Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 16 septembre 2025, n° 23/07389

TJ Bordeaux 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Trouble anormal de voisinage
La cour a estimé que la création de deux puits de jour était pertinente pour remédier au désordre causé par la construction voisine, et a donc accordé l'indemnisation demandée.
Accepté
Perte d'ensoleillement
La cour a reconnu le préjudice de jouissance causé par la perte d'ensoleillement et a accordé l'indemnisation demandée.
Accepté
Impact de la construction voisine sur la valeur du bien
La cour a retenu l'évaluation de la perte de valeur vénale fournie par l'expert et a accordé l'indemnisation demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 16 sept. 2025, n° 23/07389
Numéro(s) :	23/07389
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphan DARRACQMarie TASTETEric GROSSELLE
Cabinet(s) :	MAC LAWMAATEIS
Parties :	A c/ SARL MAC LAW, SCI LOC DEPOT

Texte intégral

N° RG 23/07389 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGQV

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

62B

N° RG 23/07389

N° Portalis DBX6-W-B7H-YGQV

AFFAIRE :

[Y] [A]

[Z] [H] épouse [A]

SCI LOC DEPOT

[U] [V]

[G] [T] épouse [V]

Grosse Délivrée

le :

M^e Eric GROSSELLE

SCP MAATEIS

SARL MAC LAW

1 copie M. [I] [X], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats :

Madame GUILLIEU, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2025, délibéré prorogé au 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [A]

né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [H] épouse [A]

née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SCI LOC DEPOT représentée par son Gérant, Monsieur [W] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric GROSSELLE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [V]

né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 17] (CHARENTE MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par M^e Marie TASTET de la SARL MAC LAW, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [V]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 18] (ILLE ET VILAINE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Marie TASTET de la SARL MAC LAW, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 12], parcelles cadastrées section BC n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11].

Reprochant au propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée section AC n°[Cadastre 9] une perte d’ensoleillement du fait de l’agrandissement et de l’élévation d’un étage de son bien immobilier, les époux [A] ont obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux la désignation, en qualité d’expert, de M. [S], remplacé par M. [I] [X], par ordonnances des 14 septembre et 14 octobre 2020.

M. [X] a déposé son rapport le 06 mai 2022.

Sur la base de ce rapport et suivant exploit délivré les 30 août et 1er septembre 2023, les époux [A] ont assigné la SCI LOC DEPOT ainsi que M. [U] [V] et Mme [G] [V], nouveaux propriétaires du bien voisin, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, les époux [A] demandent, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de voir :

— condamner in solidum la SCI LOC DEPOT et les époux [V] au paiement des sommes suivantes en réparation de l’intégralité de leur préjudice :

. 3 000 euros au titre des travaux de création de deux puits de jour

. 6 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance

. 2 000 euros au titre de leur préjudice moral

. 35 000 euros au titre de la perte de valeur vénale moyenne de leur bien immobilier

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêt, dommages et intérêts, indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que pour les dépens

— à défaut assortir l’exécution des condamnations à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations

— débouter la société LOC DEPOT et les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes

— condamner la SCI LOC DEPOT à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce, dont distraction sera faite au profit de Maître Stéphan DARRACQ représentant la SCP MAATEIS.

Ils font valoir qu’ils subissent un trouble anormal de voisinage du fait de la perte d’ensoleillement et de luminosité sur leur propriété causé par la surélévation de la propriété voisine, dont sont responsables les propriétaires successifs du bien litigieux.

Suivant dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 avril 2024, M. [W] [K] es qualité de gérant de la SCI LOC DEPOT demande, au visa des articles R.600-2 du code de l’urbanisme, de voir :

— débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes

— sommer aux époux [A] de produire leur permis de construire pour leur garage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir

N° RG 23/07389 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGQV

— condamner solidairement les époux [A] ainsi que toute autre partie succombant, à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI LOC DEPOT

— condamner les époux [A], ainsi que toute autre partie succombant, aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [G] [T] épouse [V] et M. [U] [V] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs prétentions

— condamner solidairement les époux [A], ainsi que toute autre partie succombant, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les époux [A], ainsi que toute autre partie succombant, aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires des époux [A]

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il est établi par les pièces versées aux débats, notamment le rapport d’expertise, auquel les époux [V] n’ont pas participé mais dont ils ont pu débattre contradictoirement et corroboré par les plans et les photographies des lieux, que la propriété des époux [A], composée d’un terrain de 228 m² sur lequel est édifiée leur maison d’habitation principale dans l’angle Nord-Ouest orientée Sud sur terrasse et garage, le long de la limite séparative du fonds voisin litigieux, était à cet endroit séparée de la propriété de la SCI LOC DEPOT devenue la propriété des époux [V], qui la jouxte à l’Ouest, par un garage en limite de l’allée commune, prolongé par un muret élevé jusqu’à mi-hauteur des fenêtres du rez-de-chaussée séparant les deux jardins et la maison voisine, mitoyenne et de même hauteur et profondeur.

Le garage a été rehaussé et le muret a été remplacé sur toute sa longueur par une extension et une sur-élévation de la maison d’habitation de la SCI LOC DEPOT et actuellement des époux [V] réalisée en hiver 2018-2019 en limite de propriété, élevée d’un étage à ossature bois avec toiture plate, sans création de vue sur la propriété des époux [A], le mur mitoyen présentant une hauteur maximale de 6,06 mètres.

La propriété des époux [A] se trouve désormais bordée tout le long de sa limite Ouest par un mur rectangulaire haut de 6,06 mètres, aveugle, bardé de bois et mitoyen de leur maison qui n’a d’ouverture que sur sa façade Sud.

La construction neuve avec un étage crée une ombre sur la façade principale et la cour des époux [A] et génère une perte d’ensoleillement pendant la période hivernale pour les après-midi évaluée par l’expert à 45 jours de perte d’ensoleillement les après-midi en période hivernale soit environ 12 % d’ensoleillement réduit pour une année civile et ce, dès la construction de la sur-élévation par la SCI LOC DEPOT.

Le quartier, situé sur la commune de [Localité 12] à proximité du [Adresse 14] bordant la commune de [Localité 13], non loin de [Localité 16] et du quartier [Localité 15], évolue et est sujet à de nouvelles constructions.

Il ressort toutefois des photographies que l’environnement de la maison des demandeurs comporte peu de maisons élevées d’un étage mais surtout que cette maison fait partie d’un îlot de maisons mitoyennes alignées et situées en fond de parcelles, comme relevé par l’expert, formant un rectangle avec les jardins à l’avant, aucune maison ne faisant d’ombre ni n’obstruant la vue des maisons voisines.

Ainsi, si l’élévation de la maison existante n’aurait généré aucun trouble anormal pour les époux [A], la perte d’ensoleillement générée par l’extension et élévation litigieuse, implantée perpendiculairement à l’ensemble des maisons existantes et notamment à la maison mitoyenne des demandeurs, en limite immédiate de la parcelle, dépasse les troubles normaux de voisinage.

La responsabilité des propriétaires successifs de la construction litigieuse est engagée à l’égard des demandeurs qui doivent être indemnisés de leur entier préjudice.

. les travaux propres à remédier au désordre :

L’expert judiciaire estime la proposition de création de deux puits de jour par les époux [A] pertinente. Il l’évalue, sur la base de devis produits par les demandeurs, à la somme de 3 000 euros prenant en compte la valeur des travaux proposés avec une actualisation de prix et les petits travaux de parachèvement : raccords du plafond existant et peinture.

La SCI LOC DEPOT, propriétaire au moment de l’édification de la construction litigieuse et les époux [V], propriétaires actuels envers lesquels les époux [A] n’ont jamais renoncé à leur action, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme de 3 000 euros.

. le préjudice de jouissance :

L’expert évalue le préjudice de jouissance découlant de la perte d’heures d’ensoleillement sur une année à 4 200 euros.

Les époux [A] réclament la somme de 6 000 euros au titre de ce préjudice.

Il y a lieu de leur allouer cette somme.

La SCI LOC DEPOT, propriétaire du bien jusqu’au 28 août 2020 et les époux [V], propriétaires du bien depuis le 02 février 2023, partageront la charge de cette somme à proportion de leur temps de possession du bien soit à hauteur de 2 780 euros pour la SCI LOC DEPOT et 3 220 euros pour les époux [V].

. le préjudice moral :

Faute de justifier du lien de causalité entre le trouble anormal de voisinage causé par la construction litigieuse et l’état anxio-dépressif sévère réactionnel présenté par Mme [J] suivant certificat médical du 1er octobre 2021, les demandeurs, qui ne démontrent aucune atteinte à leurs sentiments, à leur considération, à leur honneur ou à leur réputation, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

. la perte de valeur vénale du bien :

L’expert retient que la maison d’habitation et la cour des époux [A] ont un ensoleillement moins important l’hiver, qu’ils bénéficient d’un droit à construire important grâce aux règles du PLU et que cette possibilité ne peut que valoriser leur bien et créer une perte d’ensoleillement à leurs voisins, que la plus-value foncière de leur bien de 185 000 euros réalisée est de 300 % en 17 ans et qu’en raison des possibilités de construction supplémentaires, une valeur plus importante peut être admise mais que du fait de la construction mitoyenne à étage de la SCI LOC DEPOT, on a une valeur minorée et qu’au vu des estimations faites par deux agences immobilières de la valeur du bien, la perte de valeur vénale de la propriété des époux [A] est de 35 000 euros.

Les défendeurs contestent cette évaluation mais ne produisent aucune pièce la contredisant.

Les demandeurs produisent un avis de valeur et une étude comparative de marché datés d’octobre 2024, aux termes desquels la valeur du bien, retenue entre 230 000 euros et 350 000 euros en 2022, est estimée entre 229 000 euros et 260 000 euros soit une valeur minimale identique à celle retenue par l’expert.

Par suite, l’évaluation de la perte de valeur vénale de l’expert judiciaire sera retenue.

La SCI LOC DEPOT et les époux [V] seront condamnés in solidum à payer aux époux [A] la somme de 35 000 euros.

Sur la demande de production par les époux [A] du permis de construire pour leur garage

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

N° RG 23/07389 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGQV

La demande de production du permis de construire pour le garage des époux [A] n’a aucun lien avec la question du trouble anormal de voisinage causé à ces derniers par l’extension et sur-élévation de la maison voisine.

La SCI LOC DEPOT sera déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la SCI LOC DEPOT à payer aux époux [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les autres parties de leurs demandes respectives formées de ce chef.

La SCI LOC DEPOT supportera les dépens de la procédure, non compris les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce en ce que cette demande est prématurée.

Maître Stéphan DARRACQ représentant la SCP MAATEIS pourra recouvrer ceux dont il a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum la SCI LOC DEPOT et Mme [G] [T] épouse [V] et M. [U] [V] à payer à M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des travaux de création de deux puits de jour ;

CONDAMNE la SCI LOC DEPOT à payer à M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], ensemble, la somme de 2 780 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [G] [T] épouse [V] et M. [U] [V] à payer à M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], ensemble, la somme de 3 220 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum la SCI LOC DEPOT et Mme [G] [T] épouse [V] et M. [U] [V] à payer à M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], ensemble, la somme de 35 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur bien ;

DÉBOUTE M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE la SCI LOC DEPOT de sa demande de voir sommer M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A] de produire leur permis de construire pour leur garage, sous astreinte ;

CONDAMNE la SCI LOC DEPOT à payer à M. [Y] [A] et Mme [Z] [H] épouse [A], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI LOC DEPOT aux dépens de la procédure, en ce non compris les frais d’exécution, dont le droit proportionnel prévu au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce et DIT que Maître Stéphan DARRACQ représentant la SCP MAATEIS pourra recouvrer ceux dont il a fait l’avance directement dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT