/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00529 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPQR

JUGEMENT

DU : 14 Février 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MARCEAU

DEFENDEUR(S) :

[L] [C], [K] [O], [I] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 14 Février 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 14 Février 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Décembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MARCEAU

inscrite au RCS de PONTOISE sous le n° 524 833 803 dont le siège est [Adresse 3].

représentée par Maître Philippe QUIMBEL de la SELARL QVA, avocats au barreau de VERSAILLES, représenté par me GERMAIN Caroline.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [L] [C], [K] [O]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

Mme [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2023, la SCI MARCEAU a donné à bail à Madame [L] [O] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 683 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SCI MARCEAU a fait signifier à Madame [L] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 308 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par acte du 18 février 2023, Madame [I] [N] s’est portée caution des engagements de Madame [L] [O].

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [I] [N], en date du 8 janvier 2024.

Par notification électronique du 28 décembre 2023 la SCI MARCEAU a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, la SCI MARCEAU a fait assigner Madame [L] [O] et Madame [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [L] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,condamner solidairement Madame [L] [O] Madame [I] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 435,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût des commandements, de l’assignation et plus généralement de tout acte rendu nécessaires à l’occasion de la présente procédure,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 10 octobre 2024.

À l’audience du 20 décembre 2024, la SCI MARCEAU, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 910,58 euros arrêtée au 11 décembre 2024, loyer du mois de décembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [L] [O] et Madame [I] [N], régulièrement assignées à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [L] [O] et Madame [I] [N], assignées à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI MARCEAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI MARCEAU aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 février 2023, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er août 2024 que la SCI MARCEAU rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [O] à payer à la SCI MARCEAU la somme de 3 435,16 euros, au titre des sommes dues au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 février 2023 à compter du 21 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 février 2024, Madame [L] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [O] à son paiement à compter de 21 février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [I] [N]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [I] [N] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par la locataire, pour la durée du bail dans la limite de 24 588 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 20 décembre 2023 a été régulièrement dénoncé à Madame [I] [N] le 8 janvier 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] [N] à payer 3 435,16 euros au bailleur, celle-ci étant tenue solidairement avec la locataire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [L] [O] et Madame [I] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [O] et Madame [I] [N] à payer à la SCI MARCEAU la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI MARCEAU aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 février 2023 entre la SCI MARCEAU d’une part, et Madame [L] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 21 février 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [O] à compter du 21 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [L] [O] à payer à la SCI MARCEAU la somme de 3 435,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Madame [L] [O] à payer à la SCI MARCEAU l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024, échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Madame [I] [N] solidairement avec Madame [L] [O], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 1er août 2024, soit la somme de 3 435,16 euros,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [O] et Madame [I] [N] à payer à la SCI MARCEAU la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Madame [L] [O] et Madame [I] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG