N° RG 24/01588 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHGW

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

Référés Civil – JCP

N° RG 24/01588 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHGW

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître Valérie REDON-REY

Expédition à

Monsieur [F] [I]

le

Le Greffier

M^e Valérie REDON-REY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que la décision serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 24/01588 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHGW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Madame [W] [S] a fait assigner en référés Monsieur [F] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Elle expose avoir par contrat conclu le 27 janvier 2020 donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises de 560,00 euros.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 31 juillet 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge des Référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique

— de le condamner au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 3.607,14 euros, pour les loyers impayés au 6 novembre 2024,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 février 2025.

Madame [S], représentée par son avocat, indique qu’un règlement par chèque de 601,19 euros serait intervenu en date du 30 janvier 2025 qui solderait la dette, mais ajoute avoir mandat de maintenir la demande pour vérifier le versement, demande l’expulsion, s’oppose à l’octroi de délais, et maintient sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [I] comparait en personne, indique que des règlements sont intervenus par trois chèques de ses parents.

Il explique avoir perdu son permis de conduire, qu’il vient de récupérer. Il a retrouvé un emploi pour un salaire mensuel de 1.600,00 euros, versé entre le 12 ou 13 de chaque mois.

Il ajoute qu’il est locataire depuis 19 années, et que c’est la première fois qu’il se montre défaillant dans le paiement de son loyer.

Il sollicite un délai de paiement et le maintien dans son logement.

Il était accompagné de sa mère, Madame [M] [I], qui confirme avoir procédé au règlement de 601,19 euros par chèque le 2 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré, et la réouverture des débats a été ordonnée par ordonnance du 25 avril 2025 aux fins d’inviter Madame [W] [S] à produire un relevé de compte locataire réactualisé, prenant en compte la régularisation des charges locatives et le règlement intervenu le 2 février 2025.

À l’audience du 27 mai 2025, Madame [S] était représentée par son avocat, produisant le décompte réactualisé, et maintenant l’intégralité de ses demandes en précisant que la clause résolutoire était acquise.

Monsieur [I] a comparu en personne, maintenant sa demande de délais.

Il sera statué par ordonnance de référé rendue contradictoirement et en premier ressort

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 février 2025.

Cette dernière a, le 24 janvier 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur [I].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 27 janvier 2020, Madame [S] a donné à bail à Monsieur [I] un logement avec garage situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 455,00 euros outre 105,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 31 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.202,38 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [I] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge des Référés ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [I] reste redevable de la somme de 10,77 euros au 22 mai 2025.

Monsieur [I] sera condamné au paiement de ce montant, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [I] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Monsieur [I] a connu une fluctuation de ses revenus du fait de ruptures de paiement de ses indemnités chômages entre ses missions intérimaires.

Il a néanmoins quasiment apuré son arriéré locatif.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [I] pourra régler l’arriéré locatif dans un délai de trois mois à compter de la présente ordonnance.

Le respect de ce délai entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé du loyer courant et à défaut de règlement de l’arriéré, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [I] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect du délai de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [I] , malgré la résiliation du bail, cause à Madame [S] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 560,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [I] sera condamné à son paiement, à titre de provision, du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

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Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [I] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que Madame [S] sera débouté de ces chefs de demande.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [I] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de Madame [W] [S] ;

CONSTATONS que le bail conclu le 27 janvier 2020 entre les parties est résilié de plein droit au 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] à payer à Madame [W] [S] la somme de 10,77 euros, à titre de provision, pour l’arriéré locatif au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [I] un délai pour s’acquitter de cette dette dans un délai de trois mois à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que pendant ce délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à première défaillance dans le paiement du loyer courant et à défaut de régler l’arriéré locatif dans le délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à 560,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] au paiement de cette indemnité provisionnelle à Madame [W] [S] du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNONS l’évacuation par Monsieur [F] [I] , et tous occupants de son chef, du logement et du garage sis [Adresse 2] à [Localité 4], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [I] ;

dans tous les cas,

DÉBOUTONS Madame [W] [S] du surplus de ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge des Référés et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge,