blanche est de teinte champagne. (…) “

“Seule cette baie vitrée coulissante permet d’avoir un deuxième accès donnant sur les parties communes extérieures de la résidence, situé à l’opposé du premier donnant sur le [Adresse 14].”

Force est de constater que la baie coulissante en cause a les mêmes dimensions, a été construite avec les mêmes matériaux de verre et d’aluminium, et qu’elle a la même teinte champagne que toutes les autres baies de la résidence.

Cette baie coulissante est la fenêtre du bureau du médecin, dont la patientèle entre et sort du cabinet médical par la porte donnant sur le [Adresse 13] plage, et non pas par ce bureau, comme cela ressort du constat du commissaire de justice : “le seul accès au cabinet est constitué d’une porte donnant sur le boulevard de la plage.” “J’observe que cette baie vitrée permet l’éventuelle évacuation des gens qui seraient en danger à l’intérieur du bâtiment”.

Il s’en déduit que la baie litigieuse a une fonction d’aération, voire d’évacuation d’urgence, et non de circulation.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et des photographies produites aux débats que cette baie s’insère dans l’harmonie d’ensemble de l’immeuble et en respecte l’équilibre et l’esthétique, le vanteau coulissant, assez peu visible au demeurant, n’altérant pas l’ensemble. Elle ne porte donc aucune atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni aux parties communes, ni aux droits des autres copropriétaires.

Son installation ne nécessitait donc pas l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est en outre observé que le syndic et l’architecte de la copropriété ont confirmé ce fait, et qu’une autre baie coulissante a été installée dans l’immeuble.

M. [K] [X] et Mme [E] [O] épouse [X] seront donc déboutés de leur demande de remise en état sous astreinte et il n’y a pas lieu d’examiner la demande de délai opposée par M. [M] [R].

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] [R]

moyens des parties

M. [M] [R] sollicite réparation du préjudice moral qu’il dit avoir subi ensuite des pressions exercées par les époux [X] et d’autres membres de la copropriété pour remettre en état les menuiseries en cause.

M. [K] [X] et Mme [E] [O] épouse [X] s’y opposent à défaut de justificatif d’une atteinte à l’affection l’honneur ou la réputation du défendeur.

réponse du tribunal

En l’absence de pièce au soutien de cette demande, il n’y a pas lieu de retenir de préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS [V] IMMO, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 5] [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la SAS [V] IMMO, qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à M. [M] [R] la somme de 1.500 euros.

En outre, M. [M] [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, par jugement réputé contradictoire

Déclare M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] recevables en leur demande,

Déboute M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] de leur demande de retrait de la baie vitrée à porte coulissante et de remise en état sous astreinte,

Déboute M. [M] [R] de sa demande au titre de son préjudice moral et de ses demandes de délai,

Condamne M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] sise [Adresse 7] [Localité 11] représenté par son syndic en exercice la SAS [V] IMMO in solidum à régler à M. [M] [R] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [X] et Mme [E] [T] [B] épouse [X] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [V] IMMO in solidum aux dépens,

Dispense M. [M] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente,

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT